Страхование ответственности заемщика по ипотеке

Страхование ответственности заемщика по ипотечному кредитному договору

При покупке жилья по программе ипотечного кредитования всегда существуют определенные риски. Например, заемщик не может точно спланировать свои семейные и экономические обстоятельства, которые в любой день могут измениться. Однако никакие проблемы не освободят клиента банка от взятых на себя обязательств по выплате кредита. В данной статье мы разберем, что представляет собой страхование ответственности заемщика по ипотечному договору, стоит ли подключаться к этой программе, и если да, то в каких случаях.

Начало роста популярности программ страхования ипотечных займов напрямую связано с кризисом 2008 года. Тот кризис привел к плачевным результатам:

• заемщики ипотечных кредитов не смогли выполнять обязательства перед банком;
• банкам пришлось взыскивать заложенное имущество;
• стоимость квадратных метров была низка, потому средств от продажи заложенного имущества не хватало на погашение долгов;
• заемщики лишились своего жилья, оплаченных первоначальных взносов, и в итоге остались с большими долгами.

Программа страхования ответственности по ипотечному договору помогает защититься от подобных ситуаций. Иными словами, страхование ответственности заемщика позволяет свести возникающие кредитные риски к минимуму.

Так, например, если заемщик, ответственность которого не застрахована, столкнулся с финансовыми трудностями и не имеет возможности погашать долг в связи с неблагоприятным материальным положением, то банк имеет полное право инициировать процедуру принудительного возврата долга и продажи предмета залога – квартиры либо дома. В кризисной ситуации стоимость реализуемых объектов недвижимости может резко снизиться, и вырученной суммы может оказаться недостаточно для того, чтобы погасить долг заемщика в полном объеме (основной долг, проценты, судебные затраты). В итоге, потеряв объект недвижимости, заемщик останется еще и должен банку.

Огромным плюсом программы страхования ответственности заемщика является возможность оформления ипотечного кредита с минимальным авансовым платежом без увеличения процентных ставок. Обычно сумма такого платежа не превышает 10% общей суммы кредита.

В то же время, оформленный договор страхования ответственности гарантирует возмещение суммы долга страховой компанией после взыскания заложенного имущества у заемщика, но не более 50% от общей суммы задолженности.

Оформив страховой полис, заемщику необходимо застраховать заложенное имущество на случай пожара, затопления и влияния других неблагоприятных факторов. Помимо этого заемщик имеет право добровольно оформить защиту и от иных рисков, среди которых:

• риск потери недвижимости в случае утраты права собственности на него;
• риск наступления гражданской ответственности клиента банка в случае причинения вреда третьим лицам при эксплуатации недвижимости;
• риск наступления ответственности клиента перед банком за неисполнение или недобросовестное исполнение обязательств по возврату основного долга и по уплаченным процентам по ипотечному кредиту;
• риск смерти, потери трудоспособности заемщика в результате чрезвычайной ситуации либо заболевания.

При оформлении дополнительных рисков банк может снизить величину процентной ставки по кредиту, в то время как при отказе – напротив, увеличить ее.

Для заключения страхового договора на этапе оформления ипотечного кредита необходимо сообщить кредитному специалисту о своем намерении застраховать ответственность заемщика. В этом случае банк предоставит заемщику список аккредитованных организаций – страховщиков, из которых клиент сможет выбрать любую компанию на свое усмотрение.

При заключении договора страхования ответственности в нем должны быть обозначены следующие моменты:

• перечислены все риски страхования;
• обозначена сумма страхования (не более 20% от стоимости жилья);
• определены сроки действия настоящего договора (чаще всего до момента, когда остаток суммы задолженности будет равным или меньшим 70 – 80% суммы основного долга);
• определен порядок уплаты страховых взносов;
• указан размер ежемесячного страхового взноса;
• прописан порядок возврата сумм страховых взносов при досрочном погашении кредита.

Приблизительная стоимость страхового полиса заемщика составит 2 – 3% от общей суммы долга ипотечного кредита. На величину тарифа влияют следующие факторы (согласно закону «Об ипотеке»):

• сумма первоначального взноса (чем выше сумма, тем ниже страховой тариф);
• срок кредита (чем меньше срок, тем ниже тариф).

Страхование ответственности заемщика как механизм снижения рисков ипотечного кредитования

Для банков ипотечное страхование – один из способов управления повышенным кредитным риском, а для заемщиков – возможность получить кредит с пониженным первоначальным взносом и получить защиту от дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости. Банк, страховщик и перестраховщик распределяют между собой кредитные риски. По каким правилам действует система ипотечного страхования в России и какие изменения ждут ее в ближайшей перспективе?

Рынок ипотеки в России развивается быстрыми темпами, о чем говорят объемы ипотечного кредитования.

В 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г.: по данным Банка России, было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд руб., что превысило уровень 2012 г. в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза – в денежном. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности, зарегистрированное в сделках с жильем в прошлом году, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Этот показатель является рекордным за период с 2005 г.

Однако по-прежнему далеко не у всех россиян есть возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Это связано прежде всего с высокими ценами на недвижимость, особенно в крупных городах России. Заемщику необходимо накопить существенную сумму для первоначального взноса.

В среднем такой взнос должен составлять не менее 15 – 20% от стоимости приобретаемой квартиры и не менее 30% – для приобретения дома с земельным участком. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 1400 тыс. руб. (20%).

Кризис, начавшийся в 2008 г., стал причиной роста безработицы. Многие заемщики не смогли платить по кредиту, что вызвало рост дефолтов и по ипотечным кредитам. При этом цены на жилье стали падать и банки не могли реализовать заложенное имущество даже со скидкой, соответственно, просроченные кредиты погашались не полностью, что не устраивало ни банки, ни заемщиков. Для решения данной проблемы банковское сообщество поставило вопрос о необходимости страхования рисков так называемого невозврата.

Что такое страхование ответственности заемщика за невозврат ипотечного кредита?

Страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) предоставляет кредиторам страховую защиту от финансовых потерь, вызванных неуплатой заемщиком основной суммы долга и процентов по нему, – дефолтом заемщика. Финансовые потери у кредитора могут возникнуть, если сумма, которую он выручит от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточной для погашения долга заемщика по ипотечному кредиту. Такое определение предлагает Агентство по ипотечному жилищному страхованию АИЖК.

Ипотечное страхование позволяет заемщикам получить ипотечный кредит с меньшим первоначальным взносом, что делает ипотечные кредиты более доступными.

Ипотечное страхование появилось в США еще в 1880-х гг., а первый закон о нем был принят в 1904 г. Отрасль получила большое развитие к 1920-м гг., однако практически обанкротилась во времена Великой депрессии. Федеральное правительство возродило ипотечное страхование в 1934 г. через Федеральную жилищную администрацию и Ветеранскую жилищную ассоциацию.

По данным сайта Hofinet.org, в 1950 – 60-х гг. ипотечное страхование с господдержкой начало появляться и в других странах (Канаде, Австралии, Нидерландах, Филиппинах, Доминиканской республике и Гватемале). В это же время в некоторых странах стали возникать первые частные ипотечные страховые компании (США, Канаде, Австралии, Великобритании). А уже в конце 1990-х гг. в Европе, Африке, на Ближнем Востоке, в Латинской Америке и Азии было разработано множество государственных и частных ипотечных страховых программ. В настоящее время ипотечное страхование действует более чем в 30 странах. Минимальный первоначальный взнос по ипотечным кредитам в мировой практике составляет в основном 20%, но может быть понижен при наличии ипотечного страхования до 3,5 – 5%. Тарифы составляют от 0,5 до 6%, при этом страховая премия может уплачиваться единовременно или в рассрочку.

В мировой практике существуют два вида ипотечного страхования: ипотечное страхование, оплачиваемое заемщиком, или традиционное ипотечное страхование, когда премия уплачивается заемщиком, получающим кредит с первоначальным взносом менее 20%; ипотечное страхование, оплачиваемое кредитором, когда премия уплачивается кредитором. Этот вид страхования применяется для кредитов с пониженным первоначальным взносом, по которым не требуется традиционного ипотечного страхования, а риск включен в процентную ставку.

В России ипотечное страхование появилось только в 2010 г., когда в целях формирования и развития такого рынка правительством было создано Агентство по ипотечному жилищному страхованию АИЖК (ОАО “АИЖК”). В настоящее время продукты с ипотечным страхованием предлагают многие банки и ряд страховых компаний, перестраховщиком выступает ОАО “АИЖК”. В системе ипотечного страхования банк, страховщик и перестраховщик распределяют между собой кредитные риски. Участие перестраховочной компании ОАО “Страховая компания АИЖК”, дочерней компании ОАО “АИЖК” делает систему ипотечного страхования и, в свою очередь, ипотечного кредитования более надежной. Ипотечное страхование (страхование ответственности заемщика) отличается от трех видов страхования, сопутствующих ипотечной сделке: страхования имущества, страхования жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита и страхования права собственности (титула). В чем же эти отличия?

Страхование имущества является обязательным в силу закона. Страхование жизни целесообразно с точки зрения защиты заемщика и его семьи. А страхование ответственности заемщика (ипотечное страхование) необходимо только для определенной категории кредитов – кредитов с небольшим первоначальным взносом (от 10%), которые несут повышенный риск для кредитора.

Договор ипотечного страхования заключается сразу на длительный срок (до 25 лет). Риски возникновения убытков (наступления страховых случаев) по нему распределены во времени неравномерно. На вероятность наступления страховых случаев значительно влияют системные риски, поскольку ипотечное страхование тесно связано с макроэкономическими факторами, такими как доходы населения и цены на недвижимость.

Ипотечное страхование используется в дополнение к трем названным видам страхования, сопутствующим ипотечной сделке.

Обычно кредиты с небольшим первоначальным взносом необходимы заемщикам с низким доходом или молодым людям, которые еще не накопили достаточно денег на большой первоначальный взнос по ипотеке, но при этом имеют стабильный доход и могут погашать кредит. По статистике западных банков, риск дефолта заемщика с первоначальным взносом 10% в 2,5 раза выше риска дефолта по кредиту с первоначальным взносом 30%. А риск вероятных потерь кредитора по высокорисковым кредитам в четыре раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом 30%.

Несмотря на высокую вероятность дефолта заемщика при небольшом первоначальном взносе, такие кредиты имеют важное социальное значение, так как дают возможность большему количеству граждан купить жилье в кредит. В условиях высоких цен на недвижимость 10% первоначального взноса заемщик накапливает примерно в течение 11,3 месяца, а 30%-ный взнос – в течение 34 месяцев, то есть в среднем период накопления составляет 22,7 месяца. За это время цены на недвижимость вырастают по крайней мере на 5 – 10%.

Основные условия ипотечного страхования закреплены в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке). В п. 4 ст. 31 говорится: “Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату. Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке”.

Наличие ипотечного страхования позволяет банку не повышать процентную ставку по кредитам с низким взносом, закладывая в нее риск невозврата. Она становится сопоставимой со ставкой по кредиту с высоким первоначальным взносом, что, безусловно, делает ипотечный кредит более выгодным для заемщика.

Для банков ипотечное страхование – один из способов управления повышенным кредитным риском. За счет передачи части кредитного риска страховщику кредитор может, не ухудшая качества своего кредитного портфеля, выдавать кредиты с низким первоначальным взносом. Таким образом, ипотечное страхование позволяет банкам:

1) покрывать реальные убытки по высокорисковым кредитам;

2) расширять клиентскую базу, увеличивать объемы кредитования без ухудшения качества кредитного портфеля, снижая процентную ставку по застрахованным ипотечным кредитам;

3) высвобождать капитал банка по ипотечным ссудам с высоким соотношением суммы кредита к стоимости залога (в рамках соглашения по капиталу Базеля II);

4) пользоваться преимуществом с точки зрения бухгалтерского результата при расчете резерва под обесценение активов (в отчетности в соответствии с МСФО);

5) иметь доступ к ресурсам страховщика в части внедрения и развития продуктов и андеррайтинга.

Заемщику ипотечное страхование интересно возможностью получить кредит с пониженным первоначальным взносом, а договор ипотечного страхования защищает его от возможных дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости.

Дополнительные требования кредитора могут возникнуть, если у заемщика недостаточно средств от продажи недвижимости для полного погашения долга. Это связано с длительностью процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, срок которой в настоящее время составляет в среднем до полутора лет.

В течение этого времени кредитор продолжает начислять проценты по долгу заемщика, и с учетом дисконта к первоначальной цене недвижимости, применяемого при ее продаже, сумма, вырученная от реализации объекта залога, оказывается недостаточной для полного погашения долга. При наличии договора ипотечного страхования страховая выплата обеспечит компенсацию убытка кредитора.

Однако для заемщика ипотечное страхование означает также дополнительные расходы. Единовременный страховой взнос (страховая премия), уплачиваемый заемщиком, составляет в среднем 2 – 3% от суммы кредита, при этом расчет премии осуществляется в процентах от страховой суммы, а не от всей суммы кредита.

Тарифы в ипотечном страховании различаются в зависимости:

– от величины первоначального взноса по кредиту: чем ниже первоначальный взнос – тем выше риск и, соответственно, страховой тариф;

– срока кредита: чем больше срок кредита, тем выше тариф.

Примерные тарифы представлены в табл. 1.

Тарифы по страхованию ответственности заемщика

Ипотечное страхование: страховать теперь можно не только ответственность заемщика, но и риски кредитора

Рынок ипотеки в нашей стране продолжает расти и развиваться. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 1 (АИЖК), в прошлом году было выдано 824 799 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,35 трлн руб., что больше, чем в 2012 году: в 1,19 раза – в количественном и в 1,31 раза – в денежном выражении. АИЖК прогнозирует, что за текущий год будет выдано около 900 тыс. кредитов на сумму около 1,5-1,8 трлн руб. При этом средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов может составить 12%, тогда как по результатам 2013 года она составила 12,4%, а в 2012 году этот показатель равнялся 12,3% 2 . Однако эксперты полагают, что темпы роста этого сегмента рынка должны замедлиться, чтобы не допустить его так называемого перегрева. На стабилизацию рынка ипотечного кредитования направлены и положения Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 169-ФЗ “О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон). Документ, вступающий в силу с 25 июля текущего года, может существенным образом повлиять на сферу ипотечного страхования. Что именно меняется, рассмотрим ниже.

Изменение 1. Закрепление возможности страхования финансового риска кредитора

Одним из самых важных изменений, вносимых Законом в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке), является введение института страхования финансовых рисков кредитора, помимо уже закрепленной в нем возможности страхования ответственности заемщика за невозврат кредита (п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке).

НАША СПРАВКА

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим федеральным законом (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Согласно Закону кредитор, являющийся залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков в связи с невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме из-за недостаточной стоимости заложенного имущества (абз. 8 п. 1 ст. 1 Закона). Выгодоприобретателем по договору страхования финансового риска кредитора является страхователь (то есть сам кредитор). Если кредитор передает другому лицу права по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо права на закладную, то его права и обязанности как страхователя по договору страхования финансового риска в полном объеме переходят к новому залогодержателю либо новому владельцу закладной.

Страховым случаем, то есть событием, после наступления которого страхователь может получить страховую выплату, по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков в случае, когда заемщик не выплачивает долг или просрочивает выплату и на его имущество обращается взыскание. Причиной таких убытков является либо недостаточность денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточная стоимость этого имущества, оставленного за собой кредитором.

Никита Ситников, заместитель начальника Управления розничного страхования ОСАО “РЕСО-Гарантия”:

“Конечно, страховое покрытие банковских рисков должно приводить к изменению политики расчета стоимости кредита и величины процентных ставок. Однако оценивать степень риска невозврата кредита должны именно банкиры. При этом, помимо самого риска невозврата, на стоимость кредита для заемщика влияет и стоимость привлечения денежных средств банком, и другие факторы”.

Изменение 2. Установление очередности осуществления страховых выплат

Также Законом вносятся изменения в уже закрепленный в Законе об ипотеке порядок страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение перед кредитором обязательства по возврату кредита. Причем уточняется, что речь идет о возврате как основной суммы долга, так и об уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Согласно закону застраховать риск своей ответственности может непосредственно должник по обеспеченному ипотекой обязательству, а не залогодатель, как установлено действующей редакцией п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке. Это важно, поскольку залогодателем может быть не только должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и третье лицо (абз. 2 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Выгодоприобретателем по договору страхования ответственности заемщика является кредитор – залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. В случае передачи последним своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо прав на закладную другому лицу права выгодоприобретателя также переходят к новому кредитору, причем в полном объеме.

Стоит отметить, что при наличии заключенного договора страхования ответственности заемщика сумма убытков кредитора, являющихся основанием для выплаты ему страхового возмещения по договору страхования его финансового риска, уменьшается на сумму страховой выплаты, причитающейся залогодержателю как выгодоприобретателю по договору страхования ответственности заемщика (абз. 11 п. 1 ст. 1 Закона). О наличии последнего страхователь по договору страхования финансового риска кредитора обязан уведомлять страховщика.

Устанавливается Законом и очередность осуществления страховых выплат: выплаты по договору страхования финансового риска кредитора осуществляются только после принятия решения об осуществлении страховщиком страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика.

Изменение 3. Определение минимального размера страховых сумм по договорам ипотечного страхования и сроков действия этих договоров

Законом установлен минимальный размер страховой суммы по договору страхования ответственности заемщика и по договору страхования финансового риска кредитора – она не может быть менее 10% от основной суммы долга (абз. 15 п. 1 ст. 1 Закона).

При этом для договора страхования ответственности заемщика установлена и максимально возможная страховая сумма – 50% основной суммы долга, тогда как согласно действующей редакции абз. 3 п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке она составляет всего лишь 20% стоимости заложенного имущества. Если такой договор заключается на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, страхователь имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству и на соответствующий пересмотр размера страховой премии. Однако такое право возникает у него только после погашения более чем 30% от основной суммы долга, при условии, что он не допускал просрочек платежей.

Договор страхования ответственности заемщика и договор страхования финансового риска кредитора заключаются либо на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества. Страховая сумма устанавливается на весь срок действия этих договоров. В случае погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству договоры прекращаются, а страховщик имеет право на часть страховой премии, пропорциональной времени, в течение которого действовало страхование (абз. 19 п. 1 ст. 1 Закона).

Стоит отметить, что при расчете страховой выплаты по этим договорам не учитываются штрафы и пени, которые причитаются выгодоприобретателю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Никита Ситников, заместитель начальника Управления розничного страхования ОСАО “РЕСО-Гарантия”:

” Полагаю, что страховые суммы по договору страхования финансового риска кредитора смогут покрыть действительные его убытки в случае дефолта заемщика. Ведь последний, равно как и изъятие заложенного имущества, – это критическая ситуация, которую пытаются избежать обе стороны – и банк, и заемщик. И перед изъятием и выставлением имущества на торги будут предприняты все меры по рефинансированию или реструктуризации кредита, и, как следствие, его погашению. Кроме того нужно иметь в виду, что залоговая стоимость недвижимого имущества всегда меньше его реальной стоимости”.

Изменение 4. Установление зависимости прекращения обязательств заемщика по ипотеке от даты получения страховых выплат залогодержателем

Законом также скорректировано положение, определяющее момент прекращения обязательства должника по ипотеке при реализации заложенного имущества. Напомним, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением некоторых случаев (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке). В случае признания первых и повторных публичных торгов несостоявшимися залогодатель вправе приобрести или оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется этим правом в течение месяца после даты объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке). Во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество его реализация осуществляется по соглашению сторон (ст. 59 Закона об ипотеке).

Действующей редакцией п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке установлено, что если принадлежащее залогодателю жилое помещение (предмет ипотеки) залогодержатель оставляет за собой, а стоимости его недостаточно для полного удовлетворения требований последнего, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается.

Закон же ставит прекращение обязательств заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем в зависимость от даты получения последним страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Речь идет о случаях, когда предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения (п. 2 ст. 1 Закона).

Эксперты в сфере ипотечного кредитования возлагают большие надежды на вносимые Законом поправки. Они полагают, что реализация этих положений на практике поможет, в частности, снизить ставки по ипотечным кредитам, которые напрямую зависят от рисков кредитора. Поскольку страхование кредитного риска будет гарантировать компенсацию части убытков кредитора в случае возникновения у заемщика финансовых проблем, стоимость ипотечных кредитов должна уменьшиться. Также в связи со снижением рисков кредитора могут снизиться и требования, устанавливаемые банками к величине первоначального взноса по ипотеке. Оправдаются ли эти ожидания, мы узнаем совсем скоро, ведь Закон вступает в силу уже в этом месяце.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

Распределяем риски. Ипотечное страхование ответственности в России
27 июня 2013 года в Госдуму внесен законопроект, предусматривающий появление нового для российского законодательства института ипотечного страхования. Из пояснительной записки к законопроекту следует, что основной целью ипотечного страхования ответственности является повышение доступности ипотечных кредитов для граждан.

1 Создано на основании постановления Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию”.
2 С подробными аналитическими данными о рынке жилья и ипотечного кредитования в 2013 году можно ознакомиться в обзоре аналитического центра АИЖК.

Отдельным видом ипотечного страхования является страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой.

Данный вид страхования впервые появился в США еще в 1887 году (тогда в Нью-Йорке была образована первая ипотечная страховая компания — Title and Guarantee Company of Rochester). В России же он начал внедряться недавно – в 2010 году, когда для формирования и развития рынка ипотечного страхования Агентством по ипотечному жилищному кредитованию была создана Страховая компания АИЖК.

Предпосылками для внедрения такого вида страхования стал кризис 2008 года, в результате которого многие заемщики не смогли обеспечивать своевременную оплату своих ипотечных кредитов. Банки были вынуждены обращать взыскание на задолженное имущество, однако столкнулись с достаточно неприятной ситуацией. В связи с потерей платежеспособности части населения спрос на рынке недвижимости упал, цены на жилье резко снизились. Большая часть ипотечных кредитов была выдана с относительно небольшим первоначальным взносом: 10-20% от стоимости. Таким образом, денег, которые банки получили в результате продажи заложенного имущества, не хватало на погашение долга по кредиту. В итоге заемщики не только потеряли жилье и средства первоначального взноса, которые они вносили при покупке, но и остались должны банкам довольно внушительные суммы. В конце концов банки отказались выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе менее 30 %. Выходом из ситуации стало развитие такого вида страхования, как страхование ответственности заемщика.

По данному договору страхования компания обязуется выплатить банку денежные средства в размере разницы между долгом заемщика перед кредитором и суммой, вырученной от продажи заложенного имущества. Страховая сумма, подлежащая выплате кредитору, составляет 10-50% от основной суммы долга. Договор заключается по требованию банка при оформлении ипотечного кредита с первоначальным взносом 10-30 %. Страховая премия (сумма, подлежащая оплате заемщиком) платится один раз в течение жизни кредита по тарифам страховой компании. Договор страхования ответственности заемщика заключается либо на срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, либо на срок, в течение которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества.

В настоящее время все больше кредитных организаций, готовых выдавать ипотеку с первоначальным взносом 20%, 15% или 10% от стоимости жилья, требуют от своих заемщиков страхования ответственности. Это позволяет банкам не опасаться за возврат кредита, а заемщикам быть уверенными, что в случае изменения финансового положения они, хотя и потеряют заложенное имущество, не останутся должны банку крупную сумму денежных средств.

Страховка ответственности заемщика за невозврат кредита

За последние годы кредитование населения на различные потребности в приобретении жилья, авто, мебели и бытовой техники приобрело огромные размеры.

В этих условиях банки-кредиторы должны обезопасить себя от невозврата взятых ссуд заемщиками. Самым популярным у банков способом обеспечить гарантированную возвратность заемных средств является страхование рисков.

Несмотря на то, что законодательно не предусмотрено обязательное страхование займов, в большинстве случаев банки заключают договор с заемщиком только на условии страхования рисков. В условиях договора такой пункт предусматривается на основании норм ст. 929 ГК РФ «Об имущественном страховании».

Размер выплаты страхового возмещения предусмотрено законодательно и не должен быть больше пятой части залогового имущества.

Попросту говоря, страхуется ответственность заемщика по обеспечению погашения долга взятой ссуды. Таким образом, заемщик имеет поддержку на случай своего дефолта, уменьшающую дополнительные материальные траты и недостаточность средств для погашения долга.

А банк – гарантию возврата ссудных средств. Страховка оплачивается единожды на весь период действия заключенного договора страхования. Если наступает страховой случай, выгодоприобретателем выступает кредитор.

Невозврат заемных денег в условиях тотального обнищания россиян из-за неэффективности проводимой правительством экономической политики приобретает с каждым годом возрастающую динамику.

Около 20% всех взятых кредитов не возвращаются. Причины могут быть разные: это и банкротство заемщика, и злостное уклонение от уплаты долга, и обыкновенное мошенничество.

Чтобы предупредить такую ситуацию, банки всяческими способами пытаются навязывать страхование:

• жизни заемщика;
• его трудоспособности;
• предмета покупки;
• нередко, и самого договора о кредитовании.

Кроме того, в банках успешно функционирует и своя служба андеррайтинга, т.е. проверки на платежеспособность каждого клиента. Тщательность проверки зависит от величины займа – чем больше требуемая сумма – тем скрупулезней проверка.

Не менее важным методом предупреждения риска невозврата ссуды является и требование банками залоговых предметов.

Например, требуют в залог:

• квартиру;
• автомобиль;
• дачный участок;
• дорогостоящую оргтехнику и пр.

Именно поэтому в процентном отношении невозврат больших кредитов занимает самый малый процент. Чего нельзя сказать о потребительских, где кредиторами ссуживаются гораздо меньшие экспресс-суммы.

Алгоритм применяемых действий к заемщикам, которые не вносят плату по ссуде в течение 3-х месяцев таков:

1. Розыск банком клиента и выяснение причин неоплаты долга. При этом используются различные способы получения достоверной информации:
   • опрос соседей, коллег по работе;
   • слежение в социальных сетях и пр.

Целью первого этапа отношений клиент-банк – морально принудить человека оплатить долг, предупреждение его о гражданской или уголовной ответственности за невыполнение условий договора. Если клиент идет на контакт с представителями банка – оформляется реструктуризация долга, новый договор и новые сроки оплаты.

При уклонении клиента от переговоров с банком, собираются материалы для передачи дела в судебные инстанции. Учитывая обстоятельства, которые становятся известными в ходе проведения судебного процесса, и вынесенного решения, ответчик обязывается погасить сумму долга полностью или определенную судом ее часть. В период вынесенного срока погашения, человек не может выехать за границу. В некоторых случаях судом выносится решение о конфискации имущества клиента банка.

Если же судом было определено, что кредит взят с целью мошенничества, т.е. клиент не собирался его оплачивать, предоставив банку неправдивую информацию о себе и фиктивные документы, то выносится квалификация деяния должника как мошенничество.

Такое правонарушение карается Уголовным кодексом на срок от 4 лет лишения свободы (ст. 159. 1 УК РФ и ст. 177 УК РФ).

В случае с образовательным кредитом или ипотекой молодым семьям возвратить банку деньги может и государство. Если осуществлялось страхование ответственности заемщика – долг оплачивает страховщик.

При заключении договора займа с обеспечением, когда заемщик предоставляет банку в залог предмет займа или имеющееся у него в собственности движимое или недвижимое имущество, вопрос решается продажей залога. Вырученные деньги идут на погашение долга, а остаток возвращается клиенту (ст. 349 ГК РФ).

Все о страховании кредитов читайте здесь.

Невозврат заемных денег банку отягощается и плохой кредитной историей, что впоследствии грозит человеку стать «не выездным». Кроме того, ему очень трудно будет получить очередной раз ссуду в любом банке.

Ответственность заинтересованной стороны по договору

Банки страхуют не только кредитный риск, но и ответственность заемщика по исполнению условий, оговоренных в документе (ст. 932 ГК РФ).

Например, договор ипотеки всегда сопровождается таким видом страхования (п.4 ст. 31 Закона РФ «Об ипотеке» № 102-ФЗ). Выгодоприобретателем в этом случае выступает банк, выдавший денежные средства на жилищное строительство. При страховании риска невозврата кредита страхователем является кредитная организация, выдавшая ссуду, она же является и выгодоприобретателем.

А когда страхуется ответственность того, кто берет ссуду, чтобы обеспечить покрытие кредитных рисков кредитора, в качестве страхователя выступает физическое или юридическое лицо, заимополучатель. Банк же является единоличным выгодоприобретателем.

Возмещению подлежит понесенный кредитором убыток в связи с невозвратом заемных денег, а также рассчитанные проценты за весь срок пользования ими.

Читайте так же:  Подтвержденный безотзывный аккредитив

Документом страхования определяется вынесение определенных санкций страховщику за неисполнение условий, прописанных в кредитном договоре после наступления страховых событий.

Время наступления ответственности страховщика — спустя 20 дней после невозврата кредита с причитающимися процентами до момента объявления заемщика неплатежеспособным, т.е. банкротом, но не более пятилетнего срока после окончания действия договора.

В условия оформления страховки ссуды на случай не возвращения заемщиком кредитных денег входят следующие положения:

1. Срок, который определяет действие договора.
2. Стоимость договора.
3. Перечень случаев, подлежащих страхованию.
4. Характеристика каждого случая.
5. Размер компенсационной суммы по каждому случаю.
6. Особенности соблюдения сохранности и эксплуатации предмета кредитного договора.
7. Другие факторы и обстоятельства.

Договор между страховой организацией и заявителем может быть заключен только на основании заявления последнего, образец которого представлен ниже:

На основании этого заявления составляется договор между страховой организацией и кредитором, выдавшим ссуду (образец смотрите ниже):

Кроме заявления страхователь должен представить следующие документы:

• справка-расчет взносов по страховке;
• договор оформления кредитной суммы (копия);
• план, по которому будут расходоваться заемные средства.

Страховая организация оценивает степень своего риска, производит расчет авансовых взносов, которые заемщик вносит единовременно до получения полиса страхования, образец которого представлен ниже.

Если все же наступает случай, предусмотренный в договоре страхования, то страхователь обязан в течение 3-х дней после его наступления уведомить соответствующим заявлением, образец которого смотрите ниже, страховщика. К этому заявлению должен прилагаться договор займа, условия по которому не были соблюдены.

После подачи заявления компанией страховщика готовится соответствующий акт, который подлежит оформлению совместно:

• с выгодоприобретателем, т.е. ответственным лицом банка-кредитора;
• с занимателем;
• с независимыми экспертами, которых специально для этого приглашают.

Кроме заявления о наступлении страховых событий и о требуемом размере выплаты к акту прилагается вся переписка страхователя с заемщиком, предметом которой выступало неисполнение последнего взятых обязательств по договору займа.

Кроме того, производится расчет убытков и подтверждающие тому документы, решение суда, вступившее в законную силу и другие документы.

После документального оформления наступившего события банк-кредитор пишет на имя страховой организации соответствующее заявление с просьбой произвести выплату нанесенных ему убытков в связи с несоблюдением заемщиком правил кредитного документа (образец ниже).

После выплаты причитающейся суммы банку-кредитору, правоприобретателем по договору займа становится страховая организация.

Если же банком было допущено несоблюдение сроков обращения к страховщику (более положенного срока исковой давности), то сумма возмещения может быть гораздо меньше, оговоренной ранее в договоре, или не выплачена вообще.

Банк также не получит выплату возмещения убытков в связи с доказанными в ходе судебного разбирательства фактов мошенничества или подачи неправдивой информации о причинах невозможности оплатить кредит.

Кроме того, если заемщиком использовались заемные средства не по назначению, указанному в договоре, то банк также получит отказ страховщика в выплате денежных средств.

Рассмотрим расчет страхового возмещения банку на следующем примере:

1. Заемщик взял у банка ссуду в размере 8 млн. рублей на 12 месяцев под 33% годовых. Тарифная ставка страховщика составляет 3,5% и указывается в договоре страхования.
2. По истечении срока договора не была возвращена ни сама сумма по кредиту, ни положенные проценты.
3. Ограничение ответственности страховщика составляет 85%. Это максимально возможный процент страховой выплаты от суммы договора займа, который оговаривается в полисе страховщиком.
4. Расчет суммы выплаты производится так: Задолженность банку после окончания действия договора будет равна:
   8 + 8 х 33/100 = 10,640 млн. рублей.
5. Так как тарифная ставка составляет 3,5%, определяем страховой платеж:
   10,640 х 3,5/100 = 372 400 рублей.
6. Но так как заемщик не погасил задолженность перед банком, а предельная сумма выплаты составляет 85%, которая оговорена в договоре страхования, то банк получит следующую сумму:
   10,640 х 85/100 = 904 400 рублей.

Таким образом, при соблюдении кредитором всех правил договора, страховщик возмещает ему понесенные убытки в размере 85% от суммы тела кредита и начисленных по нему процентов, причиненные заемщиком.

Нередки случаи, когда страховая организация отказывает банку в возмещении убытков, которые он понес в связи с невозвратом плательщиком заимствованной у него суммы денег с процентами. Все мотивы отказа, которыми может апеллировать при этом страховщик, регулируются законами ГК РФ № 961-964.

Самыми распространенными причинами отказа в страховой выплате являются:

• действия заинтересованных лиц, носящие умышленный характер, которые привели к благоприятным условиям наступления событий, предусмотренных договором;
• деяния заинтересованными в исполнении договора лицами преступления, повлекшего за собой оговоренного в документе страхового события;
• когда страхователем предоставляется страховой организации заведомо неправдивая информация о предмете страховки;
• если страхователь получил от виновника нанесенного ущерба денежные средства в качестве возмещения убытка;
• иные случаи, которые предусмотрены нормами права.

Кроме указанных выше причин, нормами ГК РФ предусматривается еще одна, весьма распространенная причина, когда страховая организация может отказать в выплате:

Это неисполнение банком своей обязанности своевременно поставить в известность страховщика о наступлении страхового события как только ему становится об этом известно в специально оговоренные договором сроки.

Исходя из п. 2 ст. 961 ГК РФ, страховая организация вправе отказать финансовой организации в возмещении ущерба по договору кредитования, если заинтересованной стороной не будут приведены веские доказательства того, что страховой организацией было своевременно известно о наступлении конкретного события.

Как взять кредит по паспорту, читайте здесь.

О кредите по ксерокопии и реальность его получения осведомит эта статья.

Или же банку необходимо будет доказать тот факт, что своевременно не поступившая информация о наступлении оговоренных условий в документе не могла повлиять на обязанность исполнения страховой организацией выплатить страховую сумму. Все возникающие недоразумения и споры между заинтересованными лицами могут разрешиться в судебных инстанциях.

Как видим, не всегда кредиторы могут обезопасить себя от невозврата ссуженных денежных средств заемщикам, даже если будет оформлена страховка. Нужно четко знать все нормы законодательства РФ, касающиеся страхованию кредитов, соблюдать условия договора и пунктуально исполнять его требования.

В противном случае, можно не только остаться в убытке, но и понести дополнительные материальные траты на судебные тяжбы со страховщиками.

Видео: Информация для должников по банковским кредитам.

Автор статьи: Екатерина Павлова

Позвольте представиться. Меня зовут Екатерина. Я уже более 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

✔ Обо мне ✉ Обратная связь

Оцените статью: