Правила сдачи квартиры в аренду

Самозанятые и аренда: можно ли сдавать квартиру и арендовать помещение

1 января 2019 года вступила в силу экспериментальная система налогообложения —налог на профессиональный доход (НПД). Он регламентирован Федеральном законом № 422-ФЗ от 27.11.2018. Этот налог касается доходов самозанятого населения, то есть физических лиц или ИП, работающих на себя и не привлекающих в свою деятельность работников по трудовому договору.

Целью внедрения этого режима является легализация деятельности самозанятых лиц, получающих доход от ведения профессиональной деятельности.

Ставка налога зависит от источника получения дохода:

• 4% на доходы от реализации физическим лицам;
• 6% на доходы от реализации юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Действие налога распространяется на 4 региона: Москва, Московская область, республика Татарстан, Калужская область.

Физические лица при этом спецрежиме могут не уплачивать НДФЛ со средств, облагаемых НПД, а индивидуальные предприниматели не будут платить НДС (за исключением налога при ввозе товаров на таможенную территорию РФ). ИП так же освобождаются от уплаты от страховых взносов.

Список видов деятельности, попадающих под новый режим, в законе конкретно не определен, но в п. 7 ст. 2 Федерального закона № 422-ФЗ профессиональный доход определен как доход физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей) от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

Следовательно, сдача недвижимости в аренду — разрешенный вид деятельности для самозанятых. При этом самозанятые могут сдавать в аренду только жилую недвижимость, находящуюся у них в собственности.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ объектом налогообложения не являются средства, полученные от передачи имущественных прав на недвижимость (исключение: аренда или найм жилого помещения).

Самозанятые имеют право сдавать жилое помещение (дом, квартиру) и платить с доходов от аренды квартиры налог на профессиональный доход. Квартиру можно сдавать как постоянному арендатору, так и посуточно.

Под новый налоговый режим не попадает доход от продажи квартиры или другой передачи имущественных прав на него. НПД распространяется только на сдачу в аренду жилого помещения.

Условия, при которых самозанятые могут сдавать квартиру в аренду:

• не используется труд нанятых по трудовому договору рабтников;
• индивидуальным предпринимателям нельзя совмещать НПД и другие налоговые режимы (УСН, ЕНВД, и т. д.);
• годовой доход со сдачи квартиры должны быть больше не более 2,4 млн. рублей (или в среднем 200 тыс. рублей в месяц);
• жилая площадь должна находиться в собственности арендодателя.

Новый режим налогообложения действует только в четырех регионах:

• Москве и области;
• Татарстане;
• Калужской области.

Сдаваемое жилье должно находиться в одном из этих регионов. Место регистрации и жительства арендодателя не играет роли, при этом собственник жилья должен быть гражданином РФ.

Для того, чтобы сдавать квартиру в качестве самозанятого, необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход. Это можно сделать с помощью официального приложения «Мой налог» (для регистрации нужно предоставить заявление, скан паспорта и фотографию). Также зарегистрироваться можно в Личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru (необходимо только заявление).

Налоговая ставка по режиму НПД составляет:

• 4% от доходов со сдачи жилья в аренду физическому лицу;
• 6% от сдачи индивидуальному предпринимателю или организации.

Дополнительная информация

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ № 422 на период действия эксперимента (10 лет) налоговые ставки и максимальный доход повышаться не будут.

Пример расчета НПД на сдачу квартиры в аренду (найм)

Самозанятый гражданин сдает квартиру, платежи производятся ежемесячно. Плата за месяц составляет 25 тыс. рублей.

• Если он сдает квартиру физическому лицу (ставка НПД в 4%), то налог будет рассчитываться как 25000 × 0,04 = 1000 рублей.
• Если арендатором является индивидуальный предприниматель (ставка НПД 6%), то 25000 × 0,06 = 1500 рублей. Эти суммы необходимо перечислять в качестве уплаты налога.

Плательщик должен своевременно вносить в приложение информацию о поступлении денежных средств по своему виду деятельности (получение платы за сдачу квартиры). Сума налога будет рассчитываться автоматически.

Уведомление о уплате налога приходит не позже 12 числа следующего месяца, а заплатить налог необходимо до 25 числа. Декларацию при этом подавать в налоговую не нужно.

В случае, если зарегистрировавшийся плательщик НПД скрывает доходы, предусмотрен штраф:

• на первый раз в размере 20% от неучтенной суммы;
• при повторном нарушении в течение полугода на 100% от неучтенной суммы.

Может ли самозанятый сдать в аренду нежилое помещение

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 422, объектами налогообложения не считаются доходы, полученные:

• от продажи недвижимости и транспорта;
• от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
• от реализации имущества, которое использовалось самозанятыми для личных нужд;
• от деятельности по договору простого товарищества и другие.

Внимание

Следовательно, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения, в том числе коммерческую недвижимость. Новый режим распространяется только на сдачу в аренду (наем) жилых помещений.

Если же лицо, являясь индивидуальным предпринимателем, получило статус самозанятого (плательщика НПД) и хочет сдавать нежилую площадь в аренду, то придется вернуться на ранее применяемый режим налогообложения ИП и платить налоги и взносы в соответствии с этим режимом.

Лицо, сдающее в аренду нежилое помещение не является самозанятым, и его доходы от этой деятельности не могут облагаться налогом на профессиональный доход.

Договор аренды (найма) является подтверждением законности сделки и защищает права сторон. Чтобы составить соглашение, необходимы документы, подтверждающие право собственности на квартиру и удостоверяющие личность.

Образец договора аренды (найма) жилья

Договор аренды квартиры с самозанятым обязательно должен содержать следующие пункты:

1. Название документа, дата и место заключения.
2. Паспортные данные сторон: самозанятого арендодателя и арендатора.
3. Информацию о сдаваемой жилплощади.
4. Срок заключения и возможность продления договора.
5. Права и обязанности сторон.
6. Порядок внесения арендной платы, сроки, неустойка за задержку оплаты, а также возможность пересмотра размера арендной платы.
7. Порядок оплаты коммунальных услуг, содержание имущества, оплата связи и интернета.
8. Порядок внесения залога.
9. Условия расторжения договора аренды.
10. Акт приема-передачи жилья.

Срок действия договора найма жилья не может быть больше 5 лет, согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ.

Могут ли самозанятые арендовать помещение под офис

По ст. 606 Гражданского Кодекса РФ, арендодатель обязан передать арендатору имущество во временное пользование или владение за некоторую плату по договору аренды. Закон не выставляет особых требований к арендатору. Им может быть любое дееспособное физическое лицо, ИП, или организация.

Следовательно, самозанятый гражданин может быть арендатором помещения, при условии, что он работает самостоятельно, без привлечения наемных работников по трудовым договорам, и вид его деятельности не попадает в список ограничений, перечисленных в п. 2 ст. 4 Федерального закона № 422-ФЗ.

Доходы самозанятого должны отражаться в приложении «Мой налог», где на все поступления формируются чеки, и сумма налога рассчитывается автоматически.

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить в 2019

Объявления про сдачу квартиры в аренду встречаются очень часто, потому что данная услуга является востребованной. Особенно актуальна аренда жилья в крупных городах. Большое количество студентов, поступивших в ВУЗы, снимают квартиру полностью или хотя бы одну комнату, потому что не желают размещаться в университетских общежитиях либо в них попросту не хватает места.

Много квартир снимают люди, которые приехали на заработки в другой город либо работают в крупных городах на постоянной основе, а денег на приобретение собственного жилья пока еще не хватает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Предоставление собственного жилья в аренду другим лицам или целым семьям для определенной массы граждан РФ является достаточно неплохим доходом.

До внесения изменений в НК РФ арендодатели могли полностью оставлять полученный доход себе в карман.

Согласно нормам ст.217 Налогового кодекса РФ, все доходы, полученные гражданами РФ за отчетный период, должны облагаться налогом.

Не все граждане регистрируют договора аренды и платят НДФЛ с получения дополнительного дохода. Рано или поздно факт сокрытия доходов будет выявлен полицией или фискальной службой.

Можно ли легально сдавать квартиру и при этом платить минимум налогов? Безусловно, возможность сэкономить есть!

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Патент на сдачу квартиры в аренду — это официальный документ, приобретенный физическим лицом — индивидуальным предпринимателем согласно правил НК РФ. По сути, приобретение патента соотносительно с налоговыми взаимоотношениями означает получение разрешения на осуществление такого вида деятельности.

Патентная система позволяет проводить арендную деятельность на вполне законных основаниях, при этом дает возможность:

• не платить НДС;
• освобождает от уплаты налога на недвижимость, которая сдается в аренду физическим или юридическим лицам;
• нет необходимости оплачивать НДФЛ от полученных в результате сдачи жилья в пользование доходов.

А тут информация о том, каков минимальный размер алиментов установлен в этом году.

По ссылке статья «Как делить ипотеку при разводе с детьми»

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Патент на аренду квартиры для физических лиц предоставляется при соблюдении таких основных моментов:

• особа должна владеть недвижимостью на праве частной собственности. Сдача квартиры в субаренду не может облагаться налогом по патентной системе;
• физическое лицо должно зарегистрироваться как ИП.

Если человек не зарегистрирован в органах ФНС как ИП, он должен пройти процедуру регистрации. Для этого ему понадобится сдать такие документы:

• заявление с просьбой поставить на учет как ИП;
• квитанцию про уплату регистрационной государственной пошлины;
• ксерокопию паспорта с указанием прописки;

После этого сотрудники налоговой инспекции проводят проверку документов. В случае отсутствия нарушений или препятствий, через 3 рабочих дня новому ИП выдается выписка из реестра ИП про регистрацию.

Для перехода на использование патентной системы налогообложения ИП должен за 10 дней до планируемой даты подать в орган ФНС специальное заявление, а после подтверждения оплатить стоимость патента.

Оплата стоимости патента проводится в течение одного квартала после перехода на данную систему. Возможно проведение частичной оплаты при длительном сроке действия разрешительного документа.

Существуют дополнительные ограничения для перехода на патентную систему:

• количество работников в фирме ИП (если арендодатель ведет еще какой-то бизнес) не может превышать 15 человек;
• доход от деятельности не может превышать 60 000 000 рублей за год.

Здесь вы можете ознакомиться с процессом развода через суд с ребенком.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Патент на сдачу жилья в аренду экономически выгоден для лиц, которые занимаются такой деятельностью регулярно. Проанализируем основные причины такой выгоды.

На сегодняшний день существует три легальных способа налогообложения при официальном оформлении получения доходов от сдачи жилья в аренду физическим и юридическим лицам:

• оплата НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
• применение системы УСН (6%);
• оплата патента.

Допустим, ожидаемый доход от сдачи жилья в аренду составит 240 000 рублей.

НДФЛ при получении такого дохода составит 31200 российских рублей. Такую сумму должны будут заплатить люди, которые сдают жилье официально по договорам аренды без регистрации ИП.

Рассмотрим расходы при работе по УСН:

240000 Х 0,06 = 14400,00 рублей. Получается, что расходы на налоги по УСН будут меньше, чем при оплате НДФЛ.

Стоимость патента зависит от региона расположения недвижимости. Допустим, стоимость патента на аренду квартиры, которая находится в Санкт — Петербурге не зависит от площади объекта и составляет 24000 рублей на год. Если же вести речь про возможность аренды жилья в Тверской области, то стоимость патента составит 20306 рублей.

Как мы видим, патентная система оплаты намного выгоднее, чем платить налог на доходы, но сумма налога по УСН может быть немного меньше.

У патентной системы есть еще несколько выгодных моментов по сравнению с УСН:

• нет необходимости уплачивать другие налоги (в отличие от УСН);
• ИП не сдает декларацию в орган ФНС;
• нет обязанности вести бухгалтерский учет;
• дифференциированный подход к оценке потенциального дохода ИП в зависимости от региона ведения бизнеса;
• простота и четкость. Расчет стоимости патента производится с помощью специального калькулятора;
• не устанавливается ограничения по поводу количества объектов недвижимости, которые может сдавать один ИП в аренду людям. Патент приобретается с целью иметь разрешение. Допустим, один предприниматель сдает 5 объектов недвижимости в столице России. Доход составит не менее 300000 рублей, а патент будет стоить всего лишь 43 тысячи рублей.

Каждый собственник квартиры должен выбирать для себя самый подходящий с финансовой точки зрения способ налогообложения.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Патент на сдачу нежилого помещения в аренду и лицензия на сдачу квартиры в аренду действуют исключительно в рамках одного календарного года.

Соответственно, если особа приобретает разрешительный документ в начале января, то срок действия патента составит 12 месяцев, если в середине лета — 6 месяцев, а в конце года — разрешение будет выдано всего лишь на 1 месяц.

При расчете стоимости разрешения, которое выдается менее, чем на 1 год (12 месяцев) расчетная годовая сумма делится на 12 и умножается на количество месяцев, которые входят в патентное разрешение.

Допустим, цена документа на год составляет 24000 рублей, а срок действия — 8 месяцев. Чтобы получить искомую стоимость, необходимо провести следующие действия:

• 24000: 12 = 2000 рублей в месяц;
• 2000 Х 8 = 16000 (цена разрешения на 8 месяцев).

В некоторых случаях патент теряет юридическую силу досрочно:

• просрочка оплаты стоимости документа;
• превышение лимитов доходов;
• прекращение арендодателем предпринимательской деятельности и переход на сдачу жилья в аренду с оплатой НДФЛ.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Даже самая уникальная система налогообложения имеет собственные недостатки. В отношении патентной системы можно выделить следующие серьезные минусы:

• реальный доход ИП от проведения деятельности может быть значительно ниже предполагаемой прибыли, от которой зависит стоимость приобретения патента. В таком случае более выгодным для хозяина жилья может быть оплата НДФЛ;
• необходимость оплачивать платежи наперед. У некоторых ИП могут возникнуть сложности с оплатой стартового платежа, так как они еще не заработали достаточно денег;
• необходимость ведения книги учета доходов ИП;
• нет возможности использовать налоговый вычет с целью уменьшения стоимости патента на размер уплачиваемых страховых и социальных взносов;
• короткий срок действия (до одного года).

Недостатки довольно существенные, но все равно их нельзя назвать катастрофическими.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Каждая из описанных выше систем налогообложения, которая может применяться при официальной сдаче собственного недвижимого (жилого и нежилого) имущества в аренду, имеет значительные плюсы и недостатки. Чаще всего более выгодным оказывается вариант с приобретением патента, на втором месте — УСН. Регулярная оплата НДФЛ как способ значительно проигрывает первым двум вариантам, потому что сумма налога оказывается довольно существенной.

Перед выбором метода уплаты платежей в бюджет, потенциальный арендодатель должен просчитать математическим способом какой вариант для него подойдет лучше всего и только лишь после этого принимать окончательное решение.

Сдача квартиры в аренду – ответственный шаг для любого собственника. Аренда привнесет в жизнь арендатора не только дополнительный доход, но и дополнительные риски, связанные с сохранностью имущества и прочими материальными убытками.

Чтобы обезопасить себя от безответственных съемщиков, специалисты рекомендуют сдавать квартиру в соответствии нормам законодательства.

Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Рассмотрим подробно каждый пункт.

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Право собственности подтверждают специальные документы – свидетельство о собственности и выписка из реестра собственников, которую могут получить все интересующиеся за небольшую плату.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Дополнительно свое разрешение должны предоставить и все зарегистрированные к квартире совершеннолетние люди, а если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Сдать долю жилья можно только с разрешения остальных собственников недвижимости.

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

По аналогии с военнослужащими.

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.

Выгоды от сдачи жилого помещения:

• получение дополнительного источника стабильного дохода;
• нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
• квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.

При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.

Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.

Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:

Какие документы выдают после приватизации квартиры? Смотрите здесь.

Рассмотрим подробно алгоритм арендования от принятия решения сдачи квартиры в аренду до расторжения договора.

• Подготовка оснований для сдачи в аренду – договоренность с другими собственниками, зарегистрированными в квартире гражданами и, при необходимости (если сдается доля в квартире или комната в коммуналке) соседями о написании письменного согласия.
• Подготовка квартиры к сдаче в аренду – уборка квартиры, покупка необходимых вещей, придание товарного вида для привлечения арендаторов.
• Поиск арендатора – подробнее смотрите в разделе «Кому и как?».
• Заключение договора – подробнее в разделе «Оформление договора».
• Получение арендной платы и контроль (либо осуществление) своевременной оплаты коммунальных услуг.

Рассмотрим способы поиска арендатора жилья.

Сдать квартиру можно родственникам, друзьям, знакомым, знакомым знакомых, если они нуждаются в жилье. Это самый простой и в некоторой степени безопасный способ.

Существует множество специальных сайтов для размещения объявлений (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com, внедвижимости.рф) и групп в социальных сетях, где можно найти арендатора самостоятельно без привлечения посредников.

Если вы желаете избежать траты времени и лишних хлопот – лучшим решением будет обращение к риелтору, который за определенную плату урегулирует вопросы, касающиеся аренды самостоятельно.

Часто риелторы просматривают объявления о сдаче квартир на сайтах и самостоятельно звонят арендодателю, предлагая свои услуги.

Не стоит бояться большой комиссии за услуги специалиста, поскольку она в большинстве случаев оплачивается за счет арендатора.

Сдача квартиры иностранцу связана с дополнительными трудностями, поскольку арендодателю будет труднее проверить подлинность документов, предоставляемых съемщиком для подтверждения своей личности.

Однако договор арендования с иностранцем составляется без значительных отличий от типового договора между гражданами РФ.

Иностранное гражданство съемщика не является помехой для сдачи ему квартиры, если он имеет миграционную карту.

Проверить разрешено ли официальное проживание иностранца на территории РФ можно на сайте МВД (http://сервисы.гувм.мвд.рф).

Для проверки подлинности удостоверяющего личность документа просмотреть типовой образец паспорта страны, из которой приехал мигрант, и обязательно проверить нет ли в документе следов исправлений.

Сдача жилого помещения под офис не слишком удобна как собственнику жилья, так и юридическому лицу. Однако теоретически подобная сделка возможна и осуществляется практически аналогично сдаче помещения физическому лицу.

Если гражданин РФ является владельцем недвижимости заграницей, сдать ее в аренду можно в соответствии законодательству той страны, в которой расположена собственность.

Заключение договора аренды согласно нормам главы 35 ГК РФ является наиболее безопасным, поскольку в таком случае можно рассчитывать на законодательную защищенность своих прав.

Подробнее об оформлении смотрите в разделе «Оформление договора».

Чтобы сдать квартиру быстро. можно прибегнуть к различным уловкам:

• Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
• Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
• Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
• Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.

Рассмотрим нюансы оформления договора.

Заключение договора обязательно для законного оформления арендования с возможностью в последующем рассчитывать на защиту своих законных прав как арендодателя.

В большинстве случаев, договор найма сегодня заключается между сторонами аренды, однако некоторые арендодатели обходятся и без документа.

Нужно понимать, что при сдаче квартиры для проживания физического лица уместнее будет заключать договор найма жилого помещения.

Договоры аренды чаще заключаются между юридическими лицами, когда речь идет о найме офисов, складов и прочих производственных помещений.

Договор аренды оформляется на обычном листе А4 либо нескольких скрепленных листах.

Документ должен непременно содержать обязательную информацию (смотрите раздел «Обязательные разделы») и дополнительную, уточняющую условия арендования, которая прописывается в договоре по желанию сторон.

Дополнительными условиями могут быть любые разрешенные законом алгоритмы, но мы рассмотрим только самые распространенные из них:

• Прописанный порядок ухода арендатором за жильем и находящимися в нем вещами (растениями, мебелью и т.п.).
• Прописанный порядок осмотра владельцем квартиры при необходимости.
• Прописаны правила проживания, которых должен придерживаться арендатор (не шуметь после одиннадцати, ограничения в приглашении гостей и количестве проживаемых в квартире людей и т.п.).

• Раздел со сведениями об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь прописывается: ФИО сторон договора, сведения об их регистрации, номера паспортов; адрес квартиры, метраж, количество комнат, наличие мебели и техники, документ, на основании которого арендодатель имеет право на сдачу квартиры в аренду.
• Условия арендования: размер платы за аренду и порядок внесения платежей (ежемесячно установленного числа или иначе, наличными или безналичным расчетом), а также назначается сторона, которая будет оплачивать коммунальные услуги полностью либо в определенных долях платежи делятся между двумя сторонами (распространенный вариант – оплата арендатором коммуналки по счетчикам с внесением остальных платежей арендодателем).
• Условия расторжения договора по договоренности сторон и в одностороннем порядке. Обычно прописывается, что арендатор может расторгнуть договор, заблаговременно предупредив о своем намерении, а арендодатель может выселить съемщика если не будет выплачиваться арендная плата и при нарушении других условий договора.

Типовой образец договора аренды:

Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем?

Недвижимость – один из наиболее надежных источников инвестирования в любые времена.

Собственник такого имущества может либо продать его, либо постоянно получать стабильный доход, сдавая его в аренду.

Стоит рассмотреть процедуру правильной сдачи жилья и особенности ее проведения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-41-92 . Это быстро и бесплатно !

О том, можно ли сдавать комнату или долю в квартире, а также о том, как сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать из наших статей.

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами. При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

• сделка аренды (заключается, если хотя бы одной стороной договора выступает юридическое лицо) освещена в главе 34 ГК РФ;
• сделка найма (заключается между двумя физическими лицами) регламентируется главой 35 ГК РФ.

При составлении договора аренды или найма нужно обязательно руководствоваться положениями ГК РФ, поскольку это поможет оформить сделку максимально правильно и законно.

О том, чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Большинство квартир, которые сдаются в наем или аренду, не оформлены в виде заключения официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности между сторонами, что является незаконным и рискованным для обоих участников. Например, собственник может понести риски.

О том, можно ли сдавать квартиру без оформления договора, вы можете узнать из другой нашей статьи.

Например, мошенничество со стороны съемщика. Если нет документально закрепленной сделки, то и сам факт сдачи жилплощади никак нельзя доказать. Поэтому существует вероятность, что съемщик может не заплатить за жилье, коммунальные услуги или нанести ущерб имуществу собственника или соседей (например, затопить их).

В случае заключения договора в придется закреплены все важные моменты относительно сделки: размер и способ внесения денег, обязательства по оплате коммунальных услуг, срок пользования жилплощадью. Все права и обязанности обеих сторон будут четко согласованы между ними.

Есть риск налоговой проверки. При сдаче жилплощади ее владелец получает определенный доход, с которого, в соответствии с законодательством РФ, должен быть уплачен налог (НДФЛ).

Именно по этой причине большинство сделок проходят неофициально, ведь стороны хотят таким образом сэкономить.

Однако если этот факт будет обнаружен инспекторами, собственника привлекут к ответственности.

Меры за это предусмотрены довольно серьезные, причем с каждым последующим нарушением наказание будет ужесточаться.

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали ответственность за незаконную сдачу жилья в наем. Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

• несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
• неуплата налогов.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством, то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

20% от суммы долга – в общих случаях;

40% – при повторном нарушении или если будет доказано, что плательщик умышленно уклонялся от уплаты налогов.

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

• штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
• принудительные работы (сроком до года);
• арест на период до полугода;
• лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

• штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
• принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее.

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно, ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, вы можете узнать из нашей статьи.

Если собственник все же принял решение об официальной сдаче недвижимости в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, как составить объявление о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам. Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

• паспорт наймодателя;
• паспорт нанимателя;
• документы, подтверждающие право собственности.

О том, как составить доверенность от собственника на право сдачи недвижимости.

Шаг 4. Подготовка договора – это также можно сделать как самостоятельно, так и при помощи юристов. Требования к оформлению и содержанию документа зависят от его вида (аренда или найм). Общими требованиями является:

• указание предмета сделки;
• письменная форма документа;
• оформление нескольких экземпляров договора (для каждого участника сделки).

Также дополнительно можно составить акт приема-передачи жилплощади и опись имущества, которое в нем находится. Это требование необязательно, но желательно, поскольку поможет уберечь обе стороны от возможных конфликтов по поводу порчи имущества.

Шаг 5. Регистрация договора – этот пункт является обязательным для договора:

• аренды (вне зависимости от срока его действия);
• найма (если он заключается на год и более).

Регистрация договора осуществляется в органах местного самоуправления и в налоговой инспекции по месту нахождения недвижимости.

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ. Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

• 13% — если доходы получает гражданин России;
• 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Очевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений.
Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

1. УСН. В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
2. Патентная система – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за жилье.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры, собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать жилье официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

• подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
• поисков потенциальных жильцов;
• организация рекламы жилья;
• проведение показа;
• оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

При желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства.

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией, то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача недвижимости не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-41-92 (Москва)
+7 (812) 385-57-31 (Санкт-Петербург)

Оцените статью: