Одностороннее расторжение договора долевого участия

Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда?

Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.

В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье.

Препятствия для расторжения дольщиком договора долевого участия

В статье будет говориться о расторжении договоров участия в долевом строительстве, заключённых на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (214-ФЗ). Такой контракт должен быть зарегистрирован Росреестром в ЕГРН . Данный факт подтверждает наличие регистрационного штампа на договоре долевого участия.

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

отсутствие регистрации ДДУ в ЕГРН

отсутствие оснований для расторжения

подписание передаточного акта, в том числе одностороннего

расторжение ДДУ по соглашению сторон

Согласно поправкам к 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 января 2017 года, дольщик не может разорвать свои отношения с застройщиком в одностороннем порядке на основании Закона о защите прав потребителей, если тот не допускает никаких нарушений и соблюдает все условия контракта. Это значит, что Ваше “передумал” не поможет вернуть деньги по договору долевого участия. Для расторжения должны быть основания .

Расторгнуть договор с застройщиком на основании 214-ФЗ можно только до подписания передаточного акта , который прекращает действие контракта надлежащим его исполнением. Акт может быть двусторонним и односторонним.

В случае с двусторонним актом всё относительно просто: стороны добровольно договорились об исполнении обязательств по договору. Однако если дольщику не были известны некоторые факты о состоянии переданного ему помещения, то акт может быть оспорен. Например, в договоре долевого участия и техническом паспорте БТИ прописана одна площадь, а на деле, после обмеров независимыми экспертами, она существенно изменилась.

Односторонний акт застройщик вправе составить, если дольщик уклоняется от передачи ему квартиры. Но иногда застройщик недобросовестно пользуется этим правом, чтобы избежать своей ответственности. Подписание одностороннего акта зачастую можно оспорить, но всё очень индивидуально.

Расторгнуть договор с застройщиком по 214-ФЗ возможно только если не вступило силу подписанное сторонами соглашение о расторжении договора долевого участия .

Расторжение договора долевого участия при ипотеке возможно, это не является препятствием. Согласие банка на процедуру не требуется.

Таким образом, препятствия для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика на основании 214-ФЗ следующие:

Мы называем это именно препятствиями, потому что в некоторых случаях их можно устранить тонкой работой юриста.

Перед тем, как расторгнуть ДДУ – внимательно проверьте платёжеспособность застройщика! По жилым комплексам, находящимся в Москве и области, мы готовы предоставить информацию о платёжеспособности бесплатно

Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика способом одностороннего отказа дольщика от исполнения возможно при любом из вариантов:

просрочка передачи квартиры/помещения на 2 месяца и более

неисполнение застройщиком обязанностей по устранению недостатков или их компенсации

существенное нарушении требований к качеству объекта

иной установленный договором долевого участия или законом случай

Данный перечень оснований для разрыва ДДУ указан в ч. 1 ст. 9 ФЗ-214. Рассмотрим каждое из них подробнее.

В законе 214-ФЗ также говорится о таких основаниях для расторжения договора долевого участия как прекращение поручительства, а также про иные установленные законодательством случаи. Оба этих основания не работающие. Из 214-ФЗ в 2017 году уже убрали нормы про поручительство. А в других законах не содержится случаев для одностороннего отказа от договора долевого участия. Раньше можно было применять ст. 32 Закона о защите прав потребителей, но в 2016 году законодатели прикрыли эту возможность.

Откройте секреты одностороннего расторжения договора долевого участия дольщиком

Наверняка многие из вас слышали, что при задержке передачи квартиры можно начать одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком. Но лишь малая часть инвесторов знает какие суммы требуются в иске.

В этой статье вы познакомитесь с порядком разрыва договора участия, объемом выигрыша, а также о том, как обойти подводные камни в этом вопросе.

Cодержание:

КОГДА Я ИМЕЮ ПРАВО НА РАСТОРЖЕНИЕ И ВОЗВРАТ ДЕНЕГ ПО ДДУ

Многие юристы говорят, что основания для расторжения ДДУ появляются лишь через пару месяцев с начала просрочки передачи ключей. Это ложь. По закону вы также можете расторгнуть ДДУ, если у вас существенное изменение проектной декларации, к примеру дом стал на 1 этаж ниже, или застройщик прислал уведомление о переносе сроков на два месяца вперед.

Если собираетесь расторгать договор без наличия одной из этих улик, то договор расторгается от аргументов в суде, в которых девелопер стопроцентно опоздает с подписанием акта приёма-передачи. Правда, приводить доказательства задача сложная.

С другой стороны, если у вас вторая или третья очередь строительства, а строительная компания еще на первой задержала квартиры, что мама не горюй, то лучше зацепиться за соломинку и затребовать свои кровные назад, чем сидеть сложа руки и потерять их на 10-20 лет, пока второй застройщик не завершит стройку.

Будьте внимательны, суммы сказочные. Знаете, что это такое? Это что-то из разряда вымысла, фантастики. Поэтому на первый взгляд выигрыш заоблачный. На второй, когда привыкаете, обычный. А на третий, когда покупаете договор ДДУ, как наши клиенты, чтобы его расторгнуть, куш на один зуб.

Наш юрист только в 2016 году купил 4 ДДУ у именитой фирмы. Специально расторг их в 2018, вернул 12 млн. руб., а в эту секунду получает проценты в суде. Какой у него доход? 40-60% плюс от вложенных денег. И это, поверьте, немного, ведь застройщик отдал стоимость квартиры мирно. Иначе бы юрист требовал:

• 12,000,000 за квартиры
• 6,000,000 штрафа
• по 2,400,000 за каждый год владения застройщиком деньгами дольщика
• по 1,200,000 штрафа от процентов за каждый год владения его деньгами

Как видите один год уже может превратить 12 млн. руб. в 21.6. В реальности суммы взыскиваются скромнее, но если договор оформлялся за 10,000,000, то согласитесь получить 16,000,000 это ого-го-го.

Если квартира инвестиционная, то одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком must have

НА СКОЛЬКО СОКРАЩАЕТСЯ СУММА ТРЕБОВАНИЙ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Судья легким движением руки может снизить компенсации, поэтому подходите к расторжению не тяп-ляп, когда народ без ума берет на абордаж первый суд, предоставляет высосанные из пальца доказательства, почему судья должен встать на сторону дольщика и в результате от сказки остаются рожки да ножки.

Во-первых, самое важное в расторжении поделить иски на куски. В одном просите сумму ДДУ и штраф. К этому требованию лучше не цепляйте проценты за пользование деньгами и штраф от процентов. Дело в том, что суммы выше неба будут мозолить судье глаза. Она подумает, что истец не заслужил столько, а поэтому все срежет.

Герой, который прочел юридический форум, сам все взыскивает, оказывается смертником. Один такой намедни поведал мне историю. Он выиграл цену ДДУ в суде. А штраф не заявлял, потому что прочел группу ВК, где псевдоюристы писали, что штраф можно отдельно запульнуть в арбитраже. И какой овощ это только сказал?

Не знаете, как подобрать законника? Читайте статью о четырех правилах выбора юриста для неустойки ДДУ

Теперь по вине диванного эксперта человек похоронил пару миллионов рублей. Ведь он завтра понесет второй иск на штраф и в итоге потеряет еще 180 дней. А за этот срок на его 523 днях просрочки застройщик выведет деньги из компании и очередной истец без 2,000,000. И ради чего? Сэкономил 30,000 на грамотном специалисте, а проиграл в 66 раз больше.

Подводя черту, в одном иске дольщик заявляет цену ДДУ и штраф от квартиры. А в другом отдает проценты и штраф от них ИП через уступку. Её регистрировать не нужно, ведь ДДУ к этому времени приказал долго жить. ИП от имени дольщика подает иск в арбитражный суд, где высуживает 75% от суммы процентов в плохом случае. Судебная практика этих судов выше всех похвал и можно нацелиться на этот минимум.

Максимум арбитраж МО присуждает 150% от суммы процентов

Обрадую дольщиков застройщика из области. Вы счастливчики. Ведь вы уже держите минимум 75% в руках, так как именно арбитраж области присуждает столько сладкие суммы. Дольщикам, застройщик которых из Москвы, не повезло. Арбитраж Москвы может сдуру срезать суммы под корешок, поэтому вам идти в суд общей юрисдикции.

Однако можно попробовать лазейку. Сначала пойти в арбитраж Москвы и заявить проценты. Если выигрыш получится менее половины от процентов, расторгайте уступку, подавайте апелляцию, отказывайтесь от иска и еще раз шагайте в суд общей юрисдикции. Так у нас вместо одной попытки две взыскать шикарную сумму процентов при одностороннем расторжении договора долевого участия дольщиком.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ БЕЗ РИСКОВ

Это самый важный вопрос. Заучивайте следующие тезисы на зубок. Мы проводили исследования по строительным фирмам, кто прятал деньги, поэтому оперируем фактами.

Когда вы возвращаете договор застройщику, который в будущем отбросит коньки, в первые 150 дней просрочки (180 – потолок), то вы и неустойку получаете и цену за жилье почти с гарантией. Из-за этого ранняя просрочка – самое яблочко для безопасного отказа от квартиры.

После 180 дней на будущих банкротах вы уже остаётесь без неустойки. Потому что деньги начинают потихонечку выливаться из компании. Сама же стоимость квартиры забирается силой через еще один иск, но уже с требованием признать застройщика банкротом.

Этот иск не подразумевает, что суд запустит банкротство, остановит продажи и распродаст имущество. Этот иск выступает пугалом для застройщика. Мошенник понимает в этот момент: либо я отдаю деньги, либо моя прибыль и свобода накрываются медным тазом, так как после банкротства начинается оспаривание сделок застройщика, а там просвечивается уголовка, ведь всем очевидно, что он вор.

В случае, когда строитель с бешенным миллиардным уставным капиталом плюс у него огромная просрочка, то все правила выше к нему не относятся. Этот клиент может дальше опаздывать со сроками, а односторонне расторжение договора долевого участия дольщиком в любой момент вернет ему деньги и принесет неустойку. Но таких мастодонтов по пальцам пересчитать.

Когда же расторгаете договор с ноунеймом и рвете его в первые 365 дней просрочки, а застройщик успевает завершить стройку в эти дни, то деньги за квартиру и пени также приходят на счет. А если вы, как 69% дольщиков, делаете, что хотите — без анализа, без статистики, без консультации, и расторгаете ДДУ с задержкой более 365 дней, то 80% денег за квартиру теряются из-за банкротства, либо, если вы везунчик, то одним из последних забираете деньги.

Сценарий вероятен. Но только, когда у вас маститый девелопер, у которого продажи бьют рекорды, денег у него завались и он не хочет выкидывать на ветер лишние монеты после суда с вами.

Эта когорта идеальных застройщиков отдает долги. Правда, если расторженцев куча, а продажи буксуют, то девелоперы прекращают идти на мир. Тогда уже только иск.

КАК ИДЕТ ПРОЦЕСС РАСТОРЖЕНИЯ ДОЛЬЩИКОМ ДДУ С ИПОТЕКОЙ

Расторгнуть такой договор в одностороннем порядке можно. Мнение банка на этот счет неважно. Обычно деньги, что внес банк девелоперу, возвращаются банку (аналогично с материнским капиталом, он идет в пенсионный фонд). А ваши – вам. При этом, поскольку вы уже заплатили часть денег банку за кредит, банк вернет вам разницу.

В редких случаях – деньги возвращаются дольщику, и он может делать с ними что хочет. Для выяснения этого вопроса, что куда идет, читайте ДДУ и кредитный договор.

После посылки уведомления о расторжении ДДУ ипотека продолжает платиться, поскольку ипотечный договор действует

А вот взыскать проценты за кредит – пара шансов из ста. Практика на этот счет хуже некуда. Острый момент в том, что судья считает, что участник долевки мог сначала накопить деньги на жилье, а потом её купить, и если бы так сделал, то суду не нужно было бы взыскивать проценты по кредиту. А поскольку дольщик взял в долг, то застройщик не обязан нести за него расходы.

В итоге я бы на вашем месте не рассчитывал на проценты по кредиту. В то же время на пени за пользование деньгами и штраф от них — очень. Более того, вы можете заявить пени за владение застройщиком вашей неустойкой с момента, когда потребовали её выплатить. Это будет еще одна крохотная, но приятная сумму на пару сотен тысяч.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ДОЛЬЩИКОМ ОТ А ДО Я

Сперва вы отправляете уведомление об отказе от квартиры застройщику. Оно посылается ценным письмом с описью вложения. Адрес для отправки — только адрес, где зарегистрирован ответчик. Эти все глупости «отнести заявление самим в офис», «отправить его письмом на все адреса застройщику» об этом забывайте. Только адрес регистрации.

В письме требуйте отдать цену ДДУ и выплатить вам проценты за каждый день пользования застройщиком вашими деньгами. Сумму процентов считайте периодами. Когда была одна ставка рефинансирования считайте этот период по одной ставке, когда другая, считайте по другой.

Сомневаетесь, как верно посчитать проценты? Используйте калькулятор расторжения ДДУ

С момента посылки письма об одностороннем расторжении договора долевого участия дольщиком ответчик берет двадцать рабочих суток, чтобы вернуть инвестору долг. Или 28 фактических. В это время девелопер в двух из десяти случаев может пригласить вас на встречу для торгов. Он начнет петь песни, что расторгаться опасно, вам все срежут в суде, вы только деньги на юристов потратите, ну что он еще может сказать, согласитесь? И предложит вместо расторжения другую квартиру или выплатить не полную сумму процентов.

Ходить на эти встречи вы не должны, поскольку обязанности выполнили – заплатили за квартиру, а теперь расторгли договор как позволяет 214 ФЗ. Если застройщик хочет что-то предложить, то скажите пускай предлагает по телефону. Так будет удобнее. По закону же он не должен что-то предлагать, а должен выплатить 100% требований и точка.

Чаще девелопер зажимает деньги, дабы спастись от бури расторженцев. Поэтому после 28 дней несите иск в суд. Сразу отмечу, что если вы живете в регионе, то судиться в регионе себе дороже. Ведь вы наймете местного юриста, а процесс реального взыскания денег на счет после суда упадет на ваши плечи. Нужно будет ехать забирать документы из региона, ехать в Москву, искать счета, обращаться в банки, работать с приставами. А этот процесс порой занимает больше времени и сил, чем сам суд.

Суды в регионе режут суммы больше из-за низкой стоимости недвижимости. Лучше берите суд из Москвы или из области. Они взыскивают самые классные суммы из судебной практики

Само же уведомление об одностороннем расторжении договора долевого участия дольщиком не пишите. Слышали, когда врачи говорят, чтобы пациенты не занимались самолечением, ведь только сделают себе хуже. В юриспруденции точь-в-точь. Юристы годами изучают один и тот же закон и не знают его на 100% и сами совершают ошибки. Что там говорить о человеке, который вчера открыл первый федеральный закон в своей жизни?

В результате из-за уведомления о расторжении с ошибками страдает весь кейс, когда дольщик потребовал не те проценты, неверно указал цену договора и не туда послал письмо. Занимайтесь этим делом только под присмотром юриста по 214 ФЗ, чтобы не обжечься.

Вместе с подачей иска вы оплачиваете госпошлину за расторжение договора долевого участия. Она составляет 5,000 рублей на каждый миллион от суммы квартиры. Первый миллион не тарифицируется. Штраф тоже. Параллельно уступаете проценты ИП на арбитражный суд и ваши оба дела идут вместе. По истечении трех месяцев суд оглашает вердикт. Если ответчик против, то он обжалует процесс, который занимает еще три-четыре месяца. Обжалование происходит в одном из четырех случаев, особенно когда вы взыскиваете много.

После решения суда проходит два месяца, вы получаете исполнительный лист, подаете его в банк и берете деньги. Банки застройщика вы находите через налоговую, куда подаете запрос о поиске счетов должника. В среднем весь процесс занимает 6-8 месяцев. В совсем лучших случаях порядка четырех и до 240% от стоимости ДДУ ваши.

Я надеюсь статья помогла вам открыть секреты одностороннего расторжения договора долевого участия дольщиком. Желаете уже вернуть свои деньги? Звоните по телефону +7 (495) 195-76-47 прямо сейчас, и один из наших лучших юристов проведет расторжение ДДУ.

Договор долевого участия, как и любой договор оказания услуг или купли-продажи, может быть расторгнут. Но в случае с квартирами в новостройках есть нюансы – здесь расторжение ДДУ происходит в соответствии с ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Есть несколько вариантов прекращения действия такого договора.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Что нужно дольщику знать о расторжении ДДУ? Для начала давайте разберемся с основами законов, которые регулируют процесс. Запуская расторжение договора долевого участия, нужно изучить статью девятую профильного федерального закона. Существуют четыре варианта, по которым в соответствии с ФЗ 214 происходит расторжение ДДУ:

• инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
• инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
• двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
• через судебное принуждение о расторжении договора.

Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику. Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком. В общем, заключить договор, подождать годик и пытаться вернуться деньги, получив куш за неустойку во время судебного разбирательства – плохая идея.

Стоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры.

Да, дольщик в соответствии с законом о защите прав потребителей может расторгнуть договор в любой момент, но зачастую такие документы прекращают действовать по инициативе дольщика из-за нескольких важных оснований, указанных в ст. 9 ФЗ-214. Все они связаны с нарушениями девелоперов.

При расторжении договора долевого участия никаких штрафов девелопер наложить на дольщика не может. Если он попытается сократить часть выплат от основной цифры договора, то это будет противоправным действием – подробнее можно узнать в ст. 32 закона о защите прав потребителей. Если вы расторгаете договор не по соглашению сторон – то сразу отметайте требование оплатить госпошлину за регистрационные действия в Росреестре. Здесь дольщику поможет ст. 333.33 НК РФ. Если же происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон – то придется заплатить 350 рублей. Кто будет платить – как договоритесь. Обычно застройщик.

В современных реалиях застройщик может предложить вам не запускать процесс расторжения договора, а просто переуступить права на квартиру другому физическому лицу. По сути – это такая же продажа доли, только не застройщиком вам, а от вас другому человеку. Обычно это бывают приближенные к фирме люди, родственники. Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки. Очень удобно. Но не пытайтесь получить больше, чем заплатили – это такая же сделка, как и любой договор купли-продажи, поэтому за сумму больше 1 млн рублей придется заплатить налог на разницу между вашей покупкой и суммой продажи.

Договор можно расторгнуть только до подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик предлагает вам подписать акт осмотра и передачи квартиры и обещает вернуть деньги потом, потому что у него будут проблемы – не соглашайтесь. Если подписали – все, жилье ваше, договор считается исполненным.

Давайте разберем подробнее ситуацию, когда дольщик решил самостоятельно отказаться от услуг застройщика. Итак, на основании ст.9 ФЗ-214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика происходит в следующих случаях:

• Срок передачи ключей дольщику просрочен более чем на 2 месяца от даты, указанной при заключении договора о строительстве квартиры.
• Дольщик убедился в том, что есть значительные нарушения технологии строительства или выявлено очень много брака при осмотре квартиры.
• Застройщик нарушил ч.2 ст.7 ФЗ-214 – там указано, что девелопер должен устранить недостатки на квартиру или уменьшить сумму, которую передает ему дольщик на сумму, нужную для устранения недостатков.
• Редкий случай – если у застройщица закончился договор поручительства (страховая компания, банковская компания – основания в ч.3 ст.15 ФЗ-214), и он не заключил новый, а также не сообщил о ситуации дольщику.

Если вы столкнулись с этими ситуациями, то в юридический отдел девелопера направляется претензия о расторжении ДДУ. Сделать это можно лично, убедившись в том, что законный представитель застройщика расписался в получении претензии, или направил ценное письмо с описью на юридический и фактический адрес застройщика.

Есть еще несколько оснований для расторжения, но обычно в таких случаях в одностороннем порядке дольщик может через суд попробовать расторгнуть договор долевого участия. Для этого нужны основания:

• Проектная декларация изменена существенна. Под существенными изменениями подразумеваются радикальное, более чем на 3%, увеличение или уменьшение площади квартиры.
• Приостановка работы на новостройке и ясное понимание, что в разумные сроки застройщик не сможет выполнить свои обязательства. К сожалению, этим часто пользуются недобропорядочные застройщики – дом возводится на 30-40%, а затем стройка останавливается. Поэтому дольщикам рекомендуется контролировать стройку на всех этапах, а не только с самого начала.
• Изменяется суть стройки – т.е. дом увеличивается на несколько этажей, меняется планировка квартир, меняется список нежилого имущества. Здесь на практике можно найти ситуации, когда застройщик пытается превратить первые 3-4 этажа новостройки в торговый центр. Для дольщика же обычно есть разница, жить в обычной новостройке или с массой торговых помещений и проблемами с парковкой и шумом.
• Меняется система водоснабжения и прочие ресурсные проблемы. Например, застройщик обещал, что отопление и водоснабжение будет идти от собственной домовой котельной, и поменял это. Или отказался от строительства собственной электроподстанции.
• Изменения в количестве парковок, степени озеленения и обеспеченности детскими площадками.

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, то застройщику придется возвращать всю стоимость договора по ДДУ и проценты за пользование чужими деньгами – здесь дольщику на помощь приходит ч.2 ст.9 ФЗ-214.

Напоминаем, что эти основания помогут вам взыскать деньги с застройщика в виде неустойки. Просто же цену договора можно вернуть с помощью 32-й статьи закона о защите прав потребителей. Однако в той же девятой статье указано, что дольщик не может расторгнуть ДДУ просто так, поэтому возможно придется идти в суд или же договариваться на соглашение сторон и переуступку.

Что нужно сделать, чтобы расторгнуть дду с застройщиком? Отправить заявление о расторжении договора долевого участия (скачать образец). Иногда этот документ называют уведомлением о расторжении ДДУ. Укажите в нем:

• Основания в соответствии со статьей 9 ФЗ-214.
• Основные требования по цене договора и расчет неустойки
• Реквизиты, куда застройщику нужно будет перевести деньги, или укажите дату, когда вы планируете явиться за деньгами лично.

Если через 20 дней после получения этого уведомления застройщик не выполнил ваши требования, пишите иск в суд. Исковое заявление содержит ту же информацию, что и уведомление, но дополняется – процентами за использование денег. Требование о штрафе – из которого 50% может получить дольщик. Судебные расходы – это деньги, которые вы потратите на пошлины и юриста. Будьте аккуратнее с последними расходами – они должны быть обоснованы.

Если говорить о расторжении ДДУ по инициативе дольщика, то судебная практика ясно показывает, что суды встают на сторону дольщика, если на то есть основания по 214-ФЗ. Но при этом могут сократить сумму неустойки и морального вреда, которые дольщик требует с девелопера.

Часто дольщики пугаются, если запускается процесс расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика. На самом деле, если вы исполнили все обязательство по ДДУ, то застройщик просто не сможет его расторгнуть без выплаты вам неустойки. Но если обязательства не выполнены, то суд встанет на сторону девелопера.

Итак, расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке застройщиком происходит в следующих ситуациях (они регламентируются ст. 5 ФЗ-214):

• Дольщик не заплатил застройщику денежные средства, указанные в договоре. Причем отклонился от даты оплаты более чем на 2 месяца, если в ДДУ указана эта дата. Речь идет о ситуации, когда вы сразу оплачиваете все сумму.
• Если дольщик постоянно, систематически, нарушал сроки внесения платежей – в ситуации рассрочки платежей. Под постоянно следует понимать просроченные даты более трех раз в год или разовое опоздание более чем на 2 месяца и более.

Что происходит, если основания у застройщика все-таки есть?

1. Вы получаете письмо от девелопера, в котором он предупреждает вас о том, что договор может быть расторгнут и напоминает график платежей и ваши обязанности.
2. Если вы игнорируете это письмо более чем 30 дней и не выполняете обязанности, то застройщик пишет вам еще одно письмо – заказное. В котором указывает, что расторгает ДДУ в одностороннем порядке.
3. Застройщик возвращает вам деньги. Причем сделано это должно быть не позднее, чем через 10 дней после отправки уведомления о том, что договор долевого участия расторгнут.
4. И даже здесь вы можете получить свои плюсы. Например, если в течение 10-ти дней девелопер не перевел вам уже уплаченные вами средства, то можно требовать неустойку – опять же по девятой статье закон о долевом строительстве.

Часто недобросовестные застройщики пытаются расторгнуть договор безо всяких на то оснований. Не нужно думать, что они имеют на это право. В таких ситуациях юристы рекомендуют пытаться заключить соглашение сторон и все-таки получить проценты за пользование вашими деньгами.

Также из судебной практики известны случаи, когда дольщик просрочил оплату договора не по своей вине. Например, застройщик вовремя не выдал реквизиты платежа, и в итоге дольщик оплатил все сумму только через три месяца. Когда стройка закончилась, цены на квартиры возросли, и застройщик решил расторгнуть договор и вернуть дольщику его деньги на основании просрочки единовременной оплаты – возможно, с целью затем продать квартиру дороже. Однако суд поддержал дольщика.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

• Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
• Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
• В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
• Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть. Оставьте на случай претензий из Росреестра копии этих документов.

Не стоит опасаться расторжения ДДУ в судебном порядке. Это четко регламентированный законодательством процесс, в котором дольщик находится в более выгодном положении.

Итак, если строительство новостройки закончилось по неизвестным причинам или приостановлено, а застройщик кормит «завтраками», или произошли другие события из ст. 9 214-ФЗ, то придется готовить документы в суд. Да, в этой ситуации можно не отправлять застройщику уведомление и пытаться расторгнуть договор в примирительном порядке – можно сразу просить помощи у суда.

В исковом заявлении вы указываете:

• данные застройщика – адрес, гендиректор, прочие реквизиты;
• собственные паспортные данные;
• требования о расторжении договора;
• требование вернуть вам деньги, которые ушли девелоперу на исполнение договора;
• требование выплатить вам проценты за то, что застройщик пользовался вашими деньгами;
• требования компенсации о понесенных убытках;
• при расторжении ДДУ с ипотекой – то включаете сюда же ущерб по выплаченным процентам и прочим расходам на оформление ипотеки – регистрацию сделки, страховку и прочее для получения займа;
• копию договора долевого участия;
• доказательства оснований для расторжения – фотографии стройки, документы о нарушениях застройщика, экспертизы, если таковые есть;
• в приложении добавьте расчет неустойки при расторжении договора;
• копию квитанции на уплату госпошлины.

Вы должны подать иск в соответствии со статьей 28 ГК РФ, в которой сказано, что дела подаются в суд района по месту нахождения застройщика.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

214-й федеральный закон регулирует срок возврата вам денег при расторжении договора долевого участия. В п.2 ст.9 вы можете найти информацию о том, что если договор расторгается в одностороннем порядке, то деньги должны прийти не более чем через 20 дней от дня расторжения. Если в судебном порядке – то у застройщика есть 10 дней после вступления решения в силу. Сюда же входит и срок на выплату неустойки. Если вы не обратились за деньгами, то застройщик должен положить их в депозит нотариуса и сообщить дольщику.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд

Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и застройщик так же ответственно подойдет к выполнению своих обязательств. Но не всегда это так. Строительные компании очень часто допускают разного рода нарушения. В этом случае у дольщика есть законное право отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ и потребовать с нарушителя компенсацию и возмещение своих расходов. Согласно 214 ФЗ, расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком возможно по ряду причин, которые освещены ниже. Но также нужно учесть, что и застройщик по своей инициативе может прекратить действие договора, если участник просрочил сроки оплаты жилья. Рассмотрим все случаи подробно.

В каких случаях возможно расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В федеральном законе предусмотрено два способа отказа от договора по инициативе участника: в досудебном или судебном порядке. Выбор того или иного варианта завит от причины, которая побудила дольщика решиться на эту крайнюю меру.

Основания для прекращения договора без обращения в судебную инстанцию:

1. Застройщик не передает жилье участнику в срок, установленный в договоре. При этом расторгнуть ДДУ можно, если просрочка составила не менее двух месяцев.
2. Застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, дефекты строительства, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
4. Закончился срок действия договора поручительства, при этом застройщик не заключил соглашение с другим банковским учреждением в течение двух недель после прекращения действия предыдущего поручительства.

Если участник долевого проекта толкнулся с одним из перечисленных выше обстоятельств, следует соблюдать следующий порядок действий:

1. Составить уведомление о том, что он прекращает исполнять договор и аннулирует его в одностороннем порядке.
2. Необходимо указать пункты договора, которые нарушил застройщик, привести ссылки на статьи закона, рассчитать размер неустойки, которую должна уплатить строительная компания, и заявить об убытках. Нужно также указать свои реквизиты для перевода денег.
3. Отправить уведомление в адрес застройщика почтовым отправлением в заказном виде. При этом нужно сделать опись всех вложений.

Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период, в течение которого застройщик пользовался деньгами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе

Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.

Расторжение договора дольщиком по 214 ФЗ через суд возможно по следующим основаниям:

1. На строительной площадке не ведутся работы, стройка полностью заморожена, что явно свидетельствует о том, что в положенное время дом не будет достроен.
2. Проектные документы претерпели существенные изменения.
3. Дольщику передают жилье, площадь которого более чем на 5 % в ту или другую сторону не соответствует квадратуре, указанной в договоре.
4. Изменилось назначение общих помещений, входящих в состав дома.

Если налицо хоть один из указанных выше фактов, необходимо обращаться прямиком в суд. В исковом заявлении нужно выставить следующие требования:

• возврата всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
• взыскание неустойки за весь период пользования вашими деньгами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
• погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
• компенсацию морального вреда. Исходя из судебной практики, целесообразно выставлять требование на сумму, не превышающую 15-20 тысяч рублей;
• выплату штрафа в размере 50 % от цены всего иска;
• компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти будних дней, выплатить всю сумму, которую присудил суд. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают капать новые проценты на невыплаченную сумму. Многие дольщики для участия в долевом проекте берут ипотечный кредит. В этом случае процедура расторжения ДДУ несколько усложняется. Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Основания для одностороннего отказа:

• просрочка оплаты более чем на шестьдесят дней, если по условиям договора предусмотрена единовременная выплата;
• задержка на два месяца и более или трехразовая просрочка платежа в течение года, если платежи вносятся частями.

Прежде, чем инициировать расторжение договора, застройщик обязан уведомить участника о необходимости погасить всю свою задолженность и предупредить его о последствиях неисполнения данного требования. Процедура производится в соответствии с федеральным законом и опирается на прописанный в 214 ФЗ порядок расторжения, уведомление за 30 дней до прекращения договора направляется дольщику. Если последний в течение месяца не перечислит оплату, застройщик может расторгнуть ДДУ, потребовав также уплаты процентов (1/300 ставки ЦБ от суммы просрочки за каждый неоплаченный день). Девелопер обязан не позднее чем в десятидневный срок вернуть участнику все его средства, однако он не имеет права снимать неустойку с возвращаемой суммы.

Расторгнутый договор должен в обязательном порядке пройти регистрацию в Росрестре. Для этого дольщик или застройщик (в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения) должен обратиться в госорган и подать следующие документы:

• заявление участника о внесении сведений об аннулировании ДДУ в ЕГРН;
• копия отправленного застройщику уведомления и документ, подтверждающий отправку (при одностороннем отказе от договора);
• копия решения суда (если расторжение происходило через суд);
• квитанцию об уплате пошлины (сегодня ее размер оставляет 350 руб.).

Какие существуют риски для дольщика при расторжении договора

Процедура банкротства длится несколько месяцев, и велик риск вообще не увидеть своих денег, поскольку дольщик попадает только в третью очередь кредиторов. В то же время участник уже не может включить в реестр требование о передаче ему жилья, поскольку договор ДДУ расторгнут. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно. Перед тем как инициировать прекращение договора, необходимо взвесить все за и против, желательно более подробно изучить деятельность застройщика, постараться проанализировать его финансовое состояние. Конечно, самостоятельно сделать все это не так просто, но здесь к вам на помощь придут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут вам наилучший вариант решения вашей проблемы. Вы можете связаться с нами в любое удобное время, для этого зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты. Вы также можете оставить свое сообщение, или задать интересующий вопрос в форме обратной связи.

Оцените статью: