Расторжение договора купли продажи недвижимости судебная практика

Расторжение договора купли-продажи: судебная практика

Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.

Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства. Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи — досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие. В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.

Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:

• По желанию одной из сторон;
• По взаимному соглашению;
• По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
• По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.

Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:

• Обычные;
• Розничной продажи товара;
• Поставки;
• Контрактации;
• Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
• Энергоснабжения.

Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».

Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.

При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.

Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.

Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке. Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е. исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.

Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.

Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.

Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.

Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.

Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ. Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.

Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия. В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной, доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически. Фактическая передача недвижимости наступает после:

• подписание акта ее приемки;
• получения ключей;
• вселения;
• оплаты коммунальных услуг;
• начала использования по назначению и т.п.

Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.

Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.

К наиболее распространенным относятся следующие:

1. Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.

1. Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.

1. Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.

Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.

Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.

Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.

Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию. Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.

Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.

Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля

К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.

Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ. Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги. Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.

Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . Московская область,

Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.

18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.

Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по оплате квартиры, однако пришел к выводу о том, что неоплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи квартиры не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. При этом апелляционная инстанция указала, что Зайцева Т.В. не представила суду каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения Горгиняном А.Г. договора, а факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору сам по себе таковым нарушением не является.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 4 000 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи квартиры).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 4 000 000 руб.

Зайцева Т.В. ссылалась на неуплату ей ответчиком 3 910 500 руб., суд первой инстанции наличие у Горгиняна А.Г. задолженности по договору в названной сумме установил, а суд апелляционной инстанции этот факт не опроверг и под сомнение не поставил.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: порядок расторжения, судебная практика

Юридически значимые обязательства приобретаются с момента двусторонней подписи договора, согласно положениям которого продавец обязуется передать товар клиенту, получая при этом финансовую прибыль. Когда оговоренные пункты выполнены в полном объеме, расторгнуть договор невозможно. В противном случае стороны могут приступить к урегулированию споров, руководствуясь правовыми нормами.

Кто может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Инициаторами могут выступать лица, участвовавшие в подписании документа, третьи лица, чьи права были нарушены в ходе исполнения положений договора.

Различают следующие типы договоров купли-продажи:

• реализация движимого и недвижимого имущества, земельных участков;
• поставка товара или определенного перечня услуг совместно с поставками;
• розничный отпуск продукции.

Основной документ, применяемый в судебной практике – Гражданский Кодекс.

Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса. Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК.

Претензионный порядок может завершиться до обращения к процессуальным органам путем подписания соглашения о добровольном снятии обязанностей и взаимных расчетов. Важно понимать, что при регистрации бумаг при расторжении в каких-либо инстанциях обязательно, если и сам договор официально прошел процесс регистрации. Иначе защитить свои права в судебном порядке не получится.

• Отсутствие мирной договоренности дает право сторонам обратиться за помощью в суд. Первое, что потребуется, это доказательство соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора, когда стороны документально предоставили друг другу претензии и доводы.
• Для утвердительного решения судье необходимо получить в качестве доказательств действительно существенные нарушения, которые влекут за собой расторжение договора. В этом случае обвинитель предоставляет суду обоснование своей упущенной выгоды по вине ответчика.
• Чаще судебные разбирательства происходят по вопросу отказа передавать денежное вознаграждение продавцу за предоставленную в пользование недвижимость. Ситуации, когда покупатель передавал денежное вознаграждение, а до сих пор не получил в собственное владение недвижимое имущество, встречаются реже.

Гражданин, осуществляющий покупку квартиры или комнаты, обязан произвести оплату в оговоренные сроки и установленным способом. При нарушении этих условий продавец в судебном порядке взыскивает не только основную сумму, но и процент за упущенную выгоду, пени за просрочку. Руководствоваться здесь следует ГК РФ, в частности, статьей 486.

Самая неприятная ситуация, когда продавец предоставил недвижимость, а суд обязал покупателя выплачивать стоимость полученного имущества по исполнительному производству, что составляет по несколько тысяч рублей в месяц. Обращаться в процессуальные органы рекомендуется с требованием признать сделку незаконной по ст. 450, при этом необходимо доказать, что новый владелец недвижимости, таким образом, возжелал получить выгоду.

Когда собственность не была передана покупателю, то отменить сделку еще проще, не оформляя акт приема-передачи до внесения необходимой денежной суммы.

Покупатель может обнаружить обстоятельства, которые также требуют немедленной отмены процедуры купли-продажи:

1. Продавец сокрыл факт наличия прописанных лиц, которые имеют законное право проживать на приобретенной собственности, например, дети до 18-ти лет или лица, не имеющие возможности приобрести другое жилье после снятия с регистрации.
2. Подделка регистрационных документов на недвижимое имущество. Здесь наступает не только административная, но и уголовная ответственность продавца.
3. Присутствие на жилой площади недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации помещений по их прямому назначению с надлежащим комфортом. Дополнительно покупатель имеет право требовать частичное возмещение стоимости объекта недвижимости, а также безвозмездное устранение недочетов.

Судебные разбирательства в связи с приобретением или продажей земельных участков практически не отличается от решения вопросов с квартирами. Обращение в суд следует при отсутствии оплаты за предоставленный земельный участок. Гражданский Кодекс в решении споров здесь сопряжен с положениями Земельного Кодекса. Так ни один продавец не обладает полномочиями отменить сделку с землей по собственному желанию, что прописано в ст. 22 ГК и ст.37 ЗК.

Передавать земельные участки продавец также не имеет полномочий, если на них претендуют иные лица. Покупатель может инициировать процедуру отмены сделки исключительно через судебную инстанцию, полагаясь на ст.450 ГК РФ. Предварительно следует запастись доказательствами того, что продавец действительно умышленно сокрыл факт наличия претензий третьих лиц на данный земельный участок.

Судебная практика о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Интересует судебная практика о расторжении в судебном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества (гос регистрация не произведена), в связи с нарушением покупателем графика оплаты.

В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения ст. 488 и ст. 489 ГК РФ. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Ниже приведена судебная практика.

1. Постановление АС УО от 22.06.2016 № А71-3681/2015.

2. Постановление 10 ААС от 03.08.2015 № А41-13831/2015.

3. Постановление 3 ААС от 24.12.2015 № А33-23415/2014.

4. Постановление 3 ААС от 02.07.2015 № А33-16080/2014.

5. Постановление 6 ААС от 23.09.2013 № А73-2854/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Порядок расторжения (изменения) договора

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, необходимо совершить определенные действия.

Действие 1. Предложить контрагенту изменить или расторгнуть договор

Прежде чем обратиться с иском в суд, заинтересованная сторона должна соблюсти досудебный порядок (п. 2 ст. 452 ГК РФ, ч. 5 ст. 4 АПК РФ, пункт 60 постановления Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – Постановление № 6/8). Если она этого не сделает, то суд оставит иск без рассмотрения.

Чтобы досудебный порядок считался соблюденным, заинтересованная сторона должна попытаться расторгнуть или изменить договор по соглашению с контрагентом. Для этого она должна направить ему предложение расторгнуть договор. Причем такое предложение в том числе должно содержать:

• четкое выражение воли на расторжение (изменение) договора. Так, Арбитражный суд Уральского округа установил, что в представленной истцом претензии есть требования исполнить договор, но нет предложения его расторгнуть. В связи с этим суд счел, что досудебный порядок не соблюден, и оставил иск без рассмотрения (постановление от 12 апреля 2016 г. № Ф09-637/16 по делу № А07-27170/2014). В другом деле Арбитражный суд Московского округа указал, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора нельзя считать надлежащей претензией (постановление от 29 апреля 2016 г. № Ф05-4611/2016 по делу № А40-120678/2015);
• обоснование. Причем в последующем и иск должен основываться на тех же фактах. Это значит, что нельзя предложить расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, а в иске ссылаться на то, что ответчик существенно нарушил договор.

Дополнительно стоит указать срок, в течение которого контрагент должен ответить на предложение. Если такой срок не установлен, то он считается равным 30 дням. После того как заинтересованная сторона получила ответ или истек установленный срок, она вправе предъявить иск (п. 2 ст. 452 ГК РФ).*

Форма предложения не имеет значения. Она лишь должна позволить стороне в будущем доказать суду, что:

• предложение было направлено;
• контрагент его получил;
• содержание соответствует требованиям закона, то есть содержит предложение контрагенту урегулировать разногласия мирным путем.

Такой порядок определяет пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Его обязательность отмечена также в пункте 60постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8).

Сторона договора направила контрагенту предложение расторгнуть договор на его юридический адрес, но не получила подтверждения вручения. Может ли она после этого обратиться в суд с иском о расторжении договора

Юридический адрес отражается в ЕГРЮЛ для связи с юридическим лицом. Оно несет:

• ответственность за достоверность этих данных;
• риск неполучения юридически значимых сообщений, которые пришли на этот адрес.

Это следует из абзаца 2 пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ.

Значит, если истец не получил уведомления о вручении в связи с отсутствием адресата, истечением срока хранения корреспонденции и т. д., все равно считается, что он надлежаще исполнил свою обязанность в смысле пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Заинтересованная сторона обратилась в суд с иском о расторжении договора. Предварительно она направила соответствующее предложение (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Можно ли считать, что претензионный порядок соблюден (по п. 5 ст. 4 АПК РФ)

В данном случае порядок досудебного урегулирования спора определяет пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме истцу достаточно направить ответчику предложение расторгнуть договор. Никаких дополнительных действий или требований ему совершать не нужно.

Заинтересованная сторона потребовала в претензии исполнить договор. При этом она указала, что в случае отказа обратится в суд с иском о расторжении договора. Считается ли в таком случае, что она исполнила требования о досудебном порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ

На этот вопрос нет однозначного ответа в судебной практике.

Так, Арбитражный суд Центрального округа счел, что досудебный порядок не соблюден, и оставил иск без рассмотрения. По мнению суда, недостаточно указать в претензии, что истец начнет процедуру расторжения договора в случае, если ответчик не исполнит свои обязательства. Нужно предложить ответчику расторгнуть договор по взаимному согласию (постановление от 5 февраля 2016 г. № Ф10-5194/2015 по делу № А68-2009/2015).

Однако Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа аналогичную претензию признал надлежащей. В ней арендодатель потребовал уплатить задолженность в течение 10 дней с момента получения требования. Если арендодатель этого не сделает, то арендатор пообещал расторгнуть договор (постановление от 4 февраля 2016 г. № Ф02-7484/2015 по делу № А33-3621/201).

В такой ситуации все зависит от позиции конкретного арбитражного суда, который рассматривает дело. Значит, истцу стоит настаивать на том, что им соблюден досудебный порядок в смысле пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Действие 2. Обратиться с иском в суд

При этом истец должен представить суду доказательства того, что им действительно соблюден досудебный порядок (п. 60 Постановления № 6/8). Такими доказательствами могут служить, например, письма, претензии и т. п. с приложением документов, подтверждающих, что ответчик получил предложения истца.

Если таких доказательств не будет, суд оставит иск без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Последствия изменения и расторжения договора

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Обязательства считаются измененными, а договор прекращенным с момента, когда вступит в законную силу решение суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что они исполнили по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Если же одна сторона по договору исполнила его больше, чем другая, или другая сторона не исполнила его вообще, то первая сторона вправе требовать возврата исполненного как неосновательного обогащения (ст. 1103 ГК РФ, абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ). Например, при расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: суд расторг договоры аренды, взыскал внесенные арендатором платежи и проценты за пользование чужими денежными средствами

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) по результатам аукциона заключил с ООО «П.» (арендатор) договоры аренды земельных участков.

Позднее арендатор установил, что переданные участки не пригодны для малоэтажного жилищного строительства, поскольку согласно градостроительному плану подлежат благоустройству и озеленению. На основании полученной информации он обратился в суд с требованием:

• расторгнуть заключенные договоры;
• взыскать с арендодателя неосновательное обогащение (перечисленные суммы арендной платы);
• взыскать с арендодателя проценты за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя иск, суд исходил из следующих обстоятельств. Арендатор исполнил свои обязательства по договору, внеся арендную плату. Однако он не мог использовать предоставленные участки, то есть эксплуатировать их к своей выгоде в предусмотренных договорами целях, ни в момент заключения договоров, ни в дальнейшем. Установить непригодность участков было невозможно ни при их осмотре, ни при изучении общедоступной аукционной документации. При таких обстоятельствах арендатор вправе требовать расторжения договоров, возврата исполненного (перечисленных сумм денег) и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2016 г. № Ф05-105/2016 по делу № А40-62489/2015).

Если договор расторгнут или изменен в связи с тем, что одна из сторон существенно нарушила свои обязательства, то вторая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Пример из практики: суд расторг контракт в связи с существенным нарушением заказчиком своих обязательств и взыскал причиненные убытки

Комитет по природопользованию (заказчик) и ООО «Б.» (подрядчик) по результатам электронного аукциона заключили государственный контракт на выполнение работ по завершению строительства 1-ой очереди экспериментального предприятия.

Подрядчик не смог начать работы из-за того, что заказчик:

• не согласовал график производства работ;
• не получил разрешение на строительство;
• своевременно не передал рабочую документацию и строительную площадку.

В связи с этим подрядчик обратился в суд с требованием расторгнуть контракт и взыскать с заказчика убытки. Заказчик заявил встречный иск о расторжении договора из-за существенного нарушения подрядчиком своих обязательств, взыскании аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд частично удовлетворил оба иска:

• расторг контракт по требованию подрядчика;
• взыскал с заказчика убытки в виде сумм, которые подрядчик потратил на получение банковской гарантии и страховую премию;
• взыскал с подрядчика неотработанный аванс.

По мнению суда, заказчик допустил ряд существенных нарушений, которые не позволили подрядчику исполнить свои обязательства по контракту. Это служит не только основанием для расторжения контракта, но и взыскания убытков, которые заказчик причинил неисполнением своих обязательств (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 апреля 2016 г. № Ф07-129/2016 по делу № А56-8853/2015).

При этом можно воспользоваться порядком расчета убытков, который привел законодатель в статье 393.1 Гражданского кодекса РФ. Подробнее см. Как кредитору возместить убытки при прекращении договора по вине должника.

Иные последствия наступают, если договор расторгнут судом из-за существенно изменившихся обстоятельств. В этом случае любая сторона вправе требовать справедливого распределения расходов, понесенных в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ)».

Оцените статью: