Выкуп арендованного земельного участка в собственность

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2019 году

Часто у граждан или предпринимателей, которые арендуют земельные участки, возникает необходимость оформления такого надела в собственность. Однако не все люди знают, как правильно и грамотно провести данную процедуру.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Рассмотрим специфику и особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность в 2019 году, какие необходимы для этого документы и в какие инстанции можно обращаться.

Большинство граждан и юридических лиц не имеют возможности сразу приобрести участок земли для пользования или предпринимательской деятельности.

Но со временем, когда появляется финансовая возможность, граждане предпочитают оформить земельный надел, который пребывает в аренде, в частную собственность.

Рассмотрим, как действовать в таком случае, какие моменты и условия должны быть соблюдены, а также правила составления сделки выкупа земли.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность у администрации представляет собой выполнение определенных юридических процедур, которые приводят к передаче прав собственности от нынешнего хозяина к гражданину, который оформляет выкуп участка.

Выкуп земли из аренды предполагает некоторые особенности процедуры, которые мы рассмотрим ниже.

Изменения в законодательстве, принятые с 2019 года, включили множество аспектов, которые предполагают требования к оформлению и регистрации перехода права собственности на участок.

Основные изменения коснулись дальнейшего выкупа земли у муниципального органа или государства.

Цена выкупа земли в собственность в 2019 году рассчитывается как процент не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая немного ниже рыночной цены.

Данное изменение касается земель для сельскохозяйственного производства, которые переданы в аренду, при соответствии некоторым условиям:

В некоторых регионах, после 10-15 лет аренды, стоимость, которую необходимо заплатить за выкуп земли в собственность, значительно снижается или вовсе земля передается бесплатно.

Право физических и юридических лиц на выкуп арендованного участка регулируются Гражданским и Земельным кодексом РФ, а также федеральными законодательными актами. Своим правом выкупа может воспользоваться каждый гражданин или предприниматель.

Данный процесс подразумевает переход участка в частное владение за указанную плату, размер которого устанавливается законодательными актами.

В определенных ситуациях рассматривается оплата в рассрочку, которая растягивается на несколько лет.

Арендатор может приобрести арендованную землю в собственность при соблюдении следующих условий:

• если в договоре аренды разрешена данная процедура выкупа;
• на земле возведено строение арендатора.

Прежде чем выкупить землю, необходимо провести оформление недвижимости в собственность:

• обратиться в БТИ и получить техпаспорт строения;
• сформировать план постройки на основании техпаспорта;
• зарегистрировать строение в госкадастре;
• провести государственную регистрацию права собственности.

После официальной регистрации строения необходимо обратиться в местную администрацию для оформления выкупа расположенного под ним участка.

С 1 января 2019 года вступил в действие новый Федеральный закон РФ №251-ФЗ, которым указана необходимость проведения государственной регистрации участка в ЕГРП.

Если граждане не успеют своевременно занести участок в реестр, такие земли могут перейти в категорию муниципальных и их могут реализовать.

В соответствии с данным законом, если с даты занесения надела в кадастр прошло пять лет и его владелец не внес его в ЕГРП, тогда он снимается с учета в государственном кадастре.

После этого земля переходит в собственность муниципального органа власти. Выкуп земельного участка из аренды в собственность осуществляется на основании Земельного и Гражданского Кодекса.

Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность

Зачастую граждане и юридические лица не в состоянии сразу же купить землю. В результате они прибегают к аренде участка земли. Однако со временем может появиться возможность сделать арендованный надел своей собственностью. Как поступать в таком случае, и на что можно надеяться арендатору, а также как составить договор выкупа права аренды земельного участка постараемся выяснить в нашей статье.

Права граждан и предприятий на выкуп снятой ими ранее земли обозначаются Гражданским кодексом (ГК) и Земельным кодексом (ЗК) РФ, а еще рядом федеральных законов.

Особенности процедуры выкупа участка из аренды обосновываются некоторыми обстоятельствами:

• Расположение надела и отнесенность его к государственным, региональным или муниципальным землям;
• Тип допустимого использования участка;
• Характер субъекта, выступающего в роли покупателя.

В некоторых случаях допускается выплата в рассрочку.

О преимущественном праве выкупа земельного участка, находящегося в аренде расскажет юрист в следующем видео:

Цена надела представляет собой процентную ставку от его кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, зависит от региона, в котором расположена земля.

• Так, традиционно, для граждан, построивших на участке недвижимость, а также для юридических лиц, являющихся собственниками построек, размещенных на данной территории, цена будет составлять до 60% от кадастровой стоимости.
• Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности. Этот же процент взимается с юрлиц, когда речь идет о разделенных участках, предоставленных для создания дачного хозяйства.
• Следует учитывать, что при необходимости изменения характера назначения участка, придется выплатить сумму, равную 80% его стоимости.
• Если никакие преобразования не нужны, ставка будет куда ниже (порядка 20 %).

Случается, что при заключении аренды проект землеотвода не создается. В таком случае, перед тем, как обратиться за получением прав на надел, нужно договориться с администрацией о создании такого проекта и посвященной ему госэкспертизы.

Только после этого можно размышлять о цене, заключать договор купли-продажи и регистрировать участок.

Особенности выкупа земельного участка из аренды в собственность

Поправки, изданные к ЗК в 2015 году, вобрали в себя многолетние наработки по ключевым вопросам этого раздела законодательства. Многие аспекты, связанные с формированием, выделением и переходом участков, ныне рассмотрены подробнее и куда более точно сформулированы.

Что касается аренды земли с дальнейшим правом выкупа ее у государства и муниципалитета, следует отметить несколько основных изменений.

• Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:

1. речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
2. запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.

• Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для сх производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:

1. Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
2. Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
3. Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.

Стоимость с/х земли практически всегда равна кадастровой. В некоторых субъектах РФ предусмотрен ряд льгот.

Процедура выкупа земельного участка из аренды произойдет гораздо проще, если Вы заранее узнаете о правилах ее проведения, необходимых документах и порядке действий.

Арендатор, вне зависимости от того, физическое или юридическое это лицо, имеет право приобрести надел, оформленный в аренду, когда:

• в договоре не предусмотрено запрета на данное действие;
• на участке находится возведенное ним строение.

Перед тем, как приступить к выкупу земли, нужно оформить недвижимость в собственность. Происходит это в несколько шагов:

1. Обращение в бюро технической инвентаризации за техпаспортом постройки;
2. Создание на базе техпаспорта технического плана здания;
3. Регистрация его в кадастре;
4. Регистрация непосредственно права собственности.

Когда постройка официально принадлежит Вам, можно обращаться в администрацию для выкупа расположенной под ней арендованной земли. Далее мы поговорим о документах для выкупа земельного участка из аренды.

Первым шагом на пути приобретения арендованной земли является поход в муниципалитет. С собой Вам нужно прихватить несколько бумаг:

• Паспорт;
• Квитанцию об уплате установленной пошлины;
• Договор аренды.

После всех согласований Вы отправляетесь в Росреестр с таким пакетом бумаг:

• Договор для осуществления сделки купли-продажи;
• Заявление с просьбой о переведении надела в Вашу собственность;
• Бумага, подтверждающая оплату утвержденной стоимости, а также, госпошлины;
• Постановление, согласно которому решено передать Вам во владение данный участок;
• Бумаги, демонстрирующие порядок расчета стоимости надела (они подготавливаются комиссией по оценке).

Далее мы расскажем о нюансах оформления договора земельного участка в собственность после или во время аренды.

Через неделю после того, как арендатор представляет в администрацию кадастровый план интересующего его участка, составляется, согласно требованиям, изложенным в ГК, договор купли-продажи. На основании этого документа производится выкуп.

Данная бумага направляется арендодателю по почте или передается в руки (под расписку). После обсуждения ключевых моментов, сделка заключается.

Настало время поговорить о порядке процедуры выкупа земельного участка, находящегося в аренде, из таковой.

Итак, чтобы купить участок, находящийся у Вас в аренде, нужно действовать следующим образом:

1. Обратиться в администрацию со своим, а также кадастровым паспортом (выпиской из него), договором аренды и планом участка;
2. Для получения выписок из кадастра следует направиться в Федеральное управление, занимающееся вопросами картографии и постановкой земель на учет. После межевания и согласования границ надела с соседями, Вам выдадут необходимые техдокументы;
3. Получить в администрации постановление о передаче участка Вам, вынесенное на основании представленных бумаг. В этом документе Вы найдете стоимость, за которую участок перейдет в Вашу собственность;
4. После того, как сумма будет уплачена, следует написать заявление с просьбой о регистрации сделки и приложить к нему постановление администрации и копию квитанции об оплате. Также надо будет предъявить паспорт;
5. Через месяц можно получить свидетельство собственника.

И завершим статью мы советами, как продать и выкупить земельный участок, находящийся в аренде.

Как и арендаторам, желающим приобрести надел, так и собственникам земли, желающим его продать, процедура покупки-продажи земельного участка, находящегося в аренде, дается крайне сложно. В ней существует ряд нюансов и подводных камней, зная о которых, можно осуществить всю процедуру гораздо быстрее и с меньшими затратами. Поэтому главный совет тем, кто планирует продать участок – обращайтесь за помощью к специалистам.

Юристы окажут вам помощь в ряде вопросов:

• Сбор документов или проверка собранных Вами бумаг на предмет их соответствия требованиям, прописанным в законе;
• Содействие в проведении межевания и постановке надела на учет;
• Составление либо же проверка текста договора.

К тому же не забывайте, если вы сами решитесь взяться за оформление соответствующих бумаг, то каждую из них стоит вычитывать от корки до корки, чтобы не допустить неприятных оплошностей.

Как в 2019 году правильно оформить выкуп земли под ИЖС из аренды в последующую собственность?

Физическое лицо может достаточно продолжительный период времени проживать в доме, построенном на арендованном участке земли. Но рано или поздно возникновение желания выкупить используемую землю из аренды в собственность.

Если участок находится в собственности, на него имеются все возможные права и с ним можно производить любые действия. Тогда возникает масса вопросов. Как это сделать? Каков порядок выкупа? И вообще, возможно ли это?

В каких случаях можно перевести землю в собственность?

Есть три основных условия, при которых возможен перевод земельного участка из аренды в собственность:

1. Основанием для использования земли является пожизненное наследственное владение.
2. Если он находится в постоянном бессрочном пользовании.
3. Если имеется действующий договор аренды на данный участок.

Но главным условием выкупа арендованного земельного участка является наличие на нем какого-либо строения. Даже если строительство находится на начальной стадии, и из всего здания заложен только фундамент, земля под ним может быть оформлена в собственность.

Лица, чьи постройки имеются в пределах арендуемого участка, обладают первоочередной возможностью получения его в собственность.

Собственность – это в любом случае определенная выгода. Ведь иметь в собственности участок земли – значит всецело и всесторонне распоряжаться им. А свой участок земли – это удачное вложение.

Какой бы ни была цель приобретения земли — дальнейшая перепродажа или передача дальше по наследству, в любом случае она со временем будет только расти в цене.

Преимущества оформления права собственности на землю:

1. Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
2. Землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
3. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.

Из вышесказанного видно, что собственная земля – это не просто выгодно, но и прибыльно. И этот факт не зависит от того, кто именно является собственником — это касается физических лиц.

При этом никакие убытки компании, связанные с прекращением договора, возмещены не будут. Располагая постройки и предприятия на своей земле, можно быть твердо уверенным в завтрашнем дне.

Государство в этой ситуации не исключение, оно тоже извлекает выгоду от реализации муниципальной земли, получая при этом дополнительное привлечение финансовых средств в экономику региона или страны.

Еще в недалеком прошлом земельный участок, на котором возводилось или уже имелось некое строение, можно было только получить в аренду у государства. О том, как оформить в собственность арендованный земельный участок, не шло и речи.

Но законодательство беспрестанно меняется. Не стал исключением и Земельный кодекс РФ, а также нормы действующего законодательства, относящиеся к земле.

Ситуация сложилась таким образом, что в результате проведения масштабной переоценки участков земли арендная плата за них стала практически неподъемной.

Тогда собственники недвижимости, находящейся на арендуемой земле, всерьез озаботились вопросом ее выкупа.

Возможностью перевода земли из аренды в собственность могут воспользоваться как частные лица, так и различные организации, имеющие недвижимость (строения) на арендуемом у государства (муниципалитета) участке и желающие оформить ее надлежащим образом.

Сама по себе процедура выкупа земельного участка из аренды довольно длительная и трудоемкая. Она требует совершения нескольких последовательных шагов:

1. Заключение договорного соглашения, в котором содержится информация о внесении авансовой суммы за выкупаемую землю.
2. Проведение оценки кадастровой стоимости участка.
3. Вынесение положительного решения о покупке-продаже земельного участка.
4. Надлежащее оформление договора по купле-продаже с участием нотариального органа.
5. Составление государственного акта на выкупаемый участок земли.

В первую очередь необходимо подготовить необходимый пакет документов для предоставления их в местный исполнительный государственный орган.

Перечень необходимых документов для выкупа следующий:

1. Заявление о намерении выкупить участок, находящийся в аренде.
2. Договор об аренде участка земли.
3. План земельного участка, составленный кадастровой службой.
4. Удостоверение личности (паспорт) арендатора.

И только тогда участок земли может быть выкуплен в собственность, при этом сумма, взимаемая при выкупе земли, не может превышать величину ее кадастровой стоимости.

Для того чтобы произвести приватизацию используемого на основании аренды участка земли, фактически принадлежащего муниципалитету, его нужно предварительно выкупить.

Приватизация предполагает, что недвижимость, в этом случае земля, является частной собственностью. Стоимость его при этом будет равна кадастровой.

Земельным кодексом РФ предусмотрены и исключения. Существуют условия, при наличии которых участок земли, находящийся в аренде, можно получить в собственность без выкупа, по программе приватизации.

Для этого должны быть соблюдено следующее:

1. Если земля была предоставлена для организации подсобного хозяйства на шесть лет, а прошло уже пять из них.
2. Если участок был предоставлен на условиях безвозмездного пользования на шестилетний срок под строительство жилого дома или для ведения личного подсобного хозяйства. Но при этом земля должна использоваться строго по назначению, а будущий владелец должен быть трудоустроен в муниципальном образовании на определенной должности или специальности.
3. Если физическое лицо имеет в семье трех детей или более.
4. Иные случаи, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Оформление права собственности на участок земли нужно начинать с подготовки:

Получить землю в собственность – несложная задача. Для этого достаточно знать основные положения Земельного кодекса РФ и правильно оформить необходимые документы.

Получение земли в аренду у государства с правом выкупа

В видео-сюжете приводится отрывок конференции, на котором обсуждается вопрос получения земельного участка от государства (муниципалитета) в аренду.

В том числе ведется речь о том, можно ли выкупить муниципальную землю, находящуюся в аренде, выгодно ли это землевладельцу и государству, и что нужно для осуществления данной процедуры на практике.

Законодательство 2019 года тщательно регулирует порядок и правила выкупа земельных участков.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Под выкупом земли подразумевается приобретение участка в собственность. Обычно этот процесс происходит, когда земля является арендованной и на ней возведено здание.

Процедура выкупа земельной территории может зависеть от некоторых обстоятельств:

• где расположен участок, относится ли он к государственной, региональной или муниципальной земле;
• допустимое использование участка;
• сам покупатель (тип, характер субъекта и др.).

Право выкупа дано любому гражданину или юридическому лицу.

Гражданский и Земельный кодекс обозначает все имеющиеся права граждан и организаций по отношению к арендованным землям. Кроме того, существуют соответствующие федеральные акты, регулирующие весь процесс и порядок перевода земли в собственность.

В пункте 4 статьи 27 Земельного Кодекса РФ перечислены участки, которые невозможно выкупить.

Заключение договора регламентируется 30 главой, ст. 454-464,ст. 485-488 Гражданского Кодекса.

Ниже приведены основные правила выкупа.

Стоимость муниципальной земли при выкупе равняется кадастровой цене.

Однако есть возможность получить муниципальную землю в собственность без предварительного выкупа в одноразовом порядке:

• при предоставлении участка организациям, занимающимся подсобным хозяйством на шестилетний срок, пять из которых надел уже находится в аренде;
• при предоставлении участка с правом безвозмездного использования в течение 6 лет и предусмотренным строительством на земле участка жилого здания или предназначающегося для подсобного хозяйства, при условии использования земли только по назначению и отношения будущего владельца к муниципальному образованию;
• при наличии у физического лица — потенциального собственника троих детей и более;
• иной случай, предусмотренный в Земельном Кодексе РФ.

Государственная или муниципальная собственность распродаётся посредством создания торгов. Основания, которые влияют на продажу земельного участка без торга, ограничены.

Практически единственное основание предполагающее предоставление надела во владение без торга, будет наличие построенной недвижимости на этой территории.

Другое основание предоставления земли в собственность без проведения торгов касается переоформления возникшего права, основанного постоянным бессрочным использованием земли, причём независимо от того, есть ли на участке объекты недвижимости.

Перед обращением с просьбой о выкупе земельного участка, следует посетить администрацию и попросить создать проект землеотвода. Аренда сама по себе не предполагает создание такого проекта. В процессе создания проекта производится соответствующая государственная экспертиза.

Только после создания проекта будет возможно определить цену, заключить типовое соглашение купли-продажи и зарегистрировать выкупленную территорию.

Платится ли налог с продажи земельного участка? Смотрите тут.

Для того чтобы выкупить землю, находящуюся в аренде, следует:

1. Посетить районную администрацию, при себе иметь необходимые документы (гражданский паспорт, кадастровый паспорт, сделка аренды, план участка).
2. Получить выписку из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и постановкой участков земли на регистрационный учёт. Тут же произойдёт межевание и согласование границ земли с соседствующими гражданами.
3. Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации. В постановлении будет указана цена надела, при оплате которой земля переходит в собственность нового владельца.
4. Уплатить сумму выкупа земли, написать заявление и зарегистрировать сделку. К заявлению прилагается постановление и копия чека об уплате.
5. По прошествии месяца забрать документ, являющийся свидетельством собственника.

В заявлении, где указывается просьба о выкупе определённого участка земли, должна быть прописана следующая информация:

• данные о потенциальном собственнике участка земли;
• бумаги, утверждающие право на построенную недвижимость;
• данные самого земельного участка;
• приложение (копии, оригиналы документов).

Первое, что нужно сделать, посетить муниципалитет, там необходимо предоставление:

• паспорта;
• квитанции, утверждающей уплату государственной пошлины;
• договора аренды.

После этого, покупатель проходит в отделение Росреестра, где он должен предоставить:

• договор, предназначенный для заключения соглашения купли-продажи;
• бумага, считающаяся заявкой на перевод земли из арендованной в личную собственность;
• квитанция, утверждающая уплату государственной пошлины;
• решение, являющееся основанием для передачи земли в собственность;
• оценочные документы по стоимости надела.

Соглашение о купле-продаже должно быть составлено примерно через 7 дней, с момента предоставления арендатором кадастрового плана в районную администрацию.

Договор должен быть оформлен с учётом всех требований, изложенных в Гражданском Кодексе РФ. Этот документ будет являться основанием для проведения сделки.

Арендодатель получает договор посредством направления бумаги почтой или из рук в руки при составлении соответствующей расписки.

При отсутствии какой-либо реакции от владельца земли на обращения потенциального покупателя, арендатор может обратиться в судебный орган для разрешения ситуации и получения согласия на подписание договора от арендодателя.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,

образец акта приема-передачи земельного участка здесь.

Рыночная стоимость земельного участка считается процентной ставкой от кадастровой цены, зависящей от месторасположения территории, на которой находится надел.

Граждане, построившие на арендуемой территории недвижимое имущество или юридические лица, которые являются владельцами зданий, расположенных на участке, могут рассчитывать на стоимость надела, достигающую 60 процентов от кадастровой цены.

В случае выкупа участка, находящегося в федеральном владении, стоимость будет рассчитана исходя из ставки в 2,5 процента. Такой же расчёт применяется для юридического лица при выкупе разделённого участка, предоставленного под дачное хозяйство.

Если же будет меняться характер назначения земли, то покупатель уплачивает 80 процентов от кадастровой стоимости надела.

При отсутствии возможных преобразований участка, ставка составит около 20 процентов.

Получение отказа на выкуп земельных участков, дело довольно распространённое. При этом есть возможность обжаловать такое решение посредством обращения в суд.

Помощь юристов также окажется довольно нужной для разъяснения причины отказа и разработки оптимального плана по выходу из сложившейся ситуации.

Отказ на выкуп земельного участка может быть обоснован:

• изъятием участка земли из оборота;
• ограничением оборота определённого надела;
• постановкой участка в резерв, предусмотренный для нужды муниципалитета или иного государственного органа;
• несоответствием представленных бумаг с требованиями законодательства РФ.

Что такое право безвозмездного бессрочного пользования земельного участка? Информация здесь.

Какой требуется список документов на продажу земельного участка? Подробности в этой статье.

Анализируя судебную практику можно сделать определённые выводы. Один из них касается невозможности выкупа земельного участка с имеющимся на нём недостроенного объекта (пункт 1 статья 36 Земельного Кодекса РФ).

Получается, выкупить надел земли можно лишь с достроенным недвижимым объектом, так как недострой не эксплуатируется по целевым назначениям.

Однако и тут могут быть исключения, которые описаны в пункте 3 ст. 28 Федерального Закона за номером 178 от 21 декабря 2011 года.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
   • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность

Порядок выкупа земельного участка из аренды определяется соглашением сторон или локальными актами муниципального образования. Для аренды с выкупом приемлемы нормы ГК РФ, регулирующие особенности сделки купли-продажи недвижимости.

Для оформления собственности на землю, полученную от государства или муниципалитета, необходима процедура проведения торгов, выиграв которые победитель получает право на заключение арендного договора.

Земельный кодекс РФ определяет статус объектов землепользования, основные начала их использования. Закон регулирует отношения между арендаторами и собственниками территории, затрагивающие публично-правовой интерес. Частный интерес выведен за пределы земельного законодательства и регулируется положениями Гражданского кодекса.

1. Основные правила аренды земли изложены в ст. 22–24 ЗК РФ.
2. Оформить договоры аренды земли без права выкупа в собственность необходимо с учетом ГК РФ — гл. 34.
3. Для выкупа применяются правила о договоре купли-продажи недвижимости — ст. 548–559 ГК РФ.

Выкупить сельскохозяйственные земельные участки, оформить договоры бессрочной аренды следует с учетом глав 2–3 Федерального закона № 101, принятого в 2007 году. Выкуп может проводиться передачей объекта из государственной (муниципальной) собственности коммерческим и частным лицам.

1. Порядок приватизации земельных участков регулируется ФЗ № 178 от 21.12.2001.
2. Правила оплаты земельного налога устанавливаются НК РФ — ст. 397–398.
3. Решение споров по договору аренды проводится согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011.
4. На сделку аренды распространяются правила ст. 153–165.1 ГК РФ.
5. Если спорные ситуации затрагивают коммерческие интересы сторон, то используют нормы АПК РФ.

В остальных ситуациях судебное разбирательство осуществляется по правилам ГПК РФ. Для обжалования государственных и муниципальных нормативных актов следует руководствоваться положениями КАС РФ.

Землю из аренды можно приобрести в законную собственность, если на это есть согласие самого собственника. Оформление зависит от правового статуса объекта и его законного владельца.

Стороны должны придерживаться положений ст. 22–24 ЗК РФ. Аренда возможна на все земельные участки, за исключением объектов, указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Размер платы за право пользования землей устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.

Обычно арендатор земли может свободно передать свои права другим лицам, если только запрет на передачу не установлен в договоре. Допускается возможность оформления земли в субаренду.

Для этого требуется уведомить арендодателя. Правоотношения между собственником и арендатором могут быть установлены на конкретный срок или не иметь временных ограничений.

Для аренды земельного участка с правом выкупа в собственность необходимо, чтобы:

• земля была свободной в обороте;
• объекты землепользования были доступны для выкупа. Например, отдельные категории земель не могут быть проданы иностранцам;
• участок использовался по назначению. За этим следят контрольно-надзорные органы (отделы при муниципальных образованиях, Росимущество и т. д.).

Перед согласованным выкупом арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило первоочередной аренды. Оно установлено ГК РФ — ст. 621.

Арендатору разрешено обратиться в суд за взысканием убытков, которые были вызваны из-за необоснованного отказа продлить договор.

После истечения срока сделки, и при молчании обеих сторон она продлевается на уже неопределенное время. Изменения в документ могут быть внесены только при согласии сторон или по судебному решению.

Предусмотрено несколько способов оформления соглашения с правом выкупать участки земли после аренды.

Земля может передаваться:

• после принятия арендодателем оферты арендатора и согласования всех условий сделки;
• при участии в публичных торгах, которые инициирует администрация муниципалитета;
• в бесплатное пользование, с правом последующего выкупа (для молодых специалистов, трудоустраивающихся в сельской местности или многодетным семьям, планирующим строить собственный дом);
• через аукцион, который инициируют граждане;
• по упрощенной схеме, без публичных торгов — для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, строительства многоквартирного дома или социального объекта.

Для выкупа благоустроенного земельного участка, с незавершенным объектом ИЖС из аренды в собственность необходимо, чтобы такая земля была свободна от прав третьих лиц и использовалась по назначению.

Порядок выкупа муниципальной земли устанавливается уполномоченными органами. Оформить участок в собственность можно, если достигнута цель использования земельного объекта — построен дом, регулярно выращивается урожай, реконструировано сооружение.

При подписании срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение на участке зданий и сооружений. Обычно они тоже передаются в аренду, если в договоре не предусмотрены иные условия.

В российском гражданском праве предусмотрена свобода договора, за исключением случаев понуждения к заключению сделки при ранее взятых на себя обязательствах.

Стороны сами вправе определить права и обязанности, с соблюдением норм ст. 22–24 ЗК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при выкупе земельного участка учитываются следующие права сторон.

За арендатором закрепляется право:

• вносить авансовые платежи за земельный участок раньше согласованного срока;
• сдавать полученный участок в субаренду или бесплатное использование;
• отказаться от договора, заблаговременно предупредив об этом арендодателя;
• использовать землю по целевому назначению: заниматься сельским хозяйством, проводить строительные работы и другой законной деятельностью.

В обязанности арендатора входит:

• использовать землю только в предусмотренных целях;
• выкупить объект, подписать акт приема-передачи земельного участка;
• своевременно вносить арендные и выкупные платежи.

До того как контрагенты выкупили арендованный участок земли — также определяются права и обязанности арендодателя.

Среди прав выделяют возможность:

• следить за правильностью использования объекта;
• своевременно получать арендную и выкупную плату;
• требовать возмещения вреда при порче земли;
• отказывать в выкупе при существенном нарушении порядка использования участка.

Целевое назначение земельного участка устанавливается исходя из земельного законодательства и технической документации. Оно не может быть произвольно изменено.

Размер арендной и выкупной платы определяется на усмотрение сторон. В счет оплаты аренды и (или) выкупа арендодатель вправе получить продукцию арендатора или другое ценное имущество.

Срок выкупа земельного участка в собственность оговаривается в договоре. Передача права собственности проводится после завершения аренды и оплаты выкупной стоимости.

Стороны могут договориться о постепенной оплате выкупной цены, в том числе в ее счет может быть зачислена часть арендных платежей.

Можно согласовать условие о том, что при досрочной оплате всей выкупной цены арендатор освобождается от арендных платежей и приобретает право собственности на объект землепользования.

После прекращения аренды на оплату выкупной цены может быть отведен любой период времени — в зависимости от договоренности и интересов сторон.

Он предусматривается в арендной сделке или в договоре земельной аренды с правом выкупа жилого помещения и объекта землепользования. Стороны сами вправе устанавливать время, место, порядок передачи выкупной суммы. Основное условие — действительность договора, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Арендатор и арендодатель вправе воспользоваться услугами нотариуса, в присутствии которого может состояться передача выкупной стоимости за земельный участок и объекты, находящиеся на нем (жилой дом, предприятие и т. д.).

Процедура выкупа начинается после завершения аренды:

• арендатор уведомляет собственника земли о готовности передать деньги. Это может быть сделано заранее условленным способом — через электронную почту, заказным письмом и т. д.;
• место передачи (перечисления) суммы также определяется сторонами;
• контрагенты могут установить юридический факт, на основании которого производится передача права собственности — постройка, ввод в эксплуатацию дома или промышленного сооружения и т. д.;
• выкуп завершается подписанием акта приема-передачи участка и регистрацией его в Росреестре.

В Москве и Московской области оформления в частную собственность участков земли, на которой расположены постройки — довольно редки.

Для таких случаев существует закон от 14 мая 2003 №27 «О землепользовании … в г. Москве» предусматривающий порядок оплаты за аренду земли.

Как и в других частях России в Москве чаще всего землю, на которой расположена недвижимость, берут в пользование по заключенным соглашениям аренды.

Для Московской области выкуп в частное владение арендованной земли, с имеющимися там строениями, распространенное явление.

Для СПБ действует закон от 2010 №59-19 регламентирует цену выкупа арендованных земельных участков в собственность.

В нем описаны различные ситуации по приобретению земли, но суть в том, что платить нужно (для нашего случая) — 25% от суммы кадарстровой оценки.

Документы, требуемые для выкупа земельного участка, предусматривают:

• договор возмездного пользования (право выкупа может быть определено дополнительным соглашением);
• кадастровый и технический паспорт на землю;
• акт приема–передачи участка;
• документ, подтверждающий оплату выкупной стоимости;
• документ об оплате госпошлины при регистрации права собственности.

Размер государственной пошлины определяется ст. 333.33 НК РФ. Она составляет 2 тыс. рублей — для физического лица и 22 тыс. рублей для гражданина (п.22).

За регистрацию права собственности на объект землепользования, используемый для огорода, сада, личного подсобного и дачного хозяйства, ИЖС, надо заплатить 350 р.

Отказ возможен, если нарушены условия аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.

Передача права собственности не состоится, если суд признает аренду недействительной по иску заинтересованного лица — сособственника земли (дольщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования находится в собственности несовершеннолетнего или признанного недееспособным взрослого лица.

Выкуп может быть отменен, если выяснится, что участок был передан с нарушением правил проведения публичных торгов.

Арендатор вправе требовать передачи права собственности в судебном порядке. Тогда ему следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.

Цена выкупа земли в собственность в 2017 году берется из расчета процента от кадастровой стоимости участка. Процентная ставка колеблется от 1,5% до 15%.

Оцените статью: