Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов — http://fssprus.ru/.

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

• Отсутствие коммунальных долгов;
• Отсутствие прописанных людей;
• Отсутствие открытых судебных споров;
• Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Как купить 5 квартир у банка и заработать на них 700 тысяч рублей (вы тоже так можете). История пенсионера

Жить в собственном доме или квартире — заветная мечта многих людей, особенно молодожёнов. Жилищный вопрос в России всегда был больным. Однако экономический кризис, низкая зарплата и другие причины в нашей стране заставляют граждан откладывать решение жилищной проблемы в долгий ящик.

Сегодняшняя история в журнале Reconomica специально для тех, кто не сдаётся и ищет настоящие пути выхода из сложившейся обстановки для приобретения долгожданного дома или квартиры. Вы узнаете, как купить квартиру на 40% дешевле для себя или для целей перепродажи. Герой нашего материала уже купил и перепродал 5 квартир, заработав на этом почти миллион рублей.

Здравствуйте, дорогие друзья! Меня зовут Борис Михайлович Пустовалов. Мой возраст 65 лет. Живу в довольно крупном городе — Екатеринбурге — и хочу предложить вам способ, с помощью которого сможете купить квартиру или частный дом дешевле на 10, а то и на 30 процентов.

Сразу скажу, что мой способ совершенно законен и осуществляется официально — по документам. Уже купил с помощью него не одну квартиру и даже организовал маленький бизнес, о котором вам расскажу.

В нынешнее время, когда зарплаты падают, пенсии мизерные, а жилища дорожают, очень сложно найти хорошую и недорогую квартиру, но, тем не менее это достижимо, если использовать мой метод.

Этот способ называется покупка залогового имущества.

Дом может быть залоговым имуществом банка

Метод далеко не новый, риски у него очень низкие, можно сказать, минимальные. Появился он в лихие девяностые годы.

Банк — главный инструмент в решении вашей жилищной проблемы

Покупка квартиры осуществляется не у частного лица, а у кредитно-финансового учреждения.

Офисное здание Сбербанка – крупнейшей финансовой организации в России.

Такую услугу предоставляют очень многие, а самое главное — серьёзные банки, которые вас никогда не подставят:

Для того, чтобы приобрести хорошее жильё, я вам рекомендую пользоваться моим алгоритмом и ни в коем случае в нём ничего не менять, потому что можно потерять очень много времени.

Пошаговое руководство по покупке залоговой квартиры у банка

Внимательно прочитайте мои следующие инструкции:

Заходите на официальный сайт банка, ссылки на которые я дал выше. Никогда и ни при каких обстоятельствах не заходите на так называемые «квартиры банка» на Авито , потому что там дают подобные объявления мошенники. А даже если там кредитная организация, то очень ненадёжная, потому что ни один уважающий себя банк не будет выставлять свои квартиры на сторонние сайты.

Выбираете жилплощадь в нужном для вас городе. Обязательно сначала смотрите на фотографии, а не на цены, так как состояние дома и квартиры — это главное.

3-х комнатная квартира в идеальном состоянии – лучший выбор при покупке

Никогда даже не рассматривайте приобретение квартиры без фотографии — они могут оказаться в ужаснейшем состоянии, а банк умышленно не выложит снимки, чтобы не отпугивать клиентов.

Идите смотреть предполагаемую покупку с каким-нибудь опытным ремонтником или строителем, которые смогут увидеть дефекты в квартире, например, трещины или плесень в ванной. Обязательно нужно, чтобы вам такое жильё понравилось и в нём было комфортно. Также имейте ввиду, что вы должны самостоятельно провести юридическую проверку приобретаемой недвижимости.

К примеру, в моём городе Екатеринбурге продаётся трёхкомнатная квартира за два с небольшим миллиона, но она находится в многоквартирном доме, имеющим отвратительный внешний вид. Покупать такое жилище нет смысла и желания.

Посетите банк, чтобы заключить договор, но перед этим попробуйте сбить стоимость, сославшись на дефекты. Обычно банки охотно снижают цену, потому что они очень заинтересованы в продажах. Когда оператор распечатает договор — не спешите его подписывать, потому что в нём часто мелким шрифтом добавляют невыгодные покупателю пункты: например, обязательная страховка недвижимого имущества. Как правило, у банка есть выгодная для клиента ипотека на приобретаемое жильё.

Многие меня могут спросить, а зачем нужно кредитно-финансовому учреждению продавать свои квартиры дешевле?

Ответ кроется в системе получения этого жилья: многие берут кредиты и ипотеки на крупные суммы, но есть и такие люди, которые не смогли рассчитаться с кредитом и тогда банк у них забирает их квартиру или другое имущество.

Банку требуется быстро продать жилплощадь, потому что её обслуживание не бесплатное и поэтому он значительно снижает цену. А также при таких сделках нет риелтора и посредника, поэтому ещё и за счёт этого получается экономия.

Что не стоит покупать у кредитно-финансового учреждения

Настоятельно не рекомендую приобретать у банка транспортные средства, потому что обычно они просто ужаснейшего качества.

Автомобиль – не роскошь, а средство передвижения, чего не скажешь об этом залоговом транспорте.

К примеру, ВТБ продаёт машину за 78500, но автомобиль в очень плачевном состоянии: ездить на таком, мне кажется, невозможно. К тому же отсутствует аккумуляторная батарея, которая стоит довольно дорого.

Жильё, находящееся под банковским обеспечением, дешевле, чем обычное, поэтому смог сделать на этом небольшой бизнес, в котором уже продал 5 квартир, получив на разнице от реализации около 700 000 рублей.

Что нужно делать для успешной перепродажи залоговых квартир

Вот алгоритм по совершению таких сделок:

1. Заходите на официальный сайт банка и выбираете жильё, которое подойдёт для большинства российских семей: 2–3 комнатные квартиры площадью 50–60 м².
2. Смотрите эту жилплощадь, обращая внимание на ремонт и дефекты, чтобы подсчитать расходы на их устранение. Эти траты не должны превышать 100 000 рублей, потому что если будет больше, то прибыль получиться очень маленькой.
3. Приобретаете эту квартиру у банка. Ни о какой ипотеке не может быть и речи, потому что в таком случае её невозможно будет перепродать.
4. Делаете ремонт, создавая уютную обстановку.
5. Желательно сначала сдать квартиру на 5 лет частному лицу или агентству недвижимости, чтобы избежать уплаты налогов. А через указанный строк аренды — продать её.

Уютная квартира – и глазу приятна, и бизнесу подспорье.

К тому же цены со временем на такую жилплощадь могут значительно повыситься.

В заключение могу сказать, что для того, чтобы проворачивать такие сделки нужно обладать сильным характером, так как для этого потребуется значительное количество времени, терпения и сил. Желаю вам здоровья и удачи, дорогие друзья!

При оформлении ипотеки приобретаемая недвижимость принимается банком в качестве обеспечения на случай невозврата долга. Если заемщик перестал платить ежемесячные взносы, банк-залогодержатель вправе потребовать принудительной продажи жилья с целью ликвидации долга. Помимо самого кредитора, права на жилплощадь может заявить и другой банк на основании соответствующего решения по судебному разбирательству.

Залоговое жилье стоит меньше, чем аналогичные объекты на рынке недвижимости. Причина не в том, что квартиры имеет какие-то дефекты, а в намерении банка как можно скорее вернуть сумму долга. Кредитная организация не специализируется на рынке недвижимости, ее цель – избавиться от балласта в виде жилья и перевести его в денежные средства. Отсюда и возникает разница в цене, по сравнению с другими квартирами. Чем дольше банк не может реализовать жилье, тем больше может быть скидка.

Помимо выгодной стоимости покупатель получает другое преимущество – нет нужды в оплате услуг риэлтора.

Каждый кредитор, специализирующийся на выдаче ипотек и оформлении в залог объектов недвижимости, имеет свою базу «проблемного» жилья. Списки залогового имущества, выставленного на продажу, есть у многих. Хорошо отлажен процесс покупки у крупных финансовых учреждений – Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфабанк.

Помимо сделки с кредитором, есть шанс купить жилье напрямую у собственника. Нюансы оформления в обоих случаях будут немного различаться.

Выбирая жилье из списка, опубликованного кредитным учреждением, будущий покупатель максимально защищен от возможных рисков. Банк уже сотрудничает с риэлторами и пользуется их услугами, гарантируя полною соблюдение законодательных норм и прав сторон. При выборе жилья из предложенного банком с объекта снимается обременение (банк готовит нотариусу справку об отсутствии долга). На период оформления сделки предоставляется банковская ячейка, куда складывают деньги. После окончательных расчетов с банком и подписания купчей на квартиру, покупатель получает право распоряжения недвижимостью.

Если средств на покупку недостаточно, человек вправе обратиться в тот же банк за получением ипотечных средств, однако о наличии подобной услуги необходимо запрашивать в индивидуальном порядке. При отсутствии препятствий, вполне возможно банк одобрит выдачу средств, предварительно изучив платежеспособность и КИ клиента.

Покупатель может найти нужный вариант квартиры среди аукционных лотов. Информация о проведении торгов. Перед тем, как окончательно определяться с выбором, стоит проверить, имеется ли согласие собственника на продажу, зарегистрированы ли на жилплощади дети до 18 лет. Если два последних условиях не соблюдены, впоследствии сделка может быть оспорена в суде

Когда должник понимает, что не в состоянии расплатиться с кредитором, возникает желание продать жилье и погасить ипотечный долг за счет вырученных средств. Поскольку квартира находится под залоговым обременением, у залогодержателя надлежит получить согласие. Вместо длительного судебного разбирательства, банк получает возможность возместить ипотечный долг, поручив заемщику самостоятельно реализовать жилье на основании заключаемого мирного соглашения.
В таком случае, шансов на выгодную цену меньше, ведь владелец прямо заинтересован выручить как можно больше, чтобы обнулить долговые обязательства и оставить часть сверх этой суммы себе.

Покупателю необходимо соблюдать осторожность, поскольку квартира будет куплена с сохранением залогового обременения, которое снимается уже по факту совершения сделки купли-продажи. Чтобы обезопасить себя, покупателю не следует давать авансовый платеж заранее. Средства будут выданы заемщику только после подтверждения о переходе прав на собственность со снятием обременения.

Для тех, кто планировал купить жилье за заемные средства, предлагается альтернативная схема через переуступку долга, когда вместе с квартирой покупатель переоформляет на сея кредитные обязательства продавца собственности.

Во избежание мошенничества, рекомендуется покупать квартиру с самостоятельным погашением долга кредитору, не доверяя эту процедуру владельцу залогового объекта. Для расчетов с продавцом готовят 2 ячейки: для аннулирования долга, снятия обременения и для передачи владельцу остатка от стоимости.

Процедура покупки залоговой недвижимости многоэтапная, однако, соблюдая предложенный алгоритм, проблем с переоформлением не возникнет.

Банки, занимающиеся продажей залоговых объектов, размещают на своих страницах в особых разделах списки доступных вариантов. Если продажа планируется через торги, информацию транслируют через судебных приставов на сайте ФССП. За месяц до начала торгов информация появляется в местных газетах и других СМИ.

С целью безопасности собственных средств, не стоит доверять объявлениям на ресурсах типа Авито и т.д. Можно легко нарваться на аферистов, которые под видом реализации залогового жилья выманивают средства у покупателей. У каждого кредитора есть свои ресурсы для оповещения заинтересованных лиц.

Для подачи заявки необходимо обеспечить авансовый взнос, равный 5% от начальной цены. Подача заявки ограничена по времени – не позже 5 дней до запланированных торгов. Если участников не больше 2, инициатор торгов снижает стоимость на 15% и повторно организует проведение торгов через 30 дней.

Подробности процедуры реализации квартир через аукционы изложены в законе №102-ФЗ (ст.57), регулирующий условия и реализацию ипотечного кредитования, а также ст. 447-449 ГК РФ.

Открытые торги включают следующие этапы:

1. Вступление в законную силу решения судьи о продаже квартиры на аукционе.
2. Организация проведения торгов.
3. Прием заявок от участников, оформление авансовых взносов.
4. Проведение торгов и подведение итогов с оформлением протокола.
5. Участник, объявленный победителем, получает право выкупить жилье у банка.
6. После внесения суммы по итогам торгов, покупатель регистрирует переход прав на недвижимость в Росреестре.

Чтобы сделка прошла гладко, стоит внимательнейшим образом проверить всю документацию на жилье и договоры с банком, собственников. Особое внимание обращают на выписку о зарегистрированных жильцах и обременениях. Проверяют соответствие параметров жилья с техпаспортом, заключением об оценке. Изучают судебные решения, касающиеся судьбы интересуемого объекта.

Участники аукциона, предложившие меньшие деньги, забирают авансовый платеж. После получения копии протокола о приобретении недвижимого имущества на торгах, покупатель идет с ним в регистрирующий орган (Росреестр) и переоформляет право собственности.

Риски покупателя при оформлении залогового имущества

Полностью исключить риск при любой дорогостоящей покупке невозможно, однако с привлечением услуг банка опасность обмана или срыва сделки минимальна.

Несмотря на многоуровневую проверку бумаг на объект со стороны банка, необходимо понимать, что прямая заинтересованность в благополучности сделки — только у покупателя. Поэтому стоит еще раз уточнить перед покупкой, имеются и долги по квартире, зарегистрированы ли в ней недееспособные лица, находящиеся под особой защитой государства.

При отсутствии согласия на реализацию жилья со стороны заемщика, стоит приготовиться к риску оспаривания в суде факта сделки. Заемщик вправе обратиться в суд и заявить о своей готовности самостоятельно выплатить долг кредитору. Наличие прописанных иждивенцев усугубляет положение нового владельца, склоняя суд в стороны истца.

Минусом аукционной сделки служит невозможность проверки технического состояния выкупаемого объекта. Фактически, о состоянии объекта знают только со слов организатора торгов.

Многие потенциальные покупатели относят приобретение залогового объекта как вариант экономии до 15% от реальной стоимости выкупаемого жилья, однако такая сделка требует особой осторожности и внимательности при проверке бумаг.

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

• Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

• Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

• Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в существующей конъюнктуре. Заметной тенденцией последних лет стала покупка залоговых квартир. Сделка по жилплощади с обременением стала распространенной в связи с широким развитием ипотечного кредитования, когда нередки случаи продажи залоговой недвижимости.

Приобретая недвижимость подобного вида, покупателю необходимо обратить внимание на особые условия сделки. Заинтересованному лицу рекомендуется предварительно ознакомиться с существующими рисками, плюсами и минусами приобретения залогового имущества.

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты. Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.

На практике существуют две возможности стать владельцем квартиры с обременением. Можно купить недвижимость у заемщика, с уведомлением и согласием банка, или выкупить лот, который отошел банку в качестве залога при расторжении ипотечного договора. Второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он исключает мошеннические схемы. Например, получение заемщиком залога с нескольких претендентов, что потребует длительного судебного разбирательства.

Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости. Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов. Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.

В первую очередь заинтересованное лицо должно прояснить в банке вопрос о дальнейших действиях по квартире с обременением. Если покупатель полностью расплачивается с банком и не будет оформлять ипотеку, то сделка совершается максимально быстро и не усугубляется спорными моментами. Например, не встает вопрос о процентной ставке, которая может быть изменена по сравнению с первичным договором.

Последовательность шагов при покупке квартиры с полным погашением ипотеки:

• покупатель закрывает кредит, закладывая в банковскую ячейку сумму, равную задолженности владельца по ипотечному договору;
• кредитор в лице банка документально подтверждает закрытие обязательств, выдает справку стандартного образца;
• на основании свидетельства банка об отсутствии претензий, нотариус выводит объект недвижимости из-под обременения. Другими словами, вносится корректировка в государственный реестр должников, в чем можно убедиться, взяв выписку ЕГРН в Росреестре;
• заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Происходит смена собственника, при этом обязательства перед банком считаются полностью закрытыми, покупатель расплатился полностью по проблемному ипотечному договору.

Чтобы нотариально вывести объект из-под залога, потребуется оплатить услуги уполномоченного нотариуса и государственную пошлину. Если в условиях договора указан пункт о штрафных санкциях за досрочное или полное погашение ипотеки, то придется уплатить данную сумму. Как правило, все расходы покрывает покупатель недвижимости.

Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества. Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны. Кредитору необходимо возместить свои финансовые потери в условиях просрочки платежей, а покупателю оформить заем по наиболее выгодной цене и процентам по кредиту.

Банк изучает поданную претендентом заявку, рассматривает его финансовые возможности по обслуживанию кредита. Если гражданин устраивает кредитора по всем позициям, то оформляется новый ипотечный договор. Часто в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк идет на некоторые уступки новому заемщику.

Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.

Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально. Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку.

Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда. Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом.

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

• банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
• риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
• на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

• банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
• продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
• покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.

Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:

• не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
• покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
• не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.

Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.

Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.

Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?

На рынке недвижимости сейчас довольно достойных и интересных предложений ипотечных квартир, выставленных на вторичные торги. Никогда не бывает лишней предварительная консультация с юристом, который рассмотрит ситуацию с непредвзятой стороны и даст актуальные рекомендации.

Оцените статью: