Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

• непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

• Жилищный кодекс РФ;
• постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
• постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

• существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
• жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

• собственники помещений в МКД;
• ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%». Ольга Шевлягина

Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

4.4. Оплата Собственником или иными пользователями оказанных услуг по настоящему Договору осуществляется на основании счета-извещения о платеже, выставляемом Управляющей организацией не позднее 1 числа месяца следующего за истекшим. В выставляемом счете-извещении указываются сведения согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.

Договор № _управления общим имуществом в многоквартирном доме

Холодное и горячее водоснабжение, канализации. Ремонт, ревизия, замена отдельных участков и элементов системы водоснабжения и канализации, восстановление работоспособности (смена прокладок в водопроводных кранах; утепление сгонов; устранение засоров; регулировка смывных бачков; крепление санитарно- технических приборов; прочистка сифонов; набивка сальников; ремонт мест соединения санитарно — технических приборов с трубопроводом; проверка канализационных вытяжек; прочистка канализационных лежаков; регулировка трехходовых кранов; набивка сальников; разборка и очистка вантузов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентелей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры; ремонт стыков трубопроводов; ремонт и теплоизоляция трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях; ремонт, промывка, регулировка и испытание трубопроводов; замена ( на отдельных местах) трубопроводов, фасонных частей, сифонов, ревизий; ликвидация засоров).

Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

Современная отечественная действительность диктует принятие незамедлительных и действенных мер, направленных на обеспечение эффективного управления жилищным фондом, состоящим преимущественно из многоквартирных домов. Промедление и ошибки чреваты не только снижением потребительских качеств жилищ и комфортности проживания в них, но и несут в себе реальную угрозу безопасности граждан. Очевидно, что имущественный комплекс многоквартирного дома для целей обеспечения его сохранности, а также для надлежащей эксплуатации нуждается в должном управлении. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 14. :

Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива, или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

11.1. При установлении стоимости оказываемых Управляющей компанией услуг решением общего собрания Собственников – Управляющая компания не несет ответственности за ущерб, возникший по причине неудовлетворительного технического состояния общего имущества, возникшего до заключения настоящего договора, в случае, если Управляющая компания уведомила Собственников о таком неудовлетворительном техническом состоянии общего имущества и необходимости проведения соответствующих ремонтных работ, однако Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании Собственников не приняли решение о включении в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества тех работ, которые были предложены Управляющей компанией.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что законодатель склоняется к идее обязательности заключения договора управления многоквартирным домом для собственников помещений в многоквартирном доме, однако до конца и последовательно ее не проводит: в одних случаях он устанавливает обязательность этого договора, в других — нет. Возникают вопросы: насколько оправданны такие различные подходы и каким образом должна быть решена проблема обязательности заключения данного договора.

Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

___________________, дом _____ (далее-Многоквартирный дом): — по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, -по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в Многоквартирном доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, -по осуществлению иной направленной на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельности в порядке и на условиях, установленных настоящим Договором; Состав и характеристика общего имущества Многоквартирного дома, находящегося по адресу: г.

Образец договора управления многоквартирным домом (часть 1)

• расчетный счет, на который вносится плата, площадь помещения;
• количество проживающих (зарегистрированных) граждан;
• объем (количество) потребленных коммунальных услуг;
• установленные тарифы на коммунальные услуги;
• размер платы за содержание и ремонт общего имущества Многоквартирного дома, с учетом исполнения условий настоящего Договора;
• сумма перерасчета, задолженности Собственника по оплате общего имущества Многоквартирного дома и коммунальных услуг за предыдущие периоды.

Образец заполнения договора управления многоквартирным домом

6.6. Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения работ и услуг по Договору являются для Управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен инициатору проведения общего собрания Собственников.

Договор управления многоквартирным домом – образец, приложения, форма

Самый классный пункт, который, на практике, отсутствует в подавляющем большинстве договоров. Если вы не будете платить за квартиру – что будет? Пеня! Если УК один раз не уберет двор, что будет? А если УК не сделает ежегодный весенне-осенний осмотр дома? (чтобы узнать ответ — посмотрите свой договор управления!)

На практике целесообразно иметь в виду, что в приведенных нормах ч. 2 ст. 162 Кодекса допущена редакционная неточность: в качестве “другой стороны” договора управления названы, в частности, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Между тем субъектами правовых отношений являются не органы юридических лиц, а сами юридические лица. Органы юридического лица выступают во внешних отношениях (в том числе договорных) не от своего имени, а от имени соответствующего юридического лица (некоммерческой организации), которое они представляют.

Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

4.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по управлению многоквартирным домом, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

6.5. Акт составляется в присутствии Собственника, права которого нарушены. При отсутствии Собственника Акт проверки составляется комиссией без его участия с приглашением в состав комиссии независимых лиц (например, соседей), о чем в Акте делается соответствующая отметка. Акт составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах, один из которых под роспись вручается Собственнику, а второй — Управляющей организации.

Вы уже не раз наблюдали, как дешевеет все, что становится предметом массового спроса и начинает продаваться в массовых же количествах. Пример у всех нас на памяти: когда-то мобильные телефоны были неподъемно дороги для всех, кроме немногих. Сейчас они есть почти у всех, включая многих пенсионеров.

Договор управления общим имуществом многоквартирного дома

Управление общим имуществом многоквартирного дома – это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления выступает многоквартирный жилой дом. Управление таким домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Современная тенденция в управлении многоквартирным домом – постепенная передача этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Эффективное управление многоквартирными жилыми домами невозможно без изменения отношения к ним со стороны собственников и пользователей жилищ. Затраты на содержание, комфортность и безопасность проживания во многом определяются самосознанием самих жителей. Без их заинтересованного участия в сохранности жилья, в поддержании в нем надлежащего порядка невозможно обеспечить достойные жилищные условия. Широкое вовлечение домовладельцев в управление недвижимым имуществом, формирование эффективного пользования являются важнейшими задачами жилищной реформы и должны стать важнейшими составляющими современной жилищной политики.

Современная отечественная действительность диктует принятие незамедлительных и действенных мер, направленных на обеспечение эффективного управления жилищным фондом, состоящим преимущественно из многоквартирных домов. Промедление и ошибки чреваты не только снижением потребительских качеств жилищ и комфортности проживания в них, но и несут в себе реальную угрозу безопасности граждан. Очевидно, что имущественный комплекс многоквартирного дома для целей обеспечения его сохранности, а также для надлежащей эксплуатации нуждается в должном управлении. Согласно ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. – N 1 (часть 1). – Ст. 14. :

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление ТСЖ, жилищным или иным потребительским кооперативом;

управление с помощью привлечения управляющей организации.

Выбор способа управления непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме решает вопрос о заключении договоров оказания услуг содержания и выполнения работ по ремонту общего имущества дома с лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, а также договоров с ресурсоснабжающими организациями Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер. 2008.С. 312. К таким договорам относятся договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Указанные договоры заключаются каждым собственником помещений от своего имени. В силу ст.426 ГК РФ все вышеперечисленные договоры являются публичными, и ресурсоснабжающая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится. Внесение коммунальных платежей по помещениям, находящимся в собственности, также осуществляется каждым собственником индивидуально.

Согласно п.3 ст.164 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял один из собственников помещений в таком доме.

Таким образом, управление многоквартирным домом и согласование воли собственников при непосредственном управлении осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме. При непосредственном способе управления собственниками помещений в многоквартирном доме возникают сложности в заключение договоров и делают такой способ управления не очень привлекательным для собственников, и для предоставляющих работы и ресурсы организаций. На практике такой способ управления используется не часто. Исключения будут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник, который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. Не в каждом доме найдутся такие собственники. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией.

Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании согласно пп.4 п.2 ст.44, п.1 и п.5 ст.46 ЖК РФ.

Согласно п.11 ст.162 ЖК РФ управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Существуют следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов: жилищный кооператив; жилищно-строительный кооператив; потребительский кооператив.

Согласно п.1 ст.110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома. Тогда как жилищно-строительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания многоквартирного дома.

Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива. И уже затем проводится прием в члены кооператива иных лиц, пожелавших вступить в него. Жилищный кооператив создается по решению его учредителей. Согласно п.1 ст.112 ЖК РФ число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Учредителями, так же как и впоследствии членами кооператива, могут быть физические лица, достигшие шестнадцати лет.

Согласно п.4 ст.112 ЖК РФ решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив. Согласно ст.115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов жилищного кооператива; конференция; правление жилищного кооператива.

Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива. Для контролирования финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия. Управление общим имуществом многоквартирного дома жилищный кооператив осуществляет через свои органы. Для этого жилищный кооператив заключает договоры оказания услуг содержания и выполнения работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности; договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Члены жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Законодателем логично предусмотрено для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст.122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья является наиболее часто используемым способом управления, который выбирают собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья является некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ, являясь объединением собственников и правомочно решать вопросы управления общим имуществом. Высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов товарищества, обладающее исключительной компетенцией по наиболее важным вопросам его деятельности. Членами ТСЖ могут быть только собственники помещений, которые принимают решение о создании ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, оно считается принятым, если за него высказались собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Товарищество может быть создано на основе как одного многоквартирного дома, так и нескольких многоквартирных домов на одном или граничащих земельных участках. ТСЖ на основании п.8 ст.138 ЖК РФ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, а также заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, либо с управляющей организацией.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, наиболее эффективным способом управления в многоквартирном доме является любой способ управления, который выбирают собственники помещений в многоквартирном доме, но при условии четко поставленных для выполнения задач, распределения полномочий и профессионализма.

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2019 год

Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.

Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:

1. Самими жильцами-собственниками.
2. Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива.
3. Управляющей организацией на условиях договора управления.

Фактически система управления определяется на общем собрании собственников путем голосования. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.

Если владельцами квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключить договор с управляющей компанией.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:

• одной стороной обязательно является управляющая компания;
• второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать собственники жилых помещений, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

• осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
• оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
• выполнение ремонтных работ этого имущества;
• оказание коммунальных услуг.

В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны следующие пункты:

• адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
• перечень общедомового имущества и его подробное описание;
• список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
• предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

• сроки, отведенные на проведение необходимых работ и оказание услуг;
• список всех необходимых работ и услуг по содержанию, ремонту и восстановлению общедомового имущества;
• как будет контролироваться работа управляющей компании и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
• оплата владельцами жилых площадей работы, выполняемой управляющей компанией;
• величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

В обязанности управляющей компании входит:

• оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
• осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
• обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
• обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
• поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
• разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
• прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.

Управляющая организация имеет право:

• самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
• выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
• требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
• проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
• при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
• привлекать для осуществления работ сторонние организации;
• присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
• реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.

Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

Он должен составляться и доводиться до сведения жильцов либо регулярно в какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

• затраты на ремонтные работы и благоустройство;
• стоимость коммунальных услуг;
• техническое и санитарное состояние;
• принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.

О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.

Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Первое, на что нужно обратить особое внимание — это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.

Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.

В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.

Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.

Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие упраобщих фраз, только четкие формулировки.

Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.

Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с управляющей компанией заключается подробный и грамотный договор.

Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. Перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.

Разработан проект типового договора с управляющими компаниями

В небольшой лекции рассказывается о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартирным домом.

В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании, подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.

Оцените статью: