Проблемы при покупке квартиры

Информация на тему: "проблемы при покупке квартиры" в доступном виде. Если вы хотите задать вопрос, то вы можете это сделать в специальном окне дежурного юриста.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_156983285

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
  2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
  3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
  5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
  6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
  7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
  8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
  9. Нарушение прав супругов .
  10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
  11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
  12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

Читайте так же:  Права потребителя возврат товара по гарантии

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_188659022

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_197292818

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Анализ юридической чистоты квартиры – не такая уж сложная процедура, справиться с которой при желании по силам и покупателю, а не.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Читайте так же:  Потерял квитанцию об оплате штрафа

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke1-300x201

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke7-300x198

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:
  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke4-300x189

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke2-300x206

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.
Читайте так же:  Права свидетеля в суде

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke6-300x197

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke3-300x200

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.
Видео (кликните для воспроизведения).

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke5-300x215

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Как избежать проблем при покупке вторичного жилья: выбор квартиры, документация, владельцы

Изображение - Проблемы при покупке квартиры proxy?url=http%3A%2F%2Ftversmsv.ru%2Fmedia%2Fk2%2Fitems%2Fcache%2F9e9e1351d6a763151a8613c1dd10d427_L

Как правильно выбрать квартиру мечты, с какими подводными камнями есть риск столкнуться и как избежать проблем при покупке «вторички».

Покупка собственного жилья ответственный, радостный, но в то же время нервный и шаг в жизни практически каждого человека. На этапе выбора жилья есть свои подводные камни, как в случае с проверкой документов или владельца. Рассмотрим подробнее что именно необходимо узнать о квартире, прежде чем в неё переезжать.

При просмотре объявлений о продаже недвижимости всегда есть пункт «тип строения». Их, обычно, три: монолит, панель, кирпич. Что это значит? Это технология, с помощью которой возвели жилое здание. У каждой есть свои характеристики и особенности, которые с первого взгляда не заметны.

Кирпичный дом: при возведении кирпичных многоэтажек множество своих нюансов, о которых знают, в основном, только специалисты из области строительства. Кирпичный дом строится дольше остальных, потому что дома возводятся практически вручную – отсюда частые задержки в строительстве и высокая цена продажи. Но зато кирпич имеет очень высокий срок эксплуатации – свыше 150 лет, максимальные показатели звукоизоляции, водо- и теплоустойчивости.

При покупке вторичного жилья в кирпичном доме нужно проверить стены на наличие трещин – впоследствии они могут привести в негодность не только квартиру, но и дом в целом. Если таковые обнаружились, то такой вариант лучше не рассматривать.

Монолит: начинается строительство такого дома с заливки каркаса из железобетона, арматуры и бетонных блоков. Технология имеет массу плюсов: бесшовное строительство в разы повышает энергоэффективность квартиры, относительно быстрый темп возведения постройки в среднем составляет полтора года, долговечность до 150 лет и надежность даже для сейсмоопасных регионов, возможность свободной планировки без нанесения ущерба зданию.

При покупке квартиры в монолитном доме обязательно узнайте из чего сделаны межквартирные перекрытия – от этого зависит уровень шума в доме и уровень финансовых затрат на устранение этой проблемы; также немаловажен год постройки здания – в России 90-х годов не всегда соблюдались нормы строительства.

Читайте так же:  Регистрация права собственности на квартиру документы мфц

Панель: не стоит полностью отказываться от этого варианта из-за слухов и пересудов о таких строениях. На сегодняшний день современные панели серьезно улучшили свою экологичность и эксплуатационные свойства по сравнению с советскими «братьями». Для того чтобы понять, с чем предстоит иметь дело достаточно узнать серию дома и уже по ней вы сможете выяснить, с применением каких технологий вознесена постройка, какой конкретный уровень теплоизоляции ожидает вас в будущем. По-прежнему остаются минусы относительно плохой звукоизоляции и отсутствие возможности перепланировки (в старых «хрущевках» есть риск возникновения межпанельных трещин), но в наше время панельные квартиры привлекают своей сравнительно низкой стоимостью и быстрым темпом постройки.

Выбор типа здания всегда останется за покупателем, но лучше заранее знать и представлять с какими проблемами можно столкнуться в будущем, и сколько финансовых средств уйдет на их решение.

Безопасность превыше всего, потому немаловажным фактором в новом доме является качество проложенных внутренних коммуникаций. Первым делом нужно проверить основные места пользования – комнаты, кухню и санузел.

Сантехника: в ванной и на кухне все трубы должны быть сухими, без следов протечек. Уточните у собственника: когда производился ремонт, насколько новое оборудование, и когда в последний раз ремонтировался стояк жилищно-коммунальными службами. Также внимательно осмотрите потолок и стены на предмет протечек и подтеков. Если в квартире все отлично, то не факт, что такая же ситуация у соседей. Откройте кран смесителя – напор воды должен быть мощным, из горячего крана должна идти действительно горячая вода, а отопительные трубы должны быть горячими, а не просто теплыми.

Электрика: следует тщательно осмотреть все розетки, счетчики и УЗО. Дома каждая розетка должна быть плотно установлена, о торчащих проводах не может быть и речи. Важным фактором может оказаться их расположение – снизу в углу рядом с батареей розетка просто не будет использоваться, а менять местоположение проводки стоит финансовых затрат. Счетчик обязан быть не старше 2000 года, не должен быть заземлен или неисправен. При наличии каких-либо проблем необходимо обратиться в управляющую компанию.

Вентиляция: При осмотре кухни и санузла обратите внимание на запах – присутствие кухонных и канализационных запахов свидетельствует о некачественной вентиляции помещений, которая впоследствии может доставить немало хлопот и финансовых затрат.

Если покупатель готов за свой счет исправить недостатки, связанные с внутренними коммуникациями, то это может послужить поводом для снижения цены собственником. Не стоит бояться задавать вопросы – чем их больше, тем серьезнее кажутся намерения покупки конкретного жилья, кроме того, большое количество вопросов может вывести продавца на определенную реакцию – смутные и быстрые ответы, раздражение и нервозность могут свидетельствовать о наличии проблем, которые он утаивает от покупателя.

При покупке вторичного жилья есть приятный фактор – покупатель может въехать в квартиру сразу после подписания договора купли-продажи. Обговорите с собственником предметы мебели, техники и отделки, которую он собирается оставить, и обязательно запишите все эти нюансы в договор. При этом необходимо осмотреть пол, стены и потолки во всей квартире. Отклеившиеся обои, плесень и сырость говорит о тонких стенах, а, следовательно, о плохой шумо- и теплоизоляции, которую придется исправлять вручную. Наличие одной из проблем также может послужить причиной для снижения стоимости недвижимости.

Покупка жилья – это долгосрочный вклад в собственное будущее. Стоит учесть все нюансы нынешней и будущей жизни. Наличие лифта в доме, этаж, вид из окна и окружение дома играют не самую последнюю роль при выборе. Если сейчас вы легко поднимаетесь по лестнице в доме без лифта на верхний этаж, то в будущем это может доставить немало проблем. При выборе квартиры на 1-м и 2-м этаже нужно учесть затененность комнат – если окна загораживают деревья, то сразу можно сделать вывод – коммунальный платеж за электричество будет выше. Близость школы, детского сада, парковок и магазинов тоже рано или поздно станет важным вопросом, а отсутствие развитой инфраструктуры поблизости может послужить поводом для снижения цены.

Выбор будущей квартиры очень кропотливое занятие и ни в коем случае нельзя с ним торопится. Не устраивайте по 10 просмотров за один день: можно пропустить важные детали и проблемные элементы. Прислушаться к своим желаниям и интуиции также важно, ведь в выбранной квартире предстоит жить не один год.

Список документации с названиями, назначениями и местами, где их можно взять.

Для стопроцентной уверенности и избавления от рисков, первым делом просите у владельца свидетельство о правах на собственность того объекта недвижимости, который он продает. Это может быть предыдущий акт купли-продажи, дарственная, завещание, договор ренты или обмена.

В данном свидетельстве можно найти многую необходимую информацию – дату вступления в силу прав на имущество, кадастровый номер, информация об объекте недвижимости и его характеристики, данные о собственнике, или данные о других участниках долевой собственности с указанием их части, ФИО регистратора, его подпись и государственная печать, а также пункт о наличии или отсутствии обременений на жилплощадь.

Если какой-то элемент вызвал подозрения, в таком случае лучше обратиться в государственный Росреестр и запросить копию свидетельства.

После проверки прав, требуется уточнить количество зарегистрированных жильцов – по закону они обязательно в полном составе должны присутствовать на сделке, и на момент подписания договора должны быть сняты с регистрации.

Будьте внимательны. Не стоит торопиться, и, после проверки нынешних жильцов, успокаиваться. Нужно запросить расширенную справку из домовой книги, в которой указаны все бывшие владельцы. Это делается для полной уверенности, что среди предыдущих жильцов не осталось граждан, на законных основаниях претендующих на жилплощадь.

Расширенную выписку из ЕИРЦ (зачастую именно так называют эту справку) может получить только хозяин квартиры в органах местного управления, таких как ЖЭК, районное БТИ, паспортный стол, МФЦ или ЕИРЦ.

Читайте так же:  Какая статья за шантаж

По закону, каждые 5 лет в квартире желательно проводить техническую инвентаризацию. Нужно это для того, чтобы обновлять данные в техническом паспорте и в архиве БТИ. Если планировка проводилась не по закону и не учтена в тех. паспорте, то можно спокойно требовать у продавца снижения стоимости жилья, так как в будущем предстоит самостоятельно проходить процедуры узаконивания перепланировки и тратить лишние финансовые средства. Также из-за незаконной перепланировки есть риски разрушения жилого здания.

В кадастровых бумагах указаны сведения о жилом строении, находится ли оно в должном состоянии, не подлежит ли сносу и годно ли к эксплуатации. Непременно необходимо проверить эти документы, ведь покупка квартиры – это долгосрочный вклад денежных средств.

Требуется проверить, на какие средства была приобретена жилплощадь. Этот пункт относится к правовой части, так как если жилье было частично или полностью оплачено средствами материнского капитала, то по закону совладельцем недвижимости выступает несовершеннолетний ребенок.

В таком случае у собственника на руках несомненно должен быть документ, данный ему органами опеки, разрешающий продавать недвижимость. Без него сделка может не состояться, или в будущем обжалована в суде.

Если все бумаги в порядке, вы уже занесли ручку и готовы поставить свою подпись – не торопитесь. На этом этапе также могут быть подводные камни.

Данный документ не имеет строгого образца, потому необходимо внимательно ознакомится с каждым пунктом. На этом этапе продавец может попросить вас, или записать сам, стоимость, которая отличается от фактической. Ни в коем случае не стоит допускать этого и идти на поводу. Оправдания для этого действия – уплата меньшего налога на продажу жилья. В случае аннулирования сделки выплата денег будет исключительно по договору, и есть большой риск потерять часть суммы.

Перед заключением сделки обговариваются все возможные условия купли-продажи, после чего они фиксируются в печатной форме. Чем подробнее обговорены условия, чем больше в них конкретики и деталей сделки, тем больше шанс выигранного дела в суде, если недобросовестный собственник решит оспорить сделку. Для большей уверенности можно пригласить нотариуса, который тоже проверит наличие и законность всех документов, заверит подписи участников и защитит от мошеннических махинаций.

Квартира, которая полностью вам подходит. Бюджет, в который вы укладываетесь. Месторасположение, которым вы довольны. Кажется, пора подписывать документы, переезжать и начинать ремонт. Не всё так просто – сперва стоит проверить ещё один пункт, про который легко забыть в спешке. Хозяина квартиры.

Пожилым людям гораздо проще добиться признания сделки незаконной, сославшись на старческое слабоумие. Если вы решили рискнуть – проверьте все документы, особенно – справку о дееспособности. Даже если нынешний хозяин квартиры кажется замечательным человеком, есть вероятность что его наследники окажутся не столь порядочны и постараются отсудить квартиру или признать сделку незаконной.

Обратите внимание на то, как выглядит квартира. Если вы ощущаете неприятный запах или видите, что жильё неблагоустроенно – это повод забеспокоиться, особенно если в квартире жили не арендаторы, а владельцы.

Если вы подозреваете, что нынешний владелец квартиры – алкоголик, наркоман или психически нездоровый человек, требуйте справку из ПНД (Психоневрологического диспансера). Доказать, что продавец не находился в здравом уме на момент продажи – относительно несложно, а, доказав нетрудоспособность, можно признать сделку незаконной.

Даже сами продавцы могут не знать всей правды о других наследниках – и ваша недвижимость может неожиданно оказаться спорным имуществом.

Чем дольше квартира находится в собственности у продавца, тем безопаснее сделки с ней – обычно наследники объявляются быстро, но на всякий случай постарайтесь избегать квартир, сменивших хозяина меньше года назад. Лучше, если квартира в собственности три года или более – именно таков срок давности дел по наследственным делам согласно ГК РФ.

Если люди переезжают из квартиры, которую купили совсем недавно – возможно, это неспроста.
Несмотря на то, что смена места работы или потребность в квадратных метрах могут заставить человека переехать, поспешное бегство из квартиры должно вас насторожить. Скорее всего, с ней что-то не так.

Перед тем, как согласиться на покупку такой квартиры, стоит с особой тщательностью проверить всё, что можете – от соседей до канализации.

Раздел совместно нажитого имущества – одна из самых неприятных частей развода. Бывшие супруги могут договориться о разделе имущества на словах, но не задокументировать его должным образом – в итоге приобретенная вами недвижимость может оказаться принадлежащей не только вам. Для реализации совместно нажитого имущества, продавец обязательно должен заручиться задокументированным и нотариально заверенным согласием бывшего супруга или супруги.

Сильнее всего стоит беспокоиться о личности продавца, если вы с ним не встречались.
Посредник может оказаться мошенником, а доверенность – недействительной, оформленной на недееспособного или умершего человека. К тому же, доверенность могут отозвать даже в день совершения сделки. Очевидно, чем это может закончится для покупателя.

Даже если продавец не подходит ни под один из этих пунктов, не забудьте проверить его и квартиру всеми доступными способами, от поиска в интернете до личного опроса соседей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Изображение - Проблемы при покупке квартиры 457334143346008
Автор статьи: Екатерина Павлова

Позвольте представиться. Меня зовут Екатерина. Я уже более 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 9

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here