Мошенники на рынке недвижимости

На рынке недвижимости множество мошеннических схем. По-прежнему работают и уже всем известные, много раз отработанные — невозврат задатка, появление липовых наследников, поддельные завещания и т. д. Но мошенники становятся все изощреннее, а их аферы — все сложнее и неожиданнее.

Рассказываем о нескольких редких и нестандартных способах обмана, которых нужно опасаться как владельцам, так и покупателям жилья.

Один из нестандартных способов мошенничества на вторичном рынке связан с подменой собственника. К риелторам обратился представитель продавца — личный помощник некой собственницы загородного дома в ближнем Подмосковье. Цена дома была вполне адекватной, поэтому покупатель нашелся за пару месяцев. Продавец попросил задаток в размере 10% от стоимости объекта. Это штатная ситуация, поэтому просьба никого не насторожила. Но во время подготовки документов у риелторов вызвала подозрения владелица коттеджа. Согласно паспортным данным, она родилась и всю жизнь прожила в столице. Однако при разговоре с ней отчетливо слышался своеобразный говор. К тому же женщина выглядела явно старше своего «паспортного» возраста.

После обращения в правоохранительные органы выяснилось, что продать дом пытались мошенники, завладев оригиналами всех документов настоящего собственника, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Чтобы продать жилье, они просто нашли похожую на хозяйку (а точнее на ее фотографию в паспорте) женщину. Однако схема была раскрыта. На самом деле куда чаще в подобных случаях мошенники оформляют доверенность у нотариуса. Возможно, если бы преступникам удалось получить такой документ, афера могла состояться.

Показ одной квартиры и продажа другой

Еще один пример необычного мошенничества — когда потенциальному покупателю показывают одну квартиру, а продают другую. Смысл в том, что нечистоплотный риелтор продает жилье в плохом состоянии, а по факту делает фото и приглашает на просмотры совсем другого объекта с хорошим ремонтом.

И подобная ситуация действительно возможна, особенно в спальных районах города с типовой застройкой, где каждый дом похож на соседний, — отмечает Мария Литинецкая. — Как правило, брокер в таком случае привозит потенциального клиента сразу же к подъезду, в темное время суток, чтобы тот не имел возможности погулять во дворе или увидеть номер дома.

Когда покупатель выходит на сделку, в договоре прописывается настоящий адрес квартиры с плохим ремонтом. На первый взгляд, подобная схема маловероятна, по факту многие покупатели не обращают внимание на такие мелочи, как номер корпуса, пояснила эксперт. В результате невнимательности клиенты становятся владельцами совсем не той квартиры, которую им показывали.

Бывает, что мошенническая схема представляет собой сложную комбинацию. Руководитель практики жилищного права и социальных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко рассказал о случае, когда мошенники разыграли целый спектакль с участием подставных лиц.

Мошенник через сарафанное радио распространил о себе информацию, что он может решить любые вопросы с правоохранительными органами. К нему обратился мужчина с просьбой посодействовать возврату изъятых водительских прав. В разговоре он обмолвился, что у него в собственности есть несколько квартир. Мошенник взял у обратившегося деньги за решение его проблем с правами, но заодно решил завладеть и одной из квартир. Мошенник пригласил клиента в кафе, где сообщил, что вопрос с правами почти решен, а заодно познакомил его с несовершеннолетней девушкой, с которой у мужчины впоследствии завязались отношения.

Через некоторое время сообщники автора аферы с поддельными удостоверениями сотрудников полиции явились к клиенту и сообщили, что девушка подала на него заявление об изнасиловании. Испуганный мужчина обратился к «решальщику» уже с новой проблемой. Мошенник согласился помочь, но предложил клиенту переписать на третье лицо одну из квартир — в качестве отступного. Что клиент и сделал, получив на руки фальшивое постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Квартира сразу была продана, а деньги — поделены между участниками аферы. При этом мужчина, лишившийся квартиры, в полицию не обращался, решив, что для него все сложилось наилучшим образом. Схема раскрылась позднее при расследовании других преступлений этой группы мошенников.

Владелец со справкой от психиатра

С большой осторожностью нужно относиться к сделкам, если собственник жилплощади состоит на учете в психдиспансере, советует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Через какое-то время после продажи квартиры владелец может заявить, что сделка была недействительной, так как в тот день он принимал лекарства и не понимал, что происходит, — пояснил эксперт. — В результате квартиру по решению суда могут вернуть прежнему владельцу, а точнее — его родственникам и опекунам, также участвующим в мошеннической схеме. Полученные за продажу средства он возвращать не будет, так как, к примеру, не помнит факт передачи денег.

У этой схемы есть еще более редкая разновидность, касающаяся тех случаев, когда по низкой стоимости продается объект, нуждающийся в ремонте. Люди покупают его, проводят ремонтные работы, а затем бывший собственник заявляет о недействительности сделки, ссылаясь на свое психическое расстройство. Причем деньги, полученные за продажу жилья, он может все-таки вернуть (хотя, возможно, и не в полном объеме), зато квартира достается ему обратно с бонусом — качественным ремонтом от новых владельцев.

Владелица лишилась квартиры, обратившись в мошенническую структуру за займом, рассказала руководитель практики уголовного и административного права компании «Амулекс» Алена Зеленовская. Женщине срочно нужны были деньги на операцию матери, кредит из-за предпенсионного возраста и отсутствия подтвержденного дохода она нигде получить не смогла. Ситуация была безвыходная, и она рискнула обратиться в организацию, предоставляющую займы под залог жилья.

Женщина взяла в долг 1,2 млн руб. и договор подписала, не вникая, лишь удостоверившись, что ежемесячные платежи вполне подъемны. Между тем в договоре, кроме ежемесячных сумм, был указан последний платеж в размере тех же 1,2 млн руб. как компенсация процентов по договору. Договор в Росреестре был зарегистрирован как ипотечный. В качестве реквизитов для перечисления денежных средств — номер лицевого счета физического лица. С квартирой владелице, резюмирует эксперт, скорее всего, придется распрощаться.

Подобные микрофинансовые организации нередко также предлагают заемщикам вместо договора залога недвижимости подписать бумагу о передаче жилья во владение кредитора. При этом они специально ставят для заемщика трудновыполнимые условия, чтобы недвижимость отошла им.

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
• правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
• справки из ПНД и НД;
• согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Всегда недвижимость была одной из выгодных сфер вложения капитала. Следовательно, это широкое поле деятельности для инвестирования и бизнеса. Но, к сожалению, и здесь не обходится без нечестных на руку людей.

Порой люди из-за своей невнимательности при осуществлении сделки купли-продажи могут стать их жертвой. Так, давайте же разберемся, что это мошенничество на рынке недвижимости и дадим ему определение.

Мошенничество — хищение чужого имущества или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием.

Сделкой являются сознательные действия лиц, которые направлены на прекращение или изменение, установление их обязанностей и прав. Любой сделке присуща правовая цель, которая обязана быть законной и осуществимой.

Сделка действительна, если соблюдены условия: правовые последствия не противоречат нормативным актам и закону; заключена правоспособными и дееспособными лицами; содержание является их действительной волей; оформлена в письменном виде, заверена нотариусом в случаях, установленных законом.

Сделки с недвижимостью будут признаны недействительными, если заключены:

• лицом недееспособным;
• лицом, которое не способно понимать значение совершаемых действий;
• под влиянием заблуждения, которое имеет существенное значение;
• впоследствии стечения тяжелых обстоятельств.

В современном обществе мошенничество стало одной из весомых проблем. Рынок недвижимости, к сожалению, по количеству преступлений и темпам их роста уступает лишь только сфере финансов.

Рост преступлений, связанный с обманом клиентов на рынке недвижимости сделали его опасной сферой деятельности. И если рассматривать недвижимость как самый дорогой товар, то получается, что непосредственной опасности подвержены собственники недвижимости. Все это усугубляется еще и тем, что, по сведениям правоохранительных органов и судов комплекс юридических норм, которые регулируют стороны правоотношений на рынке недвижимости, еще требует доработки.

В сложившейся ситуации правительство разработало систему мер, направленных на предотвращение преступности в сфере недвижимости:

1. Усовершенствование нормативной, а также правовой базы в сфере недвижимости, предложение законодательных инициатив для ликвидации предпосылок движения наличных денег, которые не учтены рынке недвижимости и иных моментов, не урегулированных законодательством.
2. Обязательное лицензирование деятельности участников рынка.
3. В правоохранительных органах предложено создать специальные подразделения по борьбе с преступностью в этой сфере.
4. Усовершенствовать процедуру оформления сделок с недвижимостью и регистрацию права собственности на жилье.
5. Организовать работу с «группами риска» на рынке недвижимости и обеспечить социальную поддержку одиноких пожилых граждан.

Мошенничество в сфере страхования транспортных средств очень часты. Смотрите, что придумывают аферисты.

Существует ряд схем, на которые до сих пор попадаются граждане в сфере инвестирования в строительство.

Согласно статистике, в 2019 году преступная деятельность на рынке недвижимости продолжает расти. Особого внимания заслуживают мошеннические действия, сопряженные с убийством собственников квартир.

«Черный» риелтор — субъект, занимающийся сделками купли-продажи незаконным способом.

Его задача — лишить квартиры законного владельца и перепродать ее. В основном сделки совершаются по доверенности. Жертвы ставят личную подпись на документах при «черных» риелторах.

В арсенале этих мошенников множество противоправных способов. Часть из них сопряжена с нанесением ущерба здоровью и даже угрозой жизни владельца недвижимости. Известны случаи, когда преступной деятельностью такого рода занимаются не в одиночку, а создав группы, включающие людей «нужных» профессий, необходимых для афер. Также используются более жесткие методы с применением психотропных веществ, помещением, до момента подписания договора, в психиатрическую больницу и т. д.

Другие способы предполагают «помощь» работников паспортного стола и нотариусов (регистрация, а после расторжения брака с умершими, и последующей пропиской его в другой город, оформление доверенности от имени умершего на продажу квартиры). Еще частыми жертвами аферистов становятся пьющие люди, которые после махинаций с их жильем остаются без недвижимости.

Если ущемляются права на недвижимость несовершеннолетних лиц, то сделка о купле-продаже признается недействительной. Для совершения любых административных действий, а также сделок с недвижимостью, в которых прописаны граждане младше 18 лет, нужно разрешение органов опеки.

Особенно процветает мошенничество с арендой жилья в курортных городах. В Сочи жертвами мошенников в течение 10 дней стали 230 клиентов.

Суть действия аферистов следующая:

1. При обращении в агентство недвижимости для аренды квартиры клиент сталкивается с отсрочкой заселения после внесения оплаты. Впоследствии телефоны агентства не отвечают, а по прежнему адресу размещена уже другая фирма.
2. Квартира сдается в аренду без согласия совладельцев (один из собственников сдает недвижимость без согласия другого и последний высказывает свое несогласие и договор расторгается).
3. Мошенник снимает квартиру и сразу предлагает ее в аренду по заниженной цене нескольким клиентам от лица собственника, пользуясь при этом поддельными документами. Клиент оплачивает за месяц проживания или дает залог, а мнимый собственник просит отсрочки на несколько дней по разным причинам и исчезает.

Отметим, что покупатели, арендаторы жилья могут оказаться недобросовестными, при этом целью афериста всегда остается желание стать владельцем документов, согласно которым он сможет зарегистрировать право собственности на недвижимость с минимальными вложениями или вообще без них.

Граждане без особого достатка часто становятся жертвами мошенников, это связано с экономией средств на квалифицированного юриста, причем сами оказываются юридически не подкованными.

1. Нечистые на руку покупатели могут использовать фальшивые купюры, «фантики» из цветной бумаги, которые продавец может получить при пересчете средств. Особенно увеличивается риск, если рассчитываются наличными средствами без свидетелей.
2. Покупатели могут использовать и чистые листы бумаги, которые находятся среди документов, чтобы затем на них распечатать нужную информацию. Также существует риск подписать договор купли-продажи, дарения, где стоимость недвижимости будет занижена.
3. Еще один достаточно новый способ оставить продавца квартиры без денежных средств после того, как договор подписан. От покупателя поступает предложение продавцу поставить подпись без произведения полной оплаты по каким-то причинам с оговоркой рассчитаться несколько позже, договор при этом находится у продавца. После чего у нотариуса делается дубликат, и аферист регистрируется как собственник жилья.
4. Мошенник пересдает в аренду недвижимость без согласия лиц, которые в ней прописаны. В результате сделка недействительна, так как сдавать квартиру может лишь тот человек, который в ней прописан и заключил договор найма.

Стратегия фокусирования на издержках приносит пользу бизнесу. Подробности в статье.

Нужен ли ОКПО для ИП? Смотрите здесь.

Множества преступлений на рынке недвижимости возможно избежать, если соблюдать такие меры предосторожности:

• никогда не отдавайте незнакомым людям документы на недвижимость либо, удостоверяющие личность;
• при покупке жилья требуйте встречи с собственником для получения ответов на вопросы;
• не занижайте стоимость недвижимости, в договоре купли-продажи, так как в случае расторжения будет возвращена лишь сумма, что в договоре указана;
• при найме, сдаче жилья в аренду обязательно составляйте договор аренды с указанием данных паспорта, регистрации сторон;
• при появлении сомнений в процессе заключения сделки постарайтесь выяснить кто собственник недвижимости, не является ли квартира под арестом и не находится в залоге (эту информацию есть возможность получить за определенную плату в Центре обслуживания населения). Уточните информацию у соседей о предыдущих хозяевах;
• при расчете за жилье пользуйтесь услугами коммерческих банков, которым доверяете;
• если вы сомневаетесь в своих возможностях, стоит обратиться к юристу или в агентство недвижимости.

В таких схемах участвуют объекты, которые невозможно использовать для проживания. То есть под сделку изначально выбирается квартира в очень плохом состоянии. Очевидно, что покупатель будет делать в ней ремонт. Многие не скрывают этого, и на сделке смело делятся своими планами. Покупатели не чувствуют опасности, раскрывая эту информацию, но спустя несколько месяцев продавец обращается в суд с иском о недействительности сделки.

Эксперты рынка недвижимости говорят, что такие схемы готовятся заранее и тщательно продумываются. Поэтому у покупателя нет шансов доказать факт мошенничества. Чаще всего продажа проводится от лица, действительно страдающего психическим расстройством. “Причем иногда родственники или опекуны могут специально в день заключения сделки обратиться в психдиспансер или в психбольницу с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры”, – поясняет Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. И во время следующего за сделкой судебного разбирательства так называемый продавец заявляет, что он при заключении сделки вообще ничего не помнил, так как, например, принимал в этот день какие-то лекарства.

Проблема заключается в том, что закон напрямую не обязывает компенсировать пострадавшему покупателю стоимость произведенных в квартире ремонтных работ. Можно попытаться доказать неосновательное обогащение продавца, но проблемы часто появляются на этапе исполнения решения – продавцу нечем возместить стоимость ремонта.

Потеря квартиры с ремонтом, по мнению экспертов, не самое страшное. Продавец может не захотеть возвращать полученные деньги. “Например, заявить, что не помнит факт передачи этой суммы”, – отмечает Михаил Куликов.

Такую сделку легче предотвратить, чем иметь дело с ее последствиями. Насторожить при покупке должна цена квартиры ниже рыночной или “быстрая” продажа. То есть квартира перешла в руки нынешнего владельца совсем недавно. Суть в том, что такую схему можно осуществить при наличии двух факторов: ветхой квартиры и собственника с расстройством психики. Поэтому перед мошеннической сделкой жилье переводится на нужного собственника.

Застраховаться от такого вида мошенничества помогут справки от продавца о том, что он не страдает психическими расстройствами и не стоит на учете в медицинском учреждении. “Конечно, и не состоящий на учете человек может в момент совершения сделки не осознавать значения своих действий, но доказать это сложнее”, – говорит президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Сделки, в которых участвуют люди с расстройствами психики, проводятся с медицинским освидетельствованием собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора. Кроме того, можно обратиться и к нотариусу, он обязан убедиться в том, что стороны понимают значение своих действий, считает Сухов.

Возможно, нам стоит пристально присмотреться к зарубежному опыту, особенно к тем странам, где оформить покупку жилья можно только через нотариуса. Практика показывает, что там подобных историй, когда покупатель квартиры лишился жилья, нет. Так как нотариус все досконально проверит. Как рассказали выступавшие на семинаре, в Германии, например, в ходе договора детально прописываются все мелочи, вплоть до того, в каком состоянии должны быть подоконники, и должен ли продавец оставить в люстре лампочки, или же квартира продается без них.

Стоит так же напомнить, что по нашим законам, нотариальный документ обладает особой силой. Чтобы его оспорить нужны веские основания. Если бы покупатели квартир, о которых идет речь в статье, оформили жилье через нотариуса, продавец уже не смог бы прийти и сказать, что был в момент сделки не в себе.

Напомним, что особую доказательную силу нотариальный акт приобрел с 1 января 2015 года после вступления в силу соответствующего закона. До того на практике действительно подчас возникали проблемы. Например, недовольные наследники оспаривали завещания, утверждая в суде, что их родной человек под конец жизни сошел с ума. Появилось даже такое явление, как посмертная психиатрическая экспертиза. Специалистов такая практика возмущала. Но психиатры действительно уверяли, что могут задним числом увидеть безумие в глазах человека (уже мертвого человека), отписавшего квартиру не постылым (и забывшим его при жизни) племянникам, а кому-то постороннему, проявившему тепло и заботу. Сейчас же так просто нотариальный акт не отменить. К тому же нотариусы вправе фиксировать на видео все действия

“Нотариально удостоверенный документ поможет отсечь необоснованные претензии, а также попытки мошенников, выдающих себя за наследников, прибрать к рукам часть имущества его законных владельцев, – объясняют в Федеральной нотариальной палате России. – Не менее важно быть защищенными и в случаях сделок с недвижимостью”. Любая сделка, условия которой удостоверены нотариусом, либо любой иной документ, нотариально удостоверенный, даже в случае возникновения каких-то проблем будут рассматриваться судом как факты, в подлинности которых сомнений нет.

Важно также, что нотариус работает фактически в режиме одного окна: сам собирает документы и отправляет на регистрацию. При этом сроки регистрации сделки через нотариуса сокращены.

Мошенничество с недвижимостью постоянно эволюционирует. Как только одни схемы обмана перестают работать, мошенники придумывают другие. Разбираем актуальные примеры вместе с директором офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлией Дымовой.

Итак, начнем с относительно новой схемы мошенничества. Она связана с покупкой квартир в домах под снос. Например, вы решили купить вторичное жилье, которое досталась человеку взамен старого после сноса дома. Такие квартиры часто находятся в новых домах. Внешне все выглядит прозрачно.

Но в этой ситуации проверять надо не новую, а старую, снесенную квартиру. Самая распространенная подложная схема — это манипуляции с недвижимостью умерших одиноких собственников, которые не имели никакого отношения к людям, продающим вам жилье в новостройке. По закону квартира (так называемое выморочное имущество) должна была перейти государству. Но по «серым» схемам вывода подобных объектов сделки совершаются с человеком, который на момент регистрации документов уже скончался.

Дело в том, что с 2000 года сделки можно подтверждать в обычной письменной форме, а подлинность подписи на обычном (не нотариальном) договоре госорганы проверять не обязаны. Но рано или поздно правоохранительные органы все же устанавливают факт подлога подписи, и расплачиваться приходится новым неудачливым владельцам. Сегодня московский Департамент городского имущества оспаривает подобные сделки довольно часто, пополняя таким образом жилищный фонд для распределения между очередниками и другими льготниками.

Другой вид опасных сделок связан с собственниками, которые страдают алкогольной, наркотической зависимостью или имеют в анамнезе диагностированное психиатрическое заболевание. Для того чтобы снизить риски, покупая такую квартиру, специалисты рекомендуют вызвать на сделку психиатра или нарколога.

Это правильно, но не всегда решает проблему. Ведь врач сможет зафиксировать состояние продавца только лишь в момент заключения сделки, но не проследить общую динамику. Следовательно, сделку через некоторое время все равно могут признать недействительной (если окажется, что человек все же не отдавал себе отчета в своих действиях). Несмотря на то что состояние алкогольного опьянения в административном и уголовном законодательстве считается отягчающим, при сделках государство может стать на сторону продавца. Так, судья обязан лишить права собственности покупателя квартиры (в том числе пенсионера или ребенка), если выяснится, что при заключении сделки были нарушены права продавца или если, подписывая договор, он находился в состоянии алкогольного опьянения либо не мог руководить своими действиями из-за психического расстройства.

Бывает, что после покупки квартиры в ней обнаруживается куча недостатков, и покупатель пытается признать сделку недействительной. Например, в нашей практике был случай, когда покупатель, переехав в квартиру, обнаружил, что в ней постоянно очень шумно из-за близко проложенных трамвайных путей, и пытался аннулировать сделку. Многие продавцы сознательно показывают квартиру в «правильное» время — например, когда шум от транспорта заглушается общим гулом улицы или когда дома нет «сложных» соседей. Конечно, на этих основаниях признать сделку недействительной вряд ли удастся, но сутяжники любят подавать подобные псевдоиски. Если вы продаете квартиру и не хотите в дальнейшем претензий, важно добавить в договор купли-продажи был пункт о том, что объект осмотрен и его качественные характеристики устраивают покупателя.

Очень часто в мошеннических схемах «участвуют» и несовершеннолетние собственники. Например, для того, чтобы легко получить от органов опеки разрешение на продажу, детей выписывают к родственникам, живущим в регионах. В некоторых округах Москвы (например, ЦАО) органы опеки не дают разрешения на продажу вторичной недвижимости, находящейся в собственности, с целью одновременной покупки новостройки. То есть опека в ЦАО рассматривает документы, только если уже имеется право собственности на другую квартиру.

Однако если выписать ребенка в другой регион, то для продавца дело существенно упростится. Как правило, чем дальше от центра, тем лояльнее правоприменение, и все чаще встречаются случаи, когда опека дает разрешение на продажу квартиры, при том, что одномоментно никакая недвижимость не покупается. Такой объект впоследствии может стать для покупателя проблемным.

Текст подготовила Александра Лавришева

Оцените статью: