Расторжение договора заключенного на неопределенный срок

12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заблаговременно уведомив об этом другую сторону. Однако на практике возможны ситуации, когда арендатор нарушает условия договора, заключенного (или возобновленного по п. 2 ст. 621 ГК РФ) на неопределенный срок, и арендодатель желает прекратить отношения сторон до истечения месячного (а для недвижимого имущества трехмесячного) срока. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ?

12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 619 ГК РФ.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”

“. 5. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены. “

Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2009 N КГ-А41/13291-09 по делу N А41-16623/08

“. Как усматривается из материалов дела и установлено судами, по истечении срока действия договора от 15.04.2003 г. N 600 ИП Халин Ю.И. продолжил пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны истца.

Судебная коллегия также полагает обоснованным выводы арбитражных судов первой и апелляционной о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды от 15.04.2003 г. N 600 в связи со следующим.

В обоснование данного требования истец ссылался на то, что ответчик в нарушение условий договора (п. 3.4.1) и п. 1 ст. 614 ГК РФ арендную плату не вносил более 3-х месяцев.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений п. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны от предложения изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Судами установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 1539 от 16.07.2008 г. с предложением погасить задолженность по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды на нежилое помещение.

Учитывая, что ответчик не вносил арендную плату более 3-х месяцев и истцом КУИ Раменского района МО соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный нормами ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ, арбитражные суды пришли к правильному и соответствующему материалам дела выводу о расторжении договора аренды от 15.04.2003 г. N 600. “

Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2009 N Ф10-4865/09 по делу N А14-4257/2009/112/17

“. Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между Администрацией городского округа город Воронеж и ООО “РЭЦ-20” 16.07.2007 заключен договор аренды N 5-792-07 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Домостроителей, 20, площадью 103,4 кв. м. на срок с 01.01.2007 по 31.12.2007.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия Договора в отсутствие возражений арендодателя, Договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

По правилам указанной статьи, если договор заключен на неопределенный срок, сторона в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут и по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Пунктами 5.2, 5.2.6 Договора стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если последний не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной п. 3.2. пени или платежей балансодержателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.

Факт направления уведомления о погашении задолженности по арендной плате, расторжении Договора и освобождении арендуемого помещения подтвержден имеющимися в деле документами и ответчиком не оспаривается.

Каких-либо мер для погашения задолженности ответчиком не предпринималось.

С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требование Администрации городского округа г. Воронеж о расторжении договора аренды N 5-792-07 от 16.07.2007. “

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 по делу N А14-9520/2008/321/6

“. Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока действия Договора в отсутствие возражений арендодателя, Договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 5 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут и по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктами 5.2, 5.2.6 Договора стороны согласовали, что настоящий Договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если последний не внес (полностью или частично) арендную плату с начислением установленной п. 3.2. пени и платежей балансодержателю (в соответствии с заключенным с ним договором) в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушил сроки внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки и пени.

Факт направления уведомления о погашении задолженности по арендной плате, расторжении Договора и освобождении арендуемого помещения подтвержден имеющимися в деле документами и ответчиком не оспаривается.

Каких-либо мер для погашения задолженности ответчиком не предпринималось.

С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требование Администрации о расторжении Договора. “

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 620 ГК РФ

1. Применение норм ст. 620 ГК РФ к отношениям между арендатором и субарендатором >>>

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье >>>

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора >>>

Срок расторжения договора аренды, заключённого на неопределённый срок

Есть намерение указать в договоре аренды, заключаемом на неопределённый срок, что договор может быть расторгнут не раньше 3 года аренды.

Прошу со ссылками на нормативно-правовые акты пояснить, будет ли в таком случае договор считаться заключённым на определённый срок (более 1 года) и будет подлежать гос.регистрации?

Есть ли судебная практика на этот счёт?

Здравствуйте, Дмитрий!

В договоре можно указать срок предупреждения о расторжении (даже три года).

Статья 610. Срок договора аренды

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

это совершенно не то. читайте внимательно вопрос

20 Октября 2016, 10:30

Здравствуйте Дмитрий, поясните пожалуйста, о каком имуществе идет речь?

помещения в нежилом здании

20 Октября 2016, 10:31

Дмитрий, добрый день! Согласно ст. 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договорене определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

при этом, согласно ст. 431 ГК

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В случае включения в договор такой формулировки получается что договор заключен на срок более года и соответственно вступает в силу с даты регистрации в силу ст. 651 ГК если речь об аренде недвижимого имущества… Практику попрубую найти

Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте!

В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

на мой взгляд будет, так как слова

расторгнут не раньше 3 года аренды.

определяют минимальный срок действия договора.

А при таком варианте — регистрация договора в Управление Росреестра по Вашему региону обязательна.

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, договор аренды, предполагающий неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

В данном случае, поскольку срок (1 года, 2 года, 3 года и т.д.) не указан в договоре, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, поэтому согласно позиции ВАС РФ он не подлежит гос. регистрации.

Полагаю, что такой договор не требует государственной регистрации, так как все таки заключается он на неопределенный срок, при этом не имеет никакого значения то, что в договоре будет указан срок предупреждения о расторжении договора превышающий один год.

Такая позиция отражена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ и суды до сих пор придерживаются именно её

В данном случае не срок предупреждения об отказе от договора, а срок через который это уведомление может быть направлено. То есть раньше 3-го года аренды договор нельзя расторгнуть в соответствии со ст 610 ГК РФ.

20 Октября 2016, 10:47

Дмитрий, я прекрасно понял Ваш вопрос. Если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора.

Но я Вам предложил решить Вашу проблему путем увеличения срока предупреждения о расторжении.

По вашему ответу спустя к примеру год и 1 день одна из сторон может уведомить другую об отказе от договора и договор будет считаться расторгнутым спустя 3 года. Это бред. Вопрос в другом был.

20 Октября 2016, 10:49

Вы желаете иметь договор на неопределенный срок и тут же указать, что договор может быть расторгнут не раньше 3 года аренды. Это явное противоречие одного условия другому.

В соответствии со Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 651]
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

самый полезный ответ, прям 🙂

20 Октября 2016, 10:55

Согласно
ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок.

В этом
случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества за три месяца. Законом
или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В статье
не сказано про то, что договором может быть установлены ограничения в части минимального
срока, когда может быть расторгнут договор. Т.е. можно изменить срок
предупреждения о расторжения, но не установить период, когда такое предупреждение
не может быть сделано. Т.е. условие о
том, что такое предупреждение можно сделать не ранее, чем по истечении 3 лет с
момента заключения договора противоречит ст.610 ГК РФ.

Уважаемый Дмитрий! В дополнение самому себе:

формулировка «договор аренды не может быть расторгнут не раньше 3 года аренды» ничтожна, на мой взгляд, так как не надо забывать, что ГК РФ императивно указано на свободу воли (ст.ст.1,421 ГК РФ) и никто не вправе Арендатора лишать права досрочного расторжения договора аренды согласно ГК РФ (по той же ст.620 ГК РФ).

Если стороны и подпишут такой договор, что цифра «3» будет явно свидетельствовать о минимальном сроке договора аренды. Соответственно в силу ст.ст.609,651 ГК РФ договор нуждается в государственной регистрации.

Далее, согласно п.2 ст. 610 ГК РФ

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

На мой взгляд, во взаимосвязи со ст.10 ГК РФ, не надо все доводить до абсурда, и уже тем более прописывать срок уведомления о расторжении договора аренды за год/два/три. Бред.

А вас не смущает что минимальный срок ранее которого договор не может быть расторгнуть явно будет указан в договоре и очевидно свидетельствовать о том, что договор заключен на срок более года?

Я написал о том же в первом ответе )

что договор заключен на срок более года и соответственно вступает в силу с даты регистрации в силу ст. 651 ГК
Власов Андрей

А вас не смущает что минимальный срок ранее которого договор не может быть расторгнуть явно будет указан в договоре и очевидно свидетельствовать о том, что договор заключен на срок более года?
Власов Андрей

Данное условие противоречит ст.610 ГК РФ, так как

В этом
случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества за три месяца.

Договором может быть установлен лишь иной срок предупреждения о расторжении договора, но не время, когда этопредупреждение может или не может быть сделано.

Я считаю, что такое условие будет противоречить ст. 610 ГК РФ, так как согласно диспозиции этой статьи уведомление может быть направлено в любое время и норма эта императивная, так как изменить можно только срок предупреждения

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННОГО НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

Статьи 310, 450.1, 610 ГК РФ

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется.

Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). О согласовании момента, с которого договор считается расторгнутым при отказе от него, см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.

Пример формулировки уведомления:

“Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора N ____ от “___” ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ”.

Стороны могут предусмотреть в договоре:

– срок извещения об отказе от договора;

– способ и адрес для направления уведомления;

– момент, с которого договор считается расторгнутым.

13.3.1. Срок уведомления об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Законом установлено, что об отказе от договора необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе.

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 10 дней”.

За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка. Подробнее об этом см. п. 4.2.6 “Убытки и неустойка при несвоевременном возврате арендованного имущества” настоящих Рекомендаций.

Для отдельных договоров аренды в силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ законом может быть определен срок предупреждения об отказе от договора, отличающийся от предусмотренного в названной статье. Если он установлен императивной нормой, соответствующее условие договора не должно ей противоречить (ст. 422 ГК РФ).

Если срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован

Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, если иной срок не установлен законом. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества (см. Риск арендодателя 13.3.1), а арендатор – прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.3.1).

13.3.2. Способ отправки уведомления об отказе от договора аренды и адрес стороны для его направления

В договоре целесообразно согласовать, каким образом будут направляться уведомления об отказе от договора. Уведомление может быть передано в том числе по почте, факсу, электронной почте, через курьера.

Пример формулировки условия:

“В случае отказа от договора одной из сторон в одностороннем порядке она обязана направить соответствующее уведомление другой стороне заказным письмом с уведомлением о вручении”.

Если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа (например, отправка ценным письмом с описью вложения вместо согласованной в договоре курьерской доставки) будет считаться ненадлежащим (см. Правовые позиции высших судов).

Если способ отправки уведомления об отказе от договора не согласован

Уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено законом, не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. Оно, в частности, может быть направлено с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано (см. Правовые позиции высших судов).

Адрес для направления уведомления об отказе от договора

По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (см. Правовые позиции высших судов).

Однако сторонам может быть удобнее получать корреспонденцию по иному адресу. В этом случае рекомендуется предусмотреть, что уведомление направляется только по определенному в договоре адресу.

Если стороны согласуют такое условие, направление сообщения по адресу, который не предусмотрен в договоре (включая содержащийся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП), будет являться ненадлежащим. Исключение составляют ситуации, когда направившее уведомление лицо знало или должно было знать о недостоверности адреса, указанного в договоре (см. Правовые позиции высших судов, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А33-16561/2014, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 N 18АП-4383/2016).

Пример формулировки условия:

“Уведомление об отказе от договора должно быть направлено:

– арендатору – в структурное подразделение __________________, расположенное по адресу: ______________________________;

– арендодателю – в структурное подразделение __________________, расположенное по адресу: ______________________________”.

13.3.3. Момент расторжения договора аренды при одностороннем отказе

Стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него. Это допустимо в силу диспозитивности п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом.

Пример формулировки условия:

“Договор считается прекращенным по истечении __________ дней с момента получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично”.

Если момент расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом не согласован

Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Момент доставки юридически значимых сообщений

Правовые последствия юридически значимых сообщений, в том числе уведомлений об отказе от договора, наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки лицу или его представителю. Сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, уведомление считается доставленным, если оно было возвращено по истечении срока хранения, поскольку адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи (см. Правовые позиции высших судов).

Норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть иной момент, с которого уведомление будет считаться доставленным.

Пример формулировки условия:

“Уведомление об одностороннем отказе от договора считается доставленным в момент его вручения под подпись генеральному директору общества либо лицу, которому общество выдало доверенность на право получения корреспонденции”.

Расторжение договора заключенного на неопределенный срок

Здравствуйте подскажите пожалуйста.

Если в договоре указано,
что срок исчисляется начиная с 01.12.2014 вплоть до даты, отстоящей на 36 месяцев при условии, что Срок будет автоматически продлеваться на последующие периоды в 12 месяцев (“Годы срока”), если только одна из сторон предварительно, не менее чем за 60 дней до окончания каждого Года срока, не направит другой стороне письменное уведомление о прекращении действия настоящего Договора.

Правильно ли я понимаю, что уведомление о расторжении договора можно направлять только за 60 дней.. т.е. не позднее 01.10.2015г.
И условие о разумном сроке уведомления тут действовать не будет.

Одностороннее расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Дата публикации: 13 декабря 2011 .

Зачастую, при окончании действия договора аренды недвижимости, арендатор с молчаливого согласия арендодателя продолжает занимать арендованное помещение, и таким образом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом, стороны не задумываются о том как прекратить действие такого договора в будущем и чем чреваты для них продолжение договора на неопределенный срок.

Согласно п.2 ст. 610 ГК РФ, в таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Это значит, что каждая из сторон по такому договору, несет риск прекращения аренды недвижимости через три месяца после получения о таком намерении другой стороны.

К примеру, вы арендовали у собственника помещение и открыли там магазин. Договор был заключен на полгода. В течение этого времени ваш магазин стал приносить прибыль, и вы решили продолжить арендовать помещение. Но вместо того, чтобы по истечении договора аренды пролонгировать его действие еще на определенный срок или заключить новый договор, вы с согласия арендодателя продолжили арендовать помещение, тем самым возобновив действие старого договора. Вы можете при этом даже подписывать с арендодателем соглашения к договору об изменении стоимости аренды либо других положений договора, не касаемых его действия, и таким образом продолжать арендовать помещение бесконечно долго. Но может случится так, что собственник помещения (ваш арендодатель), к примеру решит продать свое помещение или найдет другого арендатора или просто решит использовать свое помещение иным способом. В этом случае вы рискуете лишится раскрученного и прибыльного магазина. Сам арендодатель, либо новый собственник в любой момент могут вас уведомить о расторжении договора и освобождении помещения. У вас останется только три месяца, на распродажу товара и ликвидацию магазина.

Подобное произошло с предпринимателем, решившим впоследствии в суде оспорить право нового собственника расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. К сожалению для него, ФАС Дальневосточного округа в Постановлении № Ф03-5593/2011 от 18.11.2011 г. подтвердил, что нижестоящие суды обоснованно признали отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по указанному договору.

Расторжение договора заключенного на неопределенный срок

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении” содержатся следующие разъяснения:

Включение в договор аренды условия о выплате денежной суммы в случае отказа от договора не допускается

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах” содержатся следующие разъяснения:

Стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора

…Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В пп. 4, 5, 7, 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

. В рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения (см. подробнее п. 4 информационного письма ВАС РФ №66)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (см. подробнее п. 5 информационного письма ВАС РФ №66).

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме – передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).

Оцените статью: