Залог на квартиру как оформить

Как оформить залог на квартиру между физическими лицами?

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

Скачать образец договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

Оформление договора задатка при покупке квартиры между физическими лицами

Приобретение квартиры – это важный шаг, требующий повышенного внимания со стороны покупателя. Выбрать подходящую квартиру нелегко, но после выбора необходимо еще и проверить выбранный объект на «чистоту», чтобы не попасть в неприятную ситуацию с каким-либо обманом. Если же квартира выбрана и проверена, то тогда можно приступать к оформлению сделки. Но бывают ситуации, когда совершение такой сделки невозможно осуществить в течение нескольких дней, по разным причинам. Это может быть не полностью подготовленные документы, недостаточная сумма и т. п. И тогда между сторонами вступает в силу соглашение о заключении договора купли-продажи, подкрепленное предоплатой со стороны покупателя, или, если сказать иначе, задатком.

Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформит задаток при покупке квартиры, можно ли вернуть задаток и как написать расписку о получении денежных средств. Также здесь вы можете скачать образцы обозначенных документов и бесплатно проконсультироваться с нашим дежурным юристом онлайн.

Задаток при приобретении квартиры представляет собой некую сумму в денежном выражении, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, как доказательство о намерении заключить сделку и обеспечить все условия этой сделки. Таким образом, задаток выступает своеобразным гарантом того, что купля-продажа определенной квартиры будет совершена сторонами по определенной договоренности. Покупателю задаток гарантирует то, что квартиру не продадут, и она будет дожидаться его конкретное количество времени, и по фиксированной стоимости. Продавцу же задаток говорит о твердости решений покупателя приобрести его квартиру, вследствие чего он больше не ищет других покупателей. Задаток стимулирует стороны сделки к выполнению своих обязательств.

Задаток является предоплатой за квартиру, и учитывается в стоимости квартиры после совершения сделки.

Но в нашем мире не стоит полагаться на доброе имя и честное слово, ведь квартира – это не сумка и даже не автомобиль среднего класса, это объект недвижимости, где, «в случае чего», можно потерять огромные средства. Поэтому предоплата за квартиру, отдаваемая продавцу, должна быть оформлена юридически правильно.

Сумма задатка законодательно не определена, она согласовывается между сторонами самостоятельно. Чаще всего берется процент от общей стоимости квартиры в пределах 5-10. Но все зависит от договоренности. Передача задатка гарантирует, что покупатель приобретет именно ту квартиру, за которую он выплачен. Эту операцию необходимо юридически оформить, т.е. составить договор задатка. И здесь не стоит упрощать процедуру, и отделываться лишь написанием продавцом расписки в том, что он получил за квартиру денежные средства. Такая расписка, не подкрепленная никаким другим документом, не гарантирует возврата задатка в случае непредвиденных ситуаций, да и для оспаривания в суде это достаточно проблематичный документ. Расписка, конечно же, нужна, но только как подтверждение о получении денежных средств по договору задатка.

Перед тем как отдавать продавцу предоплату за квартиру, необходимо составить договор задатка. Как оформлять? Его форма законодательно не установлена, но типовые образцы можно скачать ниже, или попросить у риэлтерского агентства, которое оформляет данную сделку. В любом случае при заключении договора необходимо учесть наличие следующих обязательных пунктов:

1. Стороны сделки: ФИО, данные паспорта, адреса. В качестве продавца указывается собственник квартиры, а если их несколько, то лучше всего указать всех.
2. Все существенные данные по квартире. Адрес, квадратные метры, другие характеристики. Обязательно указать полную итоговую стоимость квартиры.
3. Сумма задатка указывается в договоре как цифрами, так и прописью. Оговариваются и сроки передачи задатка, и способ его передачи. Задаток может быть передан как наличными денежными средствами, так и через банковские счета. В первом случае необходимо наличие расписки, во втором же подтверждением является выписка банка. При переводе через банк в договоре необходимо указать конкретные счета собственников квартиры.
4. Обязательства сторон. Для продавца – это обязательство по освобождению квартиры как от проживающих, так и от зарегистрированных лиц и прочих подобных действий, относящихся к подготовке квартиры к продаже. Для покупателя – обязательства по оплате.
5. Ответственность сторон. Для каждой из стороны прописывается ответственность за срыв сделки. Покупатель по каким-либо причинам может отказаться от объекта недвижимости, что грозит ему потерей задатка. Если же от сделки по купле – продаже квартиры отказывается собственник, то он обязуется вернуть покупателю 2 задатка.
6. Другие существенные условия. Это может быть, например, пункт о разделе коммунальных платежей, или об оставлении мебели и т. п.
7. Сроки заключения сделки. Обязательным пунктом договора задатка являются строго определенные сроки заключения окончательного договора купли-продажи и регистрация сделки в уполномоченном госоргане.

Можно сказать, что задаток «привязывает» покупателя и продавца. Конечно, существуют и обстоятельства непреодолимой силы, когда задаток может быть возвращен, что обязательно прописывается в договоре.

Договор задатка пишется в 2-х экземплярах, один – покупателю, а другой – продавцу, или кому-то одному из продавцов, если их несколько.

Правильное составление этого договора – залог успеха. Он не требует его заверения у нотариуса (хотя это желательно), но лучше всего, если договор все-таки составит юрист. Это обезопасит покупателя от подводных камней.

Оформление залога или задатка при покупке квартиры — очень распространённая практика. Мало кто знает, что даже в этом деле существуют нюансы, при не знании которых можно попасться в лапы мошенников. Разберёмся с ситуацией внимательнее.

При заключении договоров на покупку квартиры граждане всегда говорят об оплате части средств, как о гарантии осуществления сделки. Называют это по-разному: аванс, залог, задаток. Дело в том, что всё это разные понятия. Более того, фигурирование в договоре юридически неверного понятия может повлечь за собой неприятные последствия.

Отличия в данных понятиях следующие:

1. Под залогом понимают некую гарантию возврата средств при осуществлении сделки. Даже если в основе неё не лежат долговые обязательства, а лишь предполагаются, то залог обеспечивает гарантию вне зависимости от ситуации. Объяснить это легко на простом примере: квартиросъёмщик вселяется и будет пользоваться чужим имуществом. С него заранее берётся залог в размере определенной суммы, чтобы предостеречь от порчи имущества. Если после сдачи квартиры долговое обязательство так и не наступает, то залог возвращается в полном объеме.
2. Задаток — это денежная сумма, обеспечивающая выполнение некоторых условий договора. Она включается в счёт будущего платежа. Приведем пример: человек решил приобрести квартиру через две недели и передаёт владельцу задаток. Остаток средств за минусом этой суммы он выплатит при оформлении итогового договора.

Залог может выражаться и в ином эквиваленте. Например, в качестве материальной ценности, стоимость которой соизмерима со стоимостью предмета договора. Это может быть автомобиль, квартира и прочее имущество.

Сделка при покупке квартиры предусматривает передачу довольно крупной суммы. Как правило, предварительно оформляется договор задатка, который выгоден как продавцу, так и покупателю по следующим причинам:

• задаток является гарантией покупателю, что квартира достанется именно ему (в случае отказа по договору чаще всего задаток возвращается покупателю в двойном размере, но здесь есть один нюанс);
• он также гарантирует продавцу, что в отношении его имущества скоро будет совершена сделка, и можно начинать собирать документы.

При обращении в суд решение выносится касательно незаконности такой сделки и о возвращении денежных средств потенциальному покупателю. Согласно законодательства деньги можно оплачивать после подписания соглашения купли-продажи. Однако, наши граждане все равно заключают договоры задатка, более того, исполняют по ним свои обязательства. Вы можете получить онлайн-консультацию нашего специалиста по проведению сделки.

Оформление можно разделить на два этапа:

1. Заключение договора.
2. Передача средств под расписку.

Что касается расписки, то в ней также подробно описывается дата заключения договора, данные сторон (включая паспортные), сумма, которую передают в качестве задатка.

Оформление договора — важный этап. В нем обязательно должны присутствовать следующие данные:

• стоимость приобретаемой квартиры;
• сумма задатка;
• все, кто фигурируют в сделке (паспортные данные указываются полностью);
• дополнительные условия также важны.

Обращаем внимание на то, что передача права на квартиру наступает в момент государственной регистрации договора купли-продажи. Покупатель в случае недобросовестного исполнения договора со стороны продавца вынужден будет подать в суд.

Важно также проследить, чтобы в договоре фигурировал именно термин задатка, а не аванса, поскольку последний невозможно вернуть в двойном объеме. При оформлении расписки лучше всего привлечь свидетелей. Наши онлайн-консультатнты помогут разобраться с любыми сложными ситуациями.

Чтобы сделка прошла гладко, важно защищать свои права юридически. Если продавец настаивает на оформлении расписки без договора, всячески игнорирует ваши требования, лучше подыскать иной объект недвижимости.

Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры (образец)?

Покупка недвижимости требует крупных денежных вложений, поэтому многие прибегают к заемным средствам, возврат которых очень часто обеспечивается таким правовым механизмом, как залог. Правильно оформленный договор залога на покупку квартиры соблюдает интересы обеих сторон. О том, как грамотно его составить, вы узнаете из этой статьи.

Залог при покупке квартиры — образец оформления в общем случае

Итак, залог гарантирует то, что деньги, одолженные на покупку квартиры, будут возвращены. В противном случае кредитор имеет право требовать компенсации, равной сумме непокрытого долга, за счет указанного в договоре залога имущества. Стороны по договору залога именуются «залогодатель» (должник, который вносит залог) и «залогодержатель» (кредитор, который его получает).

Во избежание путаницы стоит разграничить понятия, используемые в законодательстве и в данной статье. Залог — это способ обеспечения исполнения обязательств, квартира же выступает предметом залога. Обратите внимание, что залог очень часто путают с задатком, хотя это абсолютно разные понятия. Задаток — это предварительно уплаченная часть стоимости имущества, которая вносится в целях подтверждения намерений покупателя приобрести именно эту квартиру. И задаток, и залог используются в качестве гарантий. Однако если задаток гарантирует, что стороны совершат сделку в будущем, то залог является гарантом возврата заемной суммы.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога заключается в простой письменной форме и требует нотариального оформления только в случае, когда договор, обязательства по которому он обеспечивает, требует такого заверения.

Приступаем к составлению договора залога:

1. Прежде всего, указываем стороны — кто является залогодателем, а кто залогодержателем.
2. Далее вносим в договор данные о требовании, которое залог обеспечивает: вид основного договора, его реквизиты, стороны по нему.
3. Обозначаем непосредственно предмет залога (конкретный вид имущества), его стоимость и подробные характеристики (например, для квартиры — адрес, технические данные, а также документ, подтверждающий право владения ею залогодателем; для товаров — перечень, спецификация и т. д.).
4. Подробно расписываем права и обязанности сторон. Обратите пристальное внимание на то, остается ли предмет залога у залогодателя или передается залогодержателю. Также следует указать, может ли залогодатель им пользоваться и распоряжаться; если да, то каким образом и требуется ли на это согласие залогодержателя.
5. Кроме того, следует указать, допускается ли замена предмета залога, и если да, то требует ли это одобрения кредитора.
6. Обозначаем, в каком объеме обеспечивает залог требование.
7. Указываем, какая из сторон отвечает за сохранность предмета залога и кто несет риски его случайного повреждения или утраты.
8. Обозначаем ответственность сторон.
9. Указываем срок действия договора, порядок его изменения и расторжения, прочие условия, а также реквизиты сторон.

Договор скрепляется подписями залогодателя и залогополучателя.

Теперь поговорим о таком предмете залога, как недвижимость. Очень популярным и максимально защищающим стороны видом залога при покупке квартиры является ипотека. Из названия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 уже видна равнозначность понятий «залог» и «ипотека» в отношении такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество — вот почему договор ипотеки также нередко называют договором залога.

Ипотека — это залог, при котором заложенная недвижимость находится в собственности и пользовании должника-залогодателя.

Закон «Об ипотеке» предусматривает следующие правила оформления залога:

Во-первых, при ипотеке потребуется независимая оценка недвижимости с помощью специалиста-оценщика. И хотя в ряде случаев по закону сторонам разрешается определить стоимость залогового объекта, однако если ипотека оформляется банком, без проведения независимой оценки ссуду получить будет невозможно.

Во-вторых, появляется такое понятие, как закладная, представляющая собой именную ценную бумагу, дающую право на получение средств, обеспеченных ипотекой.

В-третьих, обременения, возникающие в силу договора ипотеки, а также переход права собственности на квартиру, подлежат обязательной регистрации. После подписания договора сторонами его передают на регистрацию в специальную службу — Росреестр — вместе с пакетом сопутствующих документов. Документы направляются в территориальный орган, который определяется по месту нахождения объекта недвижимости. При этом нужно предоставить:

• заявление залогодержателя и залогодателя;
• основной договор, в рамках которого составлялся договор залога;
• сам договор залога и приложения к нему;
• квитанцию об уплате госпошлины (регистрация — платная услуга);
• закладную (при наличии).

После завершения регистрационных процедур на договоре ипотеки проставляется отметка с датой регистрации, указанием органа, который провел процедуру, и порядкового номера.

Ипотеку в основном оформляют кредитные учреждения, которые в большинстве случаев принимают в качестве залога только недвижимость. Однако на практике ссуду для покупки квартиры можно взять не только у банков или организаций, но и у частных лиц, которые более лояльно относятся к виду заложенного имущества. Например, в этом случае залогом уже могут быть автомобили, драгоценности, ценные бумаги и т. д., а отношения между залогодателем и залогодержателем будут регулироваться не законом «Об ипотеке», а нормами ГК РФ и специальными законами, регулирующими определенный вид правоотношений.

Также обращаем ваше внимание на то, что в этом случае (когда заложена не недвижимость) некоторые виды имущества закон разрешает передавать во владение и пользование залогодержателю (это называется «заклад»), а последнему даже извлекать из них прибыль, направляемую на погашение долга. Вот почему так важно правильно разбираться во всех терминах, связанных с залогом, и подходить максимально ответственно к составлению договора залога.

Что это такое — закладная на квартиру по ипотеке: как правильно оформить залог на приобретаемое жилье, а также образец документа

Оформляя ипотеку, квартира обычно становится залогом в данной сделке.

Банк выдвигает требование по составлению закладной на приобретаемое жилье как гарантию возврата своих денежных средств.

Данный процесс регламентируется ФЗ №102 «Об ипотеке».

Об этом и поговорим в нашей статье.

Закладная является официальным документом, ценной бумагой по статье 13 ФЗ №102, которая фиксирует решение собственника о предоставлении в залог своего имущества как гаранта возвратности кредитных средств.

Срок закладной заканчивается в момент выплаты всех денег банку. Хранится этот документ все время его действия в банковском учреждении.

Банк имеет право передать его третьему лицу. В этом случае данные нового залогодержателя должны быть внесены в залоговый документ.

1. В качестве обеспечения кредита может быть использовано только то имущество, которое является собственностью заемщика. Это может быть не только покупаемая квартира, но и земельный участок, любая другая недвижимость, доля заемщика в общей собственности.
2. Имущество должно быть ликвидным, то есть банк в случае неплатежеспособности клиента легко смог бы его реализовать, возвратив свои средства.
3. Размер стоимости недвижимости должен соответствовать сумме предоставляемой ипотеки.
4. В квартире, оформляемой под залог, не должны быть прописаны несовершеннолетние дети.
5. Недвижимость не должна иметь никаких обременений.

Условием для оформления залогового документа является наличие следующих бумаг:

• свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, оформленное на заемщика;
• кадастровый паспорт залогового объекта;
• технический паспорт с поэтажной экспликацией;
• копия договора об ипотеке;
• предоставление отчета эксперта о независимой оценке недвижимости с указанием рыночной стоимости;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (для квартиры);
• нотариально заверенное согласие каждого прописанного члена семьи в квартире на передачу ее в залог;
• выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартире;
• справка из налоговой инспекции об уплате всех налогов на собственность.

1. В соответствии с ФЗ №102 статьей 14 можно самостоятельно составить закладную. Обязательно должно фигурировать название документа – Закладная.

Если оформление производится от физического лица, то необходимо указание ФИО и его паспортных данных, а также места прописки. Если от юридического лица, то вносится наименование организации и адрес ее нахождения.

Далее обязательно вписываются данные первого залогодержателя: наименование банковской организации, выдавшей ипотеку, и адрес ее регистрации.

Следующим пунктом являются сведения о кредитном договоре: его номер, дата и место заключения. Указывается сумма ипотеки, проценты и срок ее погашения.

Одним из главных разделов документа считается описание предмета залога – квартиры, ее место нахождение, свидетельство о собственности, кадастровые сведения. Требуется внести данные о заключении независимой экспертной оценки с указанием рыночной цены.

В конце проставляется подпись залогодателя и дата заключения договора обеспечения.

Документ составляется в одном экземпляре, нотариально заверяется и регистрируется в Росреестре.

Закладная, оформленная на квартиру, при получении ипотеки составляется в момент заключения кредитного договора.

Документ должен быть официально заверен и утвержден. Получить его на руки залогодатель сможет только после погашения ипотечного кредита.

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

• оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
• оплата по жилищному сертификату;
• оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.

Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован

Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.

Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Более того, нужно, чтобы и покупатель был в курсе о том, что он приобретает заложенную квартиру, ведь все обязанности залогодателя лягут на него.

В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.

Продажа залоговой недвижимости – процесс длительный, ведь нужно урегулировать вопросы не только по сделке с новым покупателем, но и по снятию залога. Наберитесь терпения и обязательно предупредите нового покупателя о залоге, иначе у него появится право требовать с вас убытки.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

1. Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить. В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли- продажи , чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ , письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.

Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу:

🔵 Доказательную . Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества.

🔵 Обеспечительную . Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку.

🔵 Платежную . Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше.

Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки.

Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ , задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону .

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

📃 Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

📃 Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

📃 Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку .

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают:

📝 стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

📝 список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

📝 список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

📝 сроки передачи недвижимости покупателю;

📝 кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

📝 данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Оцените статью: