Возврат задатка по предварительному договору

Информация на тему: "возврат задатка по предварительному договору" в доступном виде. Если вы хотите задать вопрос, то вы можете это сделать в специальном окне дежурного юриста.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Frusjurist.ru%2Fstorage%2Fimages%2F17%2F5MUnzyvLUzM5RgFeM0QdVX0hUIUrjuWdtcgKAHK8

Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:

  • Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
  • Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
  • Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).

В настоящее время актуально установление различий между задатком и сходным способом обеспечения — обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). Отличия задатка состоят в том, что он:

  1. Должен быть поименован в этом качестве.
  2. Вносится только деньгами.

До 01.06.2015 одной из наиболее острых проблем было определение возможности применения задатка в предварительном договоре. При купле-продаже объектов недвижимости практика установления задатка была общепринятой.

Для целей возврата задатка наиболее важным вопросом является квалификация платежа по предварительному договору.

При составлении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества можно воспользоваться образцами, предложенными в статьях Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец), Предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Для применения правил о задатке к платежу по предварительному договору желательно максимально точно указать на это:

  1. Именовать передаваемую сумму задатком.
  2. Избегать формулировок, которые позволяли бы толковать передачу этой суммы в качестве аванса или с другой целью, нежели цели, указанные для задатка. Например, не должно быть указания на то, что эта сумма передается в качестве частичной оплаты либо в депозит или в качестве обеспечительного платежа, во избежание смешения с этим способом обеспечения.
  3. Прямо предусмотреть последствия в соответствии со ст. 380 ГК РФ на случай нарушения обязанностей, т. е. невыполнения действий, направленных на заключение основного договора.

Изменение законодательства в части возможности применения задатка в предварительном договоре

До изменений ст. 380 ГК РФ, внесенных законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, возможность задатка в предварительном договоре оценивалась 2 высшими судебными инстанциями по-разному:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

  1. ВС РФ делал упор на обеспечительную функцию задатка и указывал на отсутствие законодательного запрета на его использование в этом случае (см. определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).
  2. ВАС РФ учитывал платежную функцию. При отсутствии денежного обязательства и наличии одного только обязательства по заключению основного договора применение задатка невозможно. По окончании предварительного договора обязательства по нему прекращаются, неправомерно удерживаемая сумма является неосновательным обогащением и может быть взыскана в соответствии с гл. 60 ГК РФ (постановление президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Отметим, что ВАС РФ считал возможным применение неустойки в предварительном договоре. И стороны прибегали к следующему варианту оформления: именовали уплачиваемый задаток авансом, депозитом или иным образом, а для возврата задатка применяли формулировки об уплате штрафной неустойки (постановление президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 16973/13).

Ч. 4 ст. 380 ГК РФ, введенная с 01.06.2015, прямым текстом устанавливает возможность применения задатка для обеспечения обязательств по предварительному договору.

Судебная практика о возврате задатка по предварительному договору: суды общей юрисдикции

Судебная практика СК по гражданским делам ВС РФ в отношении задатка не изменилась, поскольку она соответствует:

  • Новой редакции ст. 380 ГК РФ.
  • Правовой позиции, которую ВС РФ высказывал относительно применения задатка в предварительном договоре ранее. В развитие своей аргументации в мотивировочной части высший суд также указывает, что задаток, засчитываемый в счет цены по основному договору, выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию (определение Верховного суда РФ от 19.04.2016 № 18-КГ16-29).

В связи с этим независимо от времени возникновения правоотношений ВС РФ считает возможным применение норм о задатке.

Такого же мнения придерживаются региональные суды. В качестве примера см. постановление президиума Кемеровского областного суда от 11.07.2016 № 44г-85/2016, которым было отменено решение суда 1-й инстанции, посчитавшего задаток авансом.

Отметим, что относительно неустойки в предварительном договоре в системе общей юрисдикции поддерживается мнение о невозможности ее применения. Соответствующие условия суд может посчитать ничтожными (см. в качестве примера апелляционное определение Мосгорсуда от 28.10.2015 по делу № 33-39809/2015).

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

Читайте так же:  Ухаживать за пожилым человеком за квартиру

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору: реализация обеспечительной роли задатка

Требование о возврате должно быть мотивированным. При нормальном исполнении задаток чаще всего идет в зачет оплаты по договору, который должен быть заключен. Его обеспечительная роль проявляется в случае нарушения обязательства по его заключению. В этом случае действует п. 2 ст. 381 ГК РФ, согласно которому возможность возврата задатка находится в зависимости от того, кто отвечает за неисполнение:

  1. Если задаткодатель — задаток остается у другой стороны.
  2. Если задаткополучатель — он обязан уплатить другой стороне двойной задаток.

Таким образом, вернуть задаток можно, доказав в суде незаключение основного договора по вине другой стороны. Необходимым условием для этого является добросовестное выполнение действий по его заключению самим истцом (подтверждается доказательствами направления предложения об этом в установленный срок).

Например, суд не посчитал акт о неявке, составленный в одностороннем порядке, достаточным доказательством (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.08.2016 № Ф05-12264/2016).

Если истец сам уклонился от заключения основного договора, его требование не будет удовлетворено (апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу № 33-1211/2016).

Возврат уплаченной в качестве аванса суммы актуален для задаткодателя, по вине которого не состоялся основной договор, когда задаткополучатель удерживает задаток в качестве санкции.

Требование о возврате внесенного аванса может быть заявлено в следующих случаях:

  1. При существенных сомнениях относительно того, что платеж является именно задатком (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.04.2016 по делу № 33-3452/2016).
  2. При внесении задатка на торгах. К такому платежу применяется только ст. 448 ГК РФ, но не правила о задатке (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.2016 № Ф01-1176/2016 по делу № А31-7239/2015).

При предъявлении иска о взыскании именно аванса истцу необходимо привести достаточно веские основания, по которым он просит переквалифицировать платеж.

По одному из дел Верховный суд РФ усмотрел в соглашении сторон наличие существенных признаков предварительного договора и соответствие задатка всем требованиям. Требование о возврате аванса не было удовлетворено, поскольку основной договор не был заключен по вине истца (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6). По этому делу было вынесено несколько судебных постановлений с противоположными выводами.

Это говорит о том, что, несмотря на совершенствование законодательства и судебной практики, разделение задатка и аванса представляет сложность. Решение в конкретном случае будет зависеть от формулировок предварительного договора и оценки доказательств судом.

Таким образом, задаток по предварительному договору может быть возвращен при отсутствии вины задаткодателя в том, что основной договор не состоялся:

  • в двойном размере, если контрагент нарушил обязательство;
  • однократном, если договор признан недействительным, незаключенным или прекращен досрочно по взаимному согласию или по не зависящим от сторон обстоятельствам.

При наличии вины задаткодателя возвращен может быть только аванс, а не задаток.

Возврат задатка по предварительному договору купли-продажи

Я заключила предварительный договор по продажи квартиры. Основной договор должен был быть заключен 20 декабря. Покупатель тянул время и договор заключен не был. Теперь она отказывается от заключения договора и требует вернуть задаток. Я возвращать задаток не хочу, но срок договора истек. Есть ли у меня основания не возвращать задаток или только через суд. Оказалось, что покупатель брала ипотеку и ей не дали, но в предварительном договоре об этом ни слова.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fv3%2Fmobile%2Fpeople%2Flady-worker

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 780 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fd%2F6%2Fad6aa19f070e8d18a740b68214c94279_65_76

Уважаемая Елена Васильевна! Доброго! Если Вашей вины как стороны нет, то с чего Вы должны отдавать задаток?

При этом в силу ст.381 ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Вам уже претензия поступила или иск из суда?

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fd%2F1%2Fad18768e2be838669257d9becb4b9eb4_65_76

Теперь она отказывается от заключения договора и требует вернуть задаток. Я возвращать задаток не хочу, но срок договора истек. Есть ли у меня основания не возвращать задаток или только через суд. Оказалось, что покупатель брала ипотеку и ей не дали, но в предварительном договоре об этом ни слова.

Задаток в соответствии со ст. 381 ГК РФ не возвращается:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сейчас посмотрю договор. Договор просто не открывается пока, если указано именно сумма в качестве задатка, то можете не возвращать. Договор открывается на половину, но если нет слов о том, что задаток возвращается, если покупателю откажут в кредите, то точно возвращать его не нужно.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fd%2F1%2Fad18768e2be838669257d9becb4b9eb4_65_76

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fd%2F1%2Fad18768e2be838669257d9becb4b9eb4_65_76

Теперь есть — да, у Вас именно задаток, в связи с чем можете его не возвращать, т. е. отказать покупателю в возврате. Плюс тут в договоре п. 9,2 — там прямо указано о возможном удержании денег с Вашей стороны.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fc%2F8%2F9%2Fc89a7951b273e091d32d28ae60fc77ea_65_76

Договор у Вас не приложился. Тут весь вопрос в том, на чьей стороне вина в том, что основной договор не был заключен. Если на Вашей — Вы должны вернуть в двукратном размере, если на его — Вы можете себе задаток оставить.

Вот отсюда и следует исходить.

Читайте так же:  Порядок отмены усыновления основания и правовые последствия процедуры

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом если Вы можете просто обратить задаток в свою пользу, то ему придется обращаться в суд и пояснять причины, по которым основной договор не был заключен.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fc%2F8%2F9%2Fc89a7951b273e091d32d28ae60fc77ea_65_76

Ну во-первых, надо смотреть договор, есть ли в нем какие-то указания. Во-вторых, доказывать, что он был готов заключить договор, а вина за незаключение лежит на Вас должен истец. Во-вторых, Вам бы есть смысл для подкрепления своей позиции направить ему уведомление в письменной форме (заказным письмом с уведомлением и описью вложения) о том, что поскольку с его стороны никаких действий по заключению основного договора не совершено, а срок, установленный предварительным договором истек, Вы считаете себя свободной от установленных им обязательств и залог оставляете себе в соответствии с той нормой, которую я Вам привел.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2F2%2F3%2F6%2F23617f495b08f45653c66426e5b66d60_65_76

Елена, добрый день, в данном случае конечно присутствует вина покупателя.

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ:

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом Вы не обязаны отдавать задаток, постольку поскольку покупатель не исполнил свою обязанность по заключению основного договора.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fb%2F2%2Fab215f3773a200739bf5802f0e7288e7_65_76

К сожалению, снимок договора — с технической ошибкой, почти весь текст закрыт.

Приложите, пожалуйста, весь договор, если это возможно.

По общему правилу — если ни одна из сторон не заявит о заключении основного договора в установленный срок, то предварительный договор прекращается, и Вы должны будете вернуть задаток.

Вы направляли уведомление покупателю с требованиям заключить основной договор? Если нет, то задаток придётся вернуть, так как договор прекратился не на основании отказа покупателя, а на том основании, что никакая сторона не предприняла меры для заключения основного договора.

Статья 429. Предварительный договор

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fb%2F2%2Fab215f3773a200739bf5802f0e7288e7_65_76

Поэтому возвращать или не возвращать задаток — зависит от того, направляли ли Вы покупателю предложение заключить основной договор. Если направляли — но покупатель уклонился — задаток можно не возвращать. Если же не направляли, — увы, придётся вернуть, иначе это будет Вашим неосновательным обогащением.

Статья 1102 ГК РФ Обязанность возвратить неосновательное обогащение
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fb%2F2%2Fab215f3773a200739bf5802f0e7288e7_65_76

При этом обратите внимание, что если указанных оснований для удержания задатка нет, то покупатель имеет право потребовать с Вас проценты за его удержание в размере ключевой ставки Банка России (сейчас это 7,75% годовых).

Статья 395 ГК РФ Ответственность за неисполнение денежного обязательства
1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Но в любом случае, нужно изучать Ваш договор, чтобы ответить более конкретно.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fb%2F2%2Fab215f3773a200739bf5802f0e7288e7_65_76

По общему правилу — к сожалению, нет. После истечения срока — договор автоматически прекращается, если только в договоре у Вас нет какого-то специального условия на это счёт.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fb%2F2%2Fab215f3773a200739bf5802f0e7288e7_65_76

Если будете возвращать в безналичной форме — на счёт — тогда достаточно в назначении платёжа указать «возврат задатка по договору ____».

Если наличными — то да, возьмите с неё расписку.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_client_default

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fc%2F8%2F9%2Fc89a7951b273e091d32d28ae60fc77ea_65_76

Ну в общем, каких-то особых условий там нет. Поэтому если Вы не отказывались заключить договор в установленные сроки и доказательств отказа другая сторона предоставить не сможет, то можете спокойно оставлять задаток себе — суд не примет решение в пользу несостоявшегося покупателя, т.к. он не сможет доказать Ваш отказ. Но письмо, о котором я говорил, не мешало бы покупателю послать.

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fuserfiles%2Favatars%2Fa%2Fb%2F2%2Fab215f3773a200739bf5802f0e7288e7_65_76

Да, посмотрел договор. Специальных условий на этот счёт не предусмотрено, поэтому удерживать задаток оснований нет. Предварительный договор прекратился. Отказов от заключения договора не было — ни с Вашей стороны, ни со стороны покупателя, поэтому задаток придётся вернуть. Иначе, как уже указывал – с Вас взыщут его через суд с процентами по 395 ГК РФ.

Вот пример судебной практики:

Апелляционное определение Воронежского областного суда от 24.01.2017 по делу N 33-496/2017

… Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, суд, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращенными и в связи с этим об отсутствии оснований для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по предварительному договору, и удовлетворил требования истца об их возврате и уплате процентов за пользование ими…

Читайте так же:  Ходатайство о снижении неустойки

Задаток – денежные средства, переходящие от будущего покупателя на счет продавца, как доказательство серьезных намерений на приобретение недвижимости. Взамен продавец обязан отказаться от продажи имущества другому покупателю до совершения сделки.

Задаток – гарант успешности заключения договорных отношений, т.к. продавец с покупателем будут иметь стимул к выполнению договорных отношений. По правилам, в 2019 году задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости засчитывается в качестве полноценной стоимости квартиры или дома.

У задатка обеспечительная функция, закрепленная п. 1 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ. Это подразумевает серьезность намерений покупки недвижимого имущества. Но нередки случаи, когда сделку расторгают, едва она начнется, хотя продавцу квартиры уже дали деньги и предварительный договор был уже заключен.

В каких случаях возвращается задаток рассматривается в статье 381 ГК России. При неисполнении покупателем недвижимости своих обещаний по договору, возврат предоплаты невозможен. Но предполагается возврат задатка в двойном размере, если продавец не захотел продать имущество после принятия части суммы. Это основные законные требования.

Основываясь на данных судебной практики вопрос, можно ли вернуть задаток за квартиру является неоднозначным и противоречивым. Так как Судебная коллегия по делам граждан ВС РФ с позицией Высшей арбитражной судебной инстанции в данных вопросах имеет диаметрально противоположные мнения.

Это объясняется тем, что Верховным судом России признана возможность по обеспечению аванса в качестве обязательства предварительных договорных отношений. Считается, что при отсутствии подписания договора, средства, которые были переданы несостоявшимися покупателями для продавца, не являются задатком – это аванс (и возврат в двойном размере не осуществляется).

Спасает ситуацию Федеральный Закон № 42 касательно внесений изменений в части первой ГК Российской Федерации. Эта нормативная база вносит изменения в ст. 380 Гражданского Кодекса РФ в пункт 4, закрепляющий указания по возврату задатка при отказе от покупки квартиры. Статья обеспечивает функцию задатка во время заключения предварительных договорных отношений, что ранее было невозможно.

Возвращается сумма задатка, если продавец передумает.

Например, покупатель и продавец квартиры предварительно заключают договор купли-продажи, где будет обозначен размер денежного обеспечения (подчеркивается, именно задаток). Составляется соглашение касательно задатка. Но в скором времени решение о продаже недвижимости отменяется. Возврат денег по договору купли продажи может быть осуществлен через судебное обращение, опираясь на статью 381 ГК РФ. Судья удовлетворяет исковые требования, а возврат залога при покупке квартиры может быть гарантирован в двойном размере.

Задаток не возвращается в случае, если передумает покупатель. Нередки случаи, когда на расторжении договора настаивает именно покупатель. Задаток остается у продавца, опираясь на ту же статью 381 ГК РФ.

Есть вариант махинаций от продавца, пытающегося продать недвижимость с нарушением юридических законов. Это означает, что вернуть задаток можно с большей вероятностью через исковое обращение.

К примеру, спешно продают жилье, на которое готова документация, каждый пункт договора учитывается, а задаток уже передается. Или могут начаться непредвиденные ситуации: за некоторое время до реализации квартиры из нее по решению суда выписывают человека, находившегося в тюрьме. При составлении договора эта подробность не обозначалась, а значит, покупатель не мог об этом узнать преждевременно.

Если возврат задатка по аукциону или по договору в мирных условиях невозможен, то можно обратиться в суд, опираясь на п. 1 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ, где оговариваются существенные изменения по обстоятельствам, вынудившим покупателя изменить свое решение.

Вернуть деньги можно при заключении договорных отношений с агентством. В документе прописывается, возвращается ли залог, и в каких случаях. Договор является главным доказательством в суде.

Иногда деньги передают риэлторам или посредникам сделки. При каких-либо нарушениях со второй стороны, явных махинациях посредника или агента, нарушаются пункты договора, что можно доказать в суде. Задаток может быть не возвращен, если агенты ссылаются на то, что задаток при покупке недвижимости осуществляют только за счет комиссионных.

Возврат денег можно требовать, если углубиться в договорные условия: при указании в документе того, что задаток считается комиссионными, можно начинать судебные разбирательства. В данном случае риэлтерские действия классифицируются как неосновательное обогащение, опираться можно на ст. 1102 ГК России.

Перед тем, как вернуть предоплату за квартиру покупателю, можно достигнуть добровольного соглашения. Нередко происходят непредвиденные ситуации, препятствующие выходу на сделку. Например, от банка поступает отказ покупателю в предоставлении ипотечного или потребительского кредита, тяжелая болезнь покупателя или смерть. В таком случае продавцы сами решают, возвращать аванс за квартиру или нет. В другом случае нужно подать судебный иск, основываясь на п. 1 ст. 451 ГК РФ (по существенному изменению обстоятельств).

Возвращаются средства при изменении сроков заключения договора. Это происходит в случае, если покупателем оформляется ипотечный кредит.

Например, в предварительном договоре имеется пункт о том, что сделку наметили на 11 мая, но одобрили получение ипотеки только 21 мая. Предполагается, что покупатель преждевременно сообщает продавцу, что независящие от него причины могут изменить сроки сделки, но готовность приобретения квартиры остается. Продавец же после оговорок, может продать жилье другому лицу, а задаток вернуть откажется. Продавец в данном случае, основываясь на ст. 1102 ГК РФ, может отстоять свое право на возврат средств.

В 2019 году задаток возвращается в таких случаях:

  • если банковское учреждение отказывает в выдаче кредита;
  • если купля-продажа осуществляется с участием нескольких жилых площадей или в случае проблем у одной из сторон, не дающих совершить сделку;
  • если договор купли-продажи указывает, что приобретение имущества состоится только после реализации покупателем собственного имущества, но оно не продается, а продавец отказывается ожидать;
  • если не состоялся аукцион. Решение вопроса возвращения средств зависит от того, по чьей вине торги были не состоялись.
Читайте так же:  Условия для усыновления ребенка

Возврат задатка является делом хлопотным, и чаще всего эта задача без судебного иска не решается. В таком случае покупатель должен позаботиться о грамотности составления обращения, истолковании ситуации, предоставлении доказательств и подготовке нормативной базы.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015 (ключевые темы: задаток – предварительный договор купли-продажи – аванс – договор купли-продажи – оплата услуг представителя)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2015 г. по делу N 33-11123/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Мельник Н.И., Поддубной О.А.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боловой И.Т. к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО “Семья” о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса по апелляционной жалобе Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 г. Заслушав доклад судьи Мельник Н.Н., судебная коллегия

Болова И.Т. обратилась в суд с иском к Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., 3-е лицо ООО “Семья” о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и взыскании аванса.

В обоснование заявленных требований указала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Боловой И.Т. и Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым истец передала ответчикам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве аванса. Договором стороны определили стоимость объекта в СУММА рублей. При этом часть денежных средств при подписании основного договора купли-продажи будет выплачиваться за счет кредитных средств ОАО “Сбербанк России”. В соответствии с извещением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ОАО “Сбербанк России” принял отрицательнее решение по предоставлению кредита на приобретение объекта недвижимости. Из этого следует, что основной договор не заключен не по вине истца. Денежные средства, уплаченные истцом в качестве аванса, ответчиками не возвращены.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просил суд взыскать в его пользу с ответчиков в равных долях денежную сумму в размере 50 000 рублей, оплаченную в качестве аванса, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 1719 рублей 59 копеек, расходы по оформлению доверенности в размере 1000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года с Козьменко А.А. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

С Козьменко Н.Н. в пользу Боловой И.Т. взысканы денежные средства в размере 25000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 375 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 850 рублей.

В удовлетворении остальной части взыскания судебных расходов отказано.

В своей апелляционной жалобе Козьменко А.А. и Козьменко Н.Н. считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просят его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянты указывают на то, что переданная им денежная сумма в размере 50 000 рублей является не авансом, а задатком и не подлежит возврату, поскольку основной договор не заключен по вине истца.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав Козьменко А.А., Козьменко Н.Н., их представителя – Кравченко А.И., представителя Боловой И.Т. – Семенова Х.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.421 , 429 , 314 , 1102 , 487 , 309 , 310 ГК РФ и исходил из того, что аванс представляет собой сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс уплачен. Аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена. Поскольку основной договор купли-продажи к указанному сроку, т.е. к ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами не заключен, предложения о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, вытекающие из предварительного договора купли-продажи обязательства прекратились, в связи с чем, денежные средства, внесенные истцом, подлежат возврату.

Суд отклонил доводы стороны ответчиков о том, что именно по вине Боловой И.Т. не был заключён основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем спорная денежная сумма не подлежит возврату истцу, так как является задатком, поскольку с учётом определённой сторонами природы переданной истцом ответчикам суммы в размере 50 000 рублей (авансовый платеж), установление вины в не заключении соответствующей сделки, не является юридически значимым для разрешения настоящего дела.

В соответствии со ст. 98 , 100 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков судебные расходы по делу.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Как следует из материалов дела, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. (Продавцы) с одной стороны, Боловой И.Т. (Покупатель) с другой стороны и ООО “Семья”, агентство недвижимости был заключён предварительный договор купли-продажи, по которому Продавцы приняли на себя обязательства продать, а Покупатель купить 7/100 доли жилого дома площадью 828,6 кв.м., инвентарный номер: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, литер: Ж, этажность: 3, подземная этажность: 1 и 7/100 доли земельного участка площадью 445 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Читайте так же:  Как подать заявление на развод если один из супругов против

Указанный объект недвижимости и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности по 7/200 доли каждому.

По условиям этого предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА (п.4 Договора).

Согласно п. 5, п.6 предварительного договора купли-продажи, стороны договорились, что стоимость объекта составляет СУММА рублей; Покупатель оплачивает Продавцам денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка за счет собственных средств при подписании настоящего договора; денежную сумму в размере 393 000 рублей Покупатель оплачивает Продавцам за счет собственных средств при подписании Основного договора купли-продажи; денежная сумма в размере СУММА рублей будет выплачена за счет кредитных средств ОАО “Сбербанк России” путем зачисления на счет Покупателя с последующим перечислением на счет Продавцов в течение трех дней с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности к Покупателю в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в срок не позднее ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года.

В установленный сторонами срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Судебная коллегия, как и суд первой инстанции приходит к выводу о том, что сумма 50 000 рублей, указанная в предварительном договоре и выплаченная истцом ответчикам, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора. Представленное письменное доказательство – предварительный договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в части уплаты 50 000 рублей в счет исполнения обязательств нельзя расценивать как соглашение о задатке, соответствующее ст. 380 ГК РФ, поскольку указанный предварительный договор направлен на заключение сторонами в будущем основного договора. Переданную Боловой И.Т. сумму в размере 50 000 рублей необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости объекта недвижимости, которую он намеревался приобрести в будущем.

Данная сумма обоснованно признана судом авансовым платежом, который подлежит взысканию с ответчиков в однократном размере, так как в указанный в предварительном договоре срок договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиками не заключен, денежные средства удерживаются ответчиками неправомерно.

Согласно пункту 1 статьи 380 Кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, в данном случае – договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Кодекса.

Установив, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении договора, суд первой инстанции, исходя из положения пункта 6 статьи 429 Кодекса, обоснованно признал обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращенными.

Поскольку иных оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных от истца по предварительному договору, установлено не было, суд апелляционной инстанции на основании пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1107 Кодекса правомерно удовлетворил исковые требования об их возврате.

Довод апелляционной жалобы о незаключении основного договора купли-продажи по вине истца, и что продавец в таком случае вправе расторгнуть договор без возврата полученных денежных средств, являющихся задатком, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку по своей правовой природе выплаченная истцами денежная сумма является авансом, а аванс в силу требований закона представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи. Наличие или отсутствие согласия банка на выдачу кредита правого значения для рассматриваемого дела не имеет.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое судебное решение законным и обоснованным, поскольку оно вынесено в соответствии с правильно примененным судом законом и с учетом представленных сторонами доказательств, которым суд дал надлежащую оценку. Оснований для отмены обжалуемого решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 24 марта 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Козьменко А.А., Козьменко Н.Н. – без удовлетворения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Изображение - Возврат задатка по предварительному договору 457334143346008
Автор статьи: Екатерина Павлова

Позвольте представиться. Меня зовут Екатерина. Я уже более 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 10

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here