Участники жилищных отношений

Согласно законодательным актам и кодексам РФ регулирование жилищных отношений происходит на защищенном уровне и рассматривается в нескольких категориях.

Правовое разрешение жилищных вопросов является одним из наиболее востребованных в современном мире, поскольку многие лица сталкиваются с необходимостью получения информации касательно своих прав и обязанностей. Много тонкостей и нюансов о жилищных отношениях изучают практикующие юристы и сами субъекты правовых отношений. Для того чтобы детально рассмотреть права и обязанности каждой из сторон, необходимо проанализировать понятие жилищных отношений.

На сегодняшний день в законодательной сфере существует собирательное понятие жилищных отношений, которое фактически представлено в виде предмета регулирования жилищного права. При этом в понятие включаются не только общественные отношения различной природы касательно жилищных помещений, но и организация процесса по содержанию недвижимости, пользование и предоставление жилых помещений в разные формы собственности, формы управления ими.

Согласно законодательным актам и кодексам РФ регулирование жилищных отношений происходит на защищенном уровне и рассматривается в нескольких категориях. Для первого случая понятие выступает в роли предмета отношений с гражданско-правовыми регуляционными моментами; для второго – организация подобного рода связей рассматривается в сегменте публично-правового регулирования. Субъекты жилищных отношений владеют имущественными и неимущественными правами, которые защищаются законом.

Ключевым подходом к организации жилищных отношений является широкий семантический ряд понятия, ведь на сегодня среди практикующих юристов и ученых нет общей концепции в трактовании понятия жилищного права. На сегодняшний день предлагают обозначать понятие, как непосредственно институт и отдельную отрасль права.

Для первой дефиниции характерно наличие управляющего сегмента, например, компании по организации быта или отдельного лица, предоставляющие такие услуги.

Владельцы недвижимости отдают помещение в пользование на основе договоров, в том числе и социального найма, и гарантируют сохранность объекта в установленном законодательством порядке. Отношения на основе равенства прав типично оформлены в виде кооперативов или в виде использования помещения на основе найма.

При этом участники жилищных отношений входят в процесс в одной из двух предложенных ролей:

• на основе социального найма (взимается плата за пользование жилищным фондом);
• неимущественные права, стандартным проявлением которых являются семейные связи между участниками, проживающими на одной территории.

Рассматривая виды жилищных отношений, важно остановить внимание на их организации, учитывая принцип взаимозависимости общественных отношений:

• обозначенные на основе равенства прав участников процесса (имущественный и неимущественный типы);
• на основе подчинения и управления.

Жилищный Кодекс РФ регламентирует, что субъектами такого вида отношений выступают участники, которые согласно закону, имеют определенные права и обязательства в этом виде правоотношений. Статья 4 кодекса утверждает, что субъекты и участники жилищных отношений – это идентичные понятия. Ими могут выступать, как юридические лица, так муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и граждане страны.

Необходимо отметить тот факт, что круг субъектов достаточно разнообразен. Так, в него входят стороны, обладающие жилищными отношениями, и пользователи помещений, которые не имеют совпадений со сторонами обязательств.

Законодательная практика определяет тот факт, что субъекты делятся в свою очередь на лиц с первоначальным и производным характером пользования. Ими выступают фактически арендаторы и наниматели. При этом закон точно определяет момент, что к классу субъектов относятся стороны жилищно-правовых оформленных договоров. Возникновение жилищных отношений является стартовым этапом для появления прав у участников процесса.

Объектами жилищных правоотношений является жилые помещения. Это изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан, а также отвечающие ряду установленных санитарных норм и иным требованиями законодательства.

В ранее действовавшем ЖК РСФСР в ст. 38 была установлена норма жилой площади в размере 12 кв. м. на одного человека. То есть жилое помещение, которое предоставлялось гражданам для проживания, должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям к жилым помещениям, а по своей площади соответствовать пределам указанной нормы жилой площади.

Однако ЖК РФ ввел ряд новых понятий, характеризующих объект жилищных правоотношений для жилищного законодательства. К ним можно отнести:

• норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Размер данной нормы зависит от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма;
• учетную норму площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Ее тоже устанавливают органы местного самоуправления.

Таким образом, норма предоставления – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А учетная норма – это минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Закон четко регламентирует норму, что участниками такой формы отношений могут выступать не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица, не имеющие гражданства, и юридические иностранные лица. Правовые отношения позволяют лицам быть участниками жилищных отношений, если это не противоречит установленным нормам других кодексов или федеральных законов.

Профессиональные юристы и адвокаты утверждают, что поле регулировки правовых жилищных отношений включает в себя ряд процессов, сосредоточенных на:

• возникновении и изменении, а также прекращении права собственности распоряжаться отдельными жилыми помещениями из муниципального или государственного фонда;
• передаче помещений из жилого в нежилой фонд;
• учете помещений;
• организации перепланировки или переустройства;
• предоставлении коммунальных услуг, обозначенных в договорах;
• организации процессов содержания многоквартирных домов;
• проведении ремонта.

Все правовые отношения в этом сегменте защищаются и контролируются действующим законодательством РФ.

Предметом жилищных правоотношений в российском законодательном поле выступает непосредственно жилое помещение, а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Важно определить, что именно в правовом поле обозначено как жилое помещение.

Правовые основы трактуют жилое помещение, как помещение изолированного типа, пригодное для регулярного проживания лиц; при этом помещение должно полностью отвечать санитарно-гигиеническим правилам и нормам и не противоречь иным законодательным позициям в этом сегменте.

Анализируя определения жилого помещения, важно обратить внимание на законодательные изменения, которые происходили в нормативных документах страны. В СССР минимальная норма на 1 жильца составляла 12 «квадратов»; на стартовом периоде независимости точное определение площади было изъято из законодательства, а пункт добавлен позицией «социальная норма площади», которая не могла превышать указанные параметры, вписанные в регулирующие документы, принятые органами государственной власти. Современное российское законодательство ушло от первой и второй нормы, введя ряд новых понятий:

• норма предоставления площади помещения по социальному найму;
• учетная норма помещения, которая представляет собой минимальную площадь для поддержания уровня обеспеченности граждан, который устанавливается лишь органами местного самоуправления.

Изменения такого вида отношений в своей основе имеет изменения договора не только аренды, но и социального найма. Фактическое изменение права собственности, например найма, происходит только с согласия нанимателя и наймодателя, а также членов его семьи. В этом аспекте имеется несколько исключительных случаев, которые обозначены в законе.

Стоит учитывать тот факт, что, если одной из сторон было нарушено одно из условий договора, второй участник процесса вправе расторгнуть договор. Регулируемые нормы обозначены в статье 450 Гражданского кодекса РФ в части 3. Этот кодекс также регламентирует тот факт, что в случае возникновения требований от одной стороны, изменения могут рассматриваться в судебном порядке.

Существует и ряд типичных ситуаций в изменении жилищных отношений:

• изменение количества проживающих на арендованной территории;
• смерть одного из жильцов;
• нанимателем или членом жилищного кооператива становится другое лицо;
• наличие отказа от одного из нанимателей в связи с предоставлением ему помещения меньшей площади;
• создание семьи нанимателями одного помещения;
• перевод жилого помещения в другое правовое поле, в том числе, в нежилую (коммерческую) категорию или проведение приватизации.

Согласно нормам законодательства РФ, прекращение жилищных отношений должно проводиться в письменной форме, как и оформление самого договора аренды или социального найма. Договор о прекращении такой формы правовых отношений должен иметь прописанный срок, на протяжении которого можно внести изменения или оспорить его в суде. В случае если ответ одной из стороны не получен в определенный срок, такой договор вступает в силу спустя 30 дней. ГК РФ четко обозначен пункт, что ни одна из сторон на момент подписания договора о прекращении отношений не имеет требовать от другой, что было предоставлено в течение действия срока договора.

Согласно законодательству о жилищных отношениях причиной для прекращения договора являются документировано подтвержденные факты:

• смерть одного из нанимателей;
• полное разрушение помещения;
• отсутствие условий в жилом помещении для дальнейшего проживания;
• истечение срока договора об аренде или социальном найме;
• досрочное прекращение договора между сторонами.

Говоря о жилищных отношениях, стоит резюмировать, что это достаточно сложное и объемное правовое поле, требующее профессионального подхода в изучении понятия, форм деятельности и способов управления.

1. Виды жилищных отношений. Участники жилищных отношений

1.1. Жилищные права (равно как и обязанности) определяются жилищными отношениями (основаны на этих отношениях, являются следствием таковых).

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Статья 4 ЖК определяет виды отношений, подлежащих регулированию жилищным законодательством.

Жилищные отношения — это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом, его содержания и др.

Жилищное законодательство регулирует также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), а обязанность нанимателя — своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодексом определены категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК). В ЖК установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушение жилищного законодательства и условий договора (ст. 66, 68). Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма следует отметить ряд положений, предоставляющих ему право распоряжения жилым помещением: ст. 72 — обмен жилого помещения; ст. 76 — сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 — вселение временных жильцов.

В отношении «коммерческого» найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 («Временные жильцы») и ст. 685 («Поднаем жилого помещения») ГК.

Следует отметить, что реализация нанимателем жилого помещения права по распоряжению жильем зависит от воли наймо- дателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК), права на сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК) нанимателю жилья необходимо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов возможно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймода- тель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК.

Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86 ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения.

Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

Изменение договора «коммерческого» найма имеет место в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК).

Статьи 83-91 ЖК посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 — расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора «коммерческого» найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК. 1.2.

Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и 31 ЖК. 1.3.

Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставляют (в пользование) арендаторы этих помещений.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, необходимо определить вид договора, на основании которого гражданин вправе пользоваться жилым помещением, предоставленным арендатором этого помещения.

Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдаваться гражданам в поднаем (ст. 615 ГК). По мнению других, арендованное жилое помещение может быть предоставлено гражданам и на началах социального найма, и на началах «коммерческого» найма, и на иных основаниях.

Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях «коммерческого» найма (п.

Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК), делают невозможным заключение договора социального найма.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Нанимателем жилого помещения по договору «коммерческого» найма может быть только гражданин (ст. 677 ГК) (так же как и по договору социального найма — ст. 60 ЖК). Таким образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615 ГК) неприемлемо.

1.4. Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК). Согласно ст. 292 ГК члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.

Если собственник жилого помещения сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного найма (как уже упоминалось) регулируют нормы гл. 35 ГК. Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов. Однако ни те, ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. ст. 76 и 80 ЖК; ст. 680 и 685 ГК).

Пользование специализированными жилыми помещениями регулируется статьями раздела IV ЖК. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.). Проживающие в таких жилых помещениях существенно ограничены в правах по пользованию жильем.

1.5. Частью 3 ст. 4 ЖК установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159); Законом о приватизации жилых помещений право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.

Согласно ст. 1194 ГК Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц. 1.6.

Следует отметить, что установленный ст. 4 ЖК перечень жилищных отношений является закрытым. Вряд ли это правильно. Данный перечень не является исчерпывающим. Эта статья определяет в качестве регулируемых жилищным законодательством отношений отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1). Вместе с тем обратимся к ст. 30 ЖК. Частью 1 этой статьи предусматривается, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. И далее, ч. 2 данной статьи устанавливает право собственника жилого помещения предоставлять это помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды или на ином законном основании.

В перечне не упомянуты также отношения по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, тогда как ч. 2 ст. 36 ЖК предусматривается, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

Кроме того, в перечне указаны отношения, которые, строго говоря, не являются жилищными. Так, отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 5 и 12 ч. 1 ст. 4 ЖК) являются административными, основанными на властных полномочиях органов, осуществляющих такую деятельность.

И, наконец, вряд ли целесообразно относить к жилищным отношениям «создание и деятельность» жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья; эти вопросы подлежат отнесению к гражданскому законодательству (ст. 116 и 291 ГК). 1.7.

Всеобщая декларация прав человека (ст. 25), принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.48, Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 19.12.66 (ст. 11) признают право каждого на достойный жизненный уровень, включая жилище.

Право на жилище означает (в числе прочих прав) его неприкосновенность, а также гарантированную возможность: быть обеспеченным жилым помещением; стабильно пользоваться им, не опасаясь произвольного лишения своего жилища.

I. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

• 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
• 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• 3) пользования общим имуществом собственников помещений;
• 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
• 5) учета жилищного фонда;
• 6) содержания и ремонта жилых помещений;
• 7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
• 8) управления многоквартирными домами;
• 9) создания и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• 10) предоставления коммунальных услуг;
• 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);
• (в ред. Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ)

II. 1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);

• (п. 11.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012№271 -ФЗ)
• 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
• 13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
• (п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011

№ 242-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ)

• 14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
• (п. 14 введен Федеральным законом от 28.12.2013 № 417-ФЗ)
• 2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
• 3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

В данной статье определены общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством и составляют его предмет.

Так, понятием жилищные отношения охватывается учет и управление жилищным фондом, его содержание и ремонт, его переустройство и перепланировка, обеспечение граждан жилыми помещениями, пользование жилищным фондом и др.

Столь разнообразные жилищные права связывает между собой в единое целое общая цель — обеспечить жилищные интересы граждан, их потребность в жилье путем формирования определенных видов жилищных отношений.

Участниками жилищных отношений могут быть граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК). Однако в качестве пользователей могут быть только граждане.

В ч. 2 ст. 4 названы другие участники жилищных отношений: иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица.

При этом на них распространяются не только нормы ЖК, но и другое жилищное законодательство в соответствии со ст. 5 ЖК.

Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются такими же правами и несут такие же обязанности, как и российские граждане, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором РФ.

Иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг; но международным договором РФ может быть предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159ЖК).

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 4 ЖК РФ

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

Пункт 7 изменен с 8 января 2019 г. – Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ в пункт 11 части 1 статьи 4 настоящего Кодекса внесены изменения

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ часть 1 статьи 4 настоящего Кодекса дополнена пунктом 11.1

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Федеральным законом от 25 июня 2012 г. N 93-ФЗ в пункт 13 части 1 статьи 4 настоящего Кодекса внесены изменения

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ часть 1 статьи 4 настоящего Кодекса дополнена пунктом 14

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 309, 310, 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10 части 1 статьи 4, части 2 статьи 5, частей 6.2, 7, 7.1 статьи 155, пункта 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 8, 9, подпунктов “а”, “б” пункта 31, подпункта “а” пункта 32, пункта 64 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Руководствуясь статьями 4, 157 Жилищного кодекса, Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (действующими до 01.07.2016), суды пришли к выводу о правомерности выданного обществу предписания.

Согласно пунктам 10, 11 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) отношения по поводу предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, регулируются жилищным законодательством.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался статьями 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 5, 153, 154, 155, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ “О водоснабжении и водоотведении”, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила N 354), и исходили из того, что с 01.06.2013 жилищное законодательство не предусматривает водоотведение на общедомовые нужды в качестве самостоятельной коммунальной услуги, предоставляемой собственникам жилых помещений многоквартирного жилого дома, не оборудованного общедомовыми приборами учета сточных вод, в связи с чем, установив несвоевременность оплаты ответчиком правомерно начисленной истцом платы, взыскал пени.

Руководствуясь положениями статей 421, 422, 426, 541, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 155, 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, имеющих приоритет перед законодательством о теплоснабжении, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124, Судебная коллегия пришла к выводу о несоответствии условий договора от 01.06.2010 N 05.516000-ТЭ, регламентирующих порядок определения количества поставленной тепловой энергии, действующему законодательству, в связи с чем отменила принятые судебные акты в части отказа в признании недействительными пунктов 3.2, 3.3, 3.6, 6.8.1, 6.9.5 договора.

При разрешении спора суды руководствовались статьями 309, 310, 330, 539 – 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 2, пунктами 1, 5, 8 статьи 15, статьей 19 Федерального закона от 27.07.2010 N 1960-ФЗ “О теплоснабжении”, пунктом 10 части 1 статьи 4, статьей 5, частью 6.2 статьи 155, частью 15 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктом “г” пункта 31, пунктами 98 – 103 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Судебная коллегия руководствовалась статьями 539, 540, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4, 157, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124.

Довод апелляционной жалобы о противоречии оспариваемого нормативного правового акта статьям 4, 12 – 14, 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ, статье 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ в связи с передачей функций регионального государственного жилищного контроля, а не отдельных полномочий, не может служить основанием для отмены постановленного по делу решения, поскольку основан на неправильном применении совокупности федерального законодательства, регулирующего спорные правоотношения, которое не содержит ограничений в части объема полномочий по осуществлению жилищного надзора, переданных оспариваемым Законом органам местного самоуправления.

Спор, рассматриваемый в данном деле, касается поставки коммунальных ресурсов в многоквартирный дом, следовательно, в силу подпункта 10 части 1 статьи 4 ЖК РФ должен рассматриваться с учетом правовых норм, регулирующих жилищное законодательство.

Суд округа в своих выводах руководствовался статьями 1, 4, 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ “Об электроэнергетике”, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”.

В силу статьи 4 ЖК РФ к жилищным отношениям относится возникновение, осуществление, изменение, прекращение права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда; содержание и ремонт жилых помещений; формирование и использование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; осуществление государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Отношения по предоставлению коммунальных услуг и по поводу внесения платы за коммунальные услуги регулирует жилищное законодательство (пункты 10 и 11 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Отношения по предоставлению коммунальных услуг в соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса Российской Федерации регулируются жилищным законодательством.

Абзац пятый пункта 42 Правил определяет порядок расчета размера платы за такой вид коммунальной услуги, как водоотведение, и соответствует нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В то же время частями 10 и 11 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) регулируются отношения по поводу предоставления коммунальных услуг и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно статьям 5 и 8 Жилищного кодекса к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса.

При этом особенности гражданско-правового положения в части создания и деятельности таких видов товариществ регулируется соответствующими нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (подпункт 9 пункта 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 49 и статья 291 ГК РФ).

Подпункты 10 и 11 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) предусматривают, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу предоставления коммунальных услуг и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с частью 4 статьи 154 Кодекса газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах) является одним из видов коммунальных услуг. В соответствии со статьями 5 и 8 Кодекса к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Кодексом.

Основу правового регулирования жилищных отношений между их участниками (часть 2 статьи 4 ЖК РФ) определяют нормы жилищного законодательства, которое в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (часть 1 статьи 5 ЖК РФ), что отличает его от гражданского законодательства, которое в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в ведении Российской Федерации (пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и частью которого является законодательство о защите прав потребителей (пункт 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”).

Кроме того, поскольку граждане как участники жилищных отношений (часть 2 статьи 4 ЖК РФ) применительно к объекту жилищных прав – жилому помещению (статья 15 ЖК РФ) помимо прочего вступают в правоотношения, связанные с приобретением и использованием для потребительских целей соответствующих услуг (пункты 10 и 11 части 1 статьи 4 ЖК РФ), то обеспечение защиты их прав как потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда (пункт 5 статьи 2 ЖК РФ), с учетом взаимосвязанных положений статьи 8, пункта 18 статьи 12 ЖК РФ и статьи 40 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей” будет и должно осуществляться в рамках федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей.

Оцените статью: