Продажа ипотечной квартиры анализ способов реализации и возможные риски

Продажа ипотечной квартиры: анализ способов реализации и возможные риски

Процесс реализации залоговой недвижимости отличается от стандартных сделок купли-продажи. В этом случае участвуют три стороны – продавец, покупатель и банк-кредитор. До того, как продать квартиру в ипотеке, нужно изучить возможные способы и выбрать оптимальный.

Действующим законодательством не запрещается оформлять подобные сделки. Но нужно учитывать, что они требуют большего внимания и выполнения ряда условий. Нередко продавец теряет часть стоимости недвижимости, что является главным отрицательным фактором реализации залоговой квартиры.

Часто желание начать процесс реализации связано со следующими обстоятельствами:

• Невозможность выполнять долговые обязательства. Если вовремя не оформить сделку купли-продажи – банк конфискует недвижимость за счет погашения сформировавшегося долга.
• Необходима покупка варианта с большей площадью. Доход от продажи можно использовать для покупки более просторной квартиры. Важно просчитать возможные финансовые потери. Нередко выгоднее погасить задолженность по кредиту, чтобы цена на апартаменты была на уровне рыночной.
• Возможный вариант получения дохода. Этот способ актуален для новостроек. После введения жилого дома в эксплуатацию стоимость недвижимости всегда повышается. Разница между закупочной ценой и реализацией может быть существенной.

Независимо от причин, перед совершением сделки необходимо продумать каждый шаг. Важно согласовать свои действия с банком, чтобы впоследствии не возникли конфликтные ситуации.

Для вторичного жилья, которое обременено дополнительными обязательствами, добиться рыночной цены на практике невозможно. Поэтому нужно морально подготовиться к возможным материальным убыткам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882
Это быстро и бесплатно!

Реализация заложенного имущества собственными силами – оптимальный вариант для собственника. Он может самостоятельно выбрать покупателя, согласовать с ним стоимость. Также можно сформулировать дополнительные детали сделки для привлечения потенциального приобретателя.

Этапы проведения сделки:

1. Получение согласия банка. Его специалисты после детального анализа обстоятельств дела укажут, можно ли продать квартиру в ипотеке и на каких условиях. Нередко эта возможность прописана в изначальном договоре – банк не может отказать. Исключение – просрочка по займу.
2. Поиск покупателя и согласование с ним деталей. Он должен быть уведомлен о текущем статусе квартиры и до конца понимать степень риска.
3. Внесение суммы задатка. Рекомендуется, что бы его размер был не менее суммы оставшегося долга перед банком.
4. Вместе с покупателем собственник жилья направляется в банк для погашения кредита.
5. Получив подтверждающие документы, нужно аннулировать запись в Регистрационной палате, согласно которой недвижимость является залоговым имуществом.

После снятия обременения можно завершить сделку купли-продажи. Покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы, жилье переходит в его собственность.

Окончательный этап процедуры – регистрация соглашения в УФРС. Пакет документов стандартный, так как жилье больше не обременено дополнительными финансовыми обязательствами.

Еще один распространенный вариант – перезайм. Фактически происходит переоформление кредита на другое лицо. Преимущество – расширяется круг потенциальных покупателей, так как нужно выплачивать не всю сумму, а лишь разницу между ипотекой и согласованной стоимостью.

Для этого вида продажи квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующее:

1. Найти потенциального покупателя. Также как для вышеописанной ситуации необходимо полностью проинформировать его об особенностях жилья.
2. Проверить требования банка к будущему заемщику. Согласие банковской структуры для этой операции обязательно. Фактически новый собственник станет полноценным заемщиком с финансовыми обязательствами.
3. После подтверждения переуступки остальные операции по смене собственника осуществляет банковское отделение.

По завершении заключительного этапа необходимо проверить данные в УФРС. Жилье не должно числиться за прошлым владельцем. Также эта процедура подразумевает аннулирование долговых обязательств, о чем составляется дополнительное соглашение.

Для уменьшения вероятности отказа банка в сделке по продаже недвижимости рекомендуется обратиться непосредственно к кредитору. Многие финансовые структуры предоставляют посреднические услуги, к тому же чистота сделки будет гарантирована юристами организации.

Во время процедуры нужно учитывать следующие моменты:

• Просрочки по платежам. Если это единичные случаи – финансовая компания может не принимать факт во внимание. Для систематических просрочек вероятность сотрудничества значительно снижается.
• Формирование стоимости. До подписания соглашения на оказание этой услуги нужно обговорить цену жилья. Она не может быть значительно ниже рыночной, но при этом минимальная стоимость будет неприемлема для собственника.
• Стоимость услуги. Обычно процент вознаграждения меньше стандартного риэлтерского. Этот момент обсуждается в индивидуальном порядке. Для постоянных клиентов возможна скидка или предоставление льготных условий сотрудничества.

Недостаток этого способа – долгий срок продажи. Предварительно банковская организация может составить требования для будущего покупателя, если он планирует переоформить кредит на себя. Также возможно привлечение третьих лиц – агентства по недвижимости. В этом случае размер дополнительных расходов будет увеличен за счет комиссии посредника. Но все зависит от предварительной договоренности.

О дополнительных нюансах реализации можно узнать из видеоматериала:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882
Это быстро и бесплатно!

Продажа ипотечной квартиры: анализ способов реализации и возможные риски

Процесс реализации залоговой недвижимости отличается от стандартных сделок купли-продажи. В этом случае участвуют три стороны – продавец, покупатель и банк-кредитор. До того, как продать квартиру в ипотеке, нужно изучить возможные способы и выбрать оптимальный.

Действующим законодательством не запрещается оформлять подобные сделки. Но нужно учитывать, что они требуют большего внимания и выполнения ряда условий. Нередко продавец теряет часть стоимости недвижимости, что является главным отрицательным фактором реализации залоговой квартиры.

Часто желание начать процесс реализации связано со следующими обстоятельствами:

• Невозможность выполнять долговые обязательства. Если вовремя не оформить сделку купли-продажи – банк конфискует недвижимость за счет погашения сформировавшегося долга.
• Необходима покупка варианта с большей площадью. Доход от продажи можно использовать для покупки более просторной квартиры. Важно просчитать возможные финансовые потери. Нередко выгоднее погасить задолженность по кредиту, чтобы цена на апартаменты была на уровне рыночной.
• Возможный вариант получения дохода. Этот способ актуален для новостроек. После введения жилого дома в эксплуатацию стоимость недвижимости всегда повышается. Разница между закупочной ценой и реализацией может быть существенной.

Независимо от причин, перед совершением сделки необходимо продумать каждый шаг. Важно согласовать свои действия с банком, чтобы впоследствии не возникли конфликтные ситуации.

Для вторичного жилья, которое обременено дополнительными обязательствами, добиться рыночной цены на практике невозможно. Поэтому нужно морально подготовиться к возможным материальным убыткам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882
Это быстро и бесплатно!

Реализация заложенного имущества собственными силами – оптимальный вариант для собственника. Он может самостоятельно выбрать покупателя, согласовать с ним стоимость. Также можно сформулировать дополнительные детали сделки для привлечения потенциального приобретателя.

Этапы проведения сделки:

1. Получение согласия банка. Его специалисты после детального анализа обстоятельств дела укажут, можно ли продать квартиру в ипотеке и на каких условиях. Нередко эта возможность прописана в изначальном договоре – банк не может отказать. Исключение – просрочка по займу.
2. Поиск покупателя и согласование с ним деталей. Он должен быть уведомлен о текущем статусе квартиры и до конца понимать степень риска.
3. Внесение суммы задатка. Рекомендуется, что бы его размер был не менее суммы оставшегося долга перед банком.
4. Вместе с покупателем собственник жилья направляется в банк для погашения кредита.
5. Получив подтверждающие документы, нужно аннулировать запись в Регистрационной палате, согласно которой недвижимость является залоговым имуществом.

После снятия обременения можно завершить сделку купли-продажи. Покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы, жилье переходит в его собственность.

Окончательный этап процедуры – регистрация соглашения в УФРС. Пакет документов стандартный, так как жилье больше не обременено дополнительными финансовыми обязательствами.

Еще один распространенный вариант – перезайм. Фактически происходит переоформление кредита на другое лицо. Преимущество – расширяется круг потенциальных покупателей, так как нужно выплачивать не всю сумму, а лишь разницу между ипотекой и согласованной стоимостью.

Для этого вида продажи квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующее:

1. Найти потенциального покупателя. Также как для вышеописанной ситуации необходимо полностью проинформировать его об особенностях жилья.
2. Проверить требования банка к будущему заемщику. Согласие банковской структуры для этой операции обязательно. Фактически новый собственник станет полноценным заемщиком с финансовыми обязательствами.
3. После подтверждения переуступки остальные операции по смене собственника осуществляет банковское отделение.

По завершении заключительного этапа необходимо проверить данные в УФРС. Жилье не должно числиться за прошлым владельцем. Также эта процедура подразумевает аннулирование долговых обязательств, о чем составляется дополнительное соглашение.

Для уменьшения вероятности отказа банка в сделке по продаже недвижимости рекомендуется обратиться непосредственно к кредитору. Многие финансовые структуры предоставляют посреднические услуги, к тому же чистота сделки будет гарантирована юристами организации.

Во время процедуры нужно учитывать следующие моменты:

• Просрочки по платежам. Если это единичные случаи – финансовая компания может не принимать факт во внимание. Для систематических просрочек вероятность сотрудничества значительно снижается.
• Формирование стоимости. До подписания соглашения на оказание этой услуги нужно обговорить цену жилья. Она не может быть значительно ниже рыночной, но при этом минимальная стоимость будет неприемлема для собственника.
• Стоимость услуги. Обычно процент вознаграждения меньше стандартного риэлтерского. Этот момент обсуждается в индивидуальном порядке. Для постоянных клиентов возможна скидка или предоставление льготных условий сотрудничества.

Недостаток этого способа – долгий срок продажи. Предварительно банковская организация может составить требования для будущего покупателя, если он планирует переоформить кредит на себя. Также возможно привлечение третьих лиц – агентства по недвижимости. В этом случае размер дополнительных расходов будет увеличен за счет комиссии посредника. Но все зависит от предварительной договоренности.

О дополнительных нюансах реализации можно узнать из видеоматериала:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 500-27-29 доб 882
Это быстро и бесплатно!

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и как их избежать

Приобретение жилья в рассрочку

Купить собственное жилье, осуществив единовременную финансовую выплату по сделке, может позволить себе далеко не каждый. Цены на недвижимость растут, и, для многих, ипотечный кредит становится единственным вариантом приобретения жилища.

Продажа квартиры по ипотеке влечет за собой определенные риски для продавца: это и непрозрачная процедура сделки, и нестабильность финансовых выплат. Однако, данный способ имеет ряд преимуществ, если тщательно следовать процедуре и выполнять все ее правила.

Почему продавцу стоит обратить внимание на ипотечный рынок?

До сих пор рассрочка в вопросе приобретения квартиры вызывает настороженность у владельцев жилья, желающих расстаться с ним за соответственное финансовое вознаграждение. Это не удивительно, ведь вместо реальной суммы стоимость своей собственности хозяин недвижимости получает только документ, гарантирующий ее получение в будущем.

У многих возникают сомнения: можно ли доверять добросовестности покупателя или полагаться на обещание финансовой организации? Надо отметить, что опросы, проводимые на эту тему среди населения, выявили положительную тенденцию: свыше 60% благополучно закрытых сделок по ипотеке с частными лицами.

В настоящий момент на рынке недвижимости сложилась непростая обстановка, и, порой, для реализации выставленного на продажу жилья, в особенности дорогого, требуются месяцы и даже годы. Ипотека позволяет существенно быстрее найти покупателя, а правильное оформление сделки позволит продавцу обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.

Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

• проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
• после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
• передача права собственности от старого владельца к новому;
• транзакция полного размера суммы по кредиту.

Прежде чем банк выдаст ссуду на покупку жилья, его сотрудники проводят полную проверку всех документов, относящихся к конкретной недвижимости. От владельца квартиры требуется собрать и предоставить внушительный пакет документов, в число которых включают:

• ксерокопию удостоверения личности владельца;
• свидетельство права собственности (возможно заменить выпиской из Росреестра);
• документ-основание — договор купли-продажи, дарственная, завещание и пр.;
• техпаспорт недвижимости;
• кадастровый паспорт, выданный не позднее, чем пять лет назад, в котором должна быть указана инвентарная стоимость и технический план жилья, соответствующий действительности;
• оценочный лист;
• справка из коммунального хозяйства, в которой поименованы все лица, прописанные на передаваемой жилплощади в момент продажи (включая без вести пропавших, отбывающих уголовный срок, маленьких детей, инвалидов и т. д.).

Анализ состояния и обременности жилья

К вышеперечисленному списку обязательных бумаг финансовое учреждение может затребовать дополнительные документы, которые сочтет необходимыми для проведения всестороннего анализа состояния и обременности жилья. Кроме того, установленный регламентом пакет может отличаться в разных банках, имеет смысл заранее узнавать правила кредитного учреждения в этом вопросе.

Если сделка осуществляется через посредника на рынке услуг купли-продажи недвижимости, и продавец неуверен в чистоте мотивов риэлтора, он может не передавать ему основных документов, а только их копии, а также не ставить свою подпись ни под какими бумагами, кроме непосредственно договора о продаже собственности.

Следует знать, что без подписей продавца и покупателя договор передачи собственности не может считаться действительным.

Как проверяется состояние жилья и производится оценка стоимости

Контроль удовлетворительности технического объекта производится дважды: покупателем (или его представителями) и работниками банка. Во время осмотра фактического состояния жилья проверяются:

• соответствие планировки заявленному в техническом паспорте;
• наличие любых значительных дефектов строительных конструкций, куда входят трещины, расслоение, протекания, плесень и т. п.;
• состояние остекления (наличие и целостность окон и дверей);
• все жилищные коммуникации — отопительные приборы, сантехника, на предмет присутствия протеканий, ржавчины, коррозии металла;
• электроприборы, проводка (открытые участки) с целью выявить наличие любых возможных нарушений работы, обугливаний, искрения.

Для продавца этот этап подготовки к реализации квартиры неприятен тем, что, во время его, могут выявиться недочеты, которые придется устранять за свой счет. В том числе, если имела место незарегистрированная перепланировка, придется оплачивать и ее.

После проведения всех проверок, производится оценка стоимости жилища экспертом, исходя из состояния рынка продажи недвижимости. В итоге представляется детальный отчет, из чего складывается максимальная сумма. Это необходимо как гарант защиты от переплат в случае попыток собственника завысить фактическую стоимость объекта.

Переход квартиры в залог и выплата денежных средств

Когда все предварительные процедуры подготовки квартиры к продаже проведены, производится подписание договора передачи права собственности обеими сторонами. После этого недвижимость поступает в залог банка вплоть до полного погашения кредитором всей суммы ипотеки.

Переход квартиры в залог

Поскольку выплата стоимости жилья его бывшему владельцу осуществляется позднее, а не по факту оформления договора, многие собственники находят этот момент очень пугающим. Между тем закон о купле-продаже недвижимости полностью обеспечивает интересы собственника. В нем дополнительно оговорено, что в случае непоступления денежных средств на счет бывшего владельца объекта влечет за собой аннулирование всей сделки.

В момент перечисления выплаты продавцу недвижимости, он находится в самом уязвимом положении, так как не может самостоятельно проконтролировать процесс. Транзакция производится с расчетного счета кредитной организации непосредственно на счет продавца, что исключает возможность проверки подлинности денежных средств и делает процедуру открытой для разного рода мошенничества.

Впрочем, все эти опасения не имеют под собой реальных оснований. Поскольку деньги перечисляются самим банком, все проверки проводятся внутри него, а это полностью исключает возможность передачи поддельных банкнот.

В том случае, если кредитная организация не одобрит залог после оформления сделки, договор купли-продажи расторгается, недвижимость возвращается к изначальному собственнику. Неудобство здесь состоит в необходимости возврата полученного залога.

Памятуя о такой возможности, рекомендуется воздержаться от выполнения ряда последовательных сделок. Например, приобретения иного жилья на средства от продаваемого объекта недвижимости, так как в случае расторжения сделки и необходимости возврата денег, сумму придется выплачивать из собственного кармана либо разрывать и второе соглашение.

Необходимо ли приватизировать квартиру для осуществления продажи?

Безусловно, да. Не имея на руках документа о приватизации недвижимости, человек не может считаться полноправным собственником объекта, следовательно, не имеет права производить любые сделки с квартирой, за исключением обмена, но и то лишь с одобрения балансодержателя.

Пройти процедуру приватизации нужно заранее, перед тем, как выставлять недвижимость на ипотечную продажу, поскольку банк, в любом случае, попросит владельца квартиры оформить право собственности в установленном порядке. Приватизация является бесплатной юридической услугой, она производится в ближайшем офисе МФЦ после подачи необходимых документов.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца

Как и любая сделка, продажа недвижимости через ипотеку имеет свои положительные и отрицательные стороны. Прежде всего, следует отметить несомненную выгоду для продавца:

1. Все этапы реализации жилища проходят под контролем представителей кредитного учреждения, обладающих полной компетенцией. Это значит, что именно банк предоставляет юристов, занимающихся оформлением документов, а также контролирует финансовую сторону вопроса.
2. Риск стать жертвой мошенничества минимален, все по той же причине — денежные операции контролируются банком.
3. Продажа квартиры через ипотеку осуществляется гораздо быстрее, так как найти покупателя намного проще, в особенности, если речь идет об объекте с высокой рыночной стоимостью.

Но существуют и негативные моменты, на которые стоит обратить внимание:

1. Вся процедура продажи протекает заметно медленней, на каждой стадии проверок для продавца могут возникнуть определенные затруднения и неудобства.
2. Передача денежных средств осуществляется не по факту передачи собственности, а позднее. Хотя процесс защищен законодательством, это может представлять дискомфорт.
3. Риски мошенничества заметно снижены, но не исключены полностью, так как незаконные действия могут осуществляться при содействии сотрудников банка.

Собственнику, решившему продать недвижимость через банк по системе ипотечного кредитования, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к юристу, дабы устранить все недопонимания и выяснить подробности проведения процедуры.

Продажа квартиры по доверенности — риски продавца и покупателя в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Оцените статью: