Ипотечный сертификат участия это

Информация на тему: "ипотечный сертификат участия это" в доступном виде. Если вы хотите задать вопрос, то вы можете это сделать в специальном окне дежурного юриста.

Если простыми словами, то ипотечный сертификат участия представляет собой ценную именную бумагу коллективного инвестирования. По своей экономической сути она не относятся к долговым инструментам, и не может использоваться в качестве залога для целей получения кредита.

Сертификат участия не имеет номинальной стоимости, существует в бездокументарной форме и является производным финансовым инструментом. Он не может:

  • являться основой для выпуска других бумаги;
  • включаться в ипотечное покрытие.

Доходность ИСУ, напрямую зависит от следующих факторов:

  • качественности пула закладных и его обслуживания;
  • процентных ставок по кредитам.

Впервые данное понятие появилось в 2003 году, когда был принятием ФЗ N152. Основной идеей было вывести на рынок новые виды финансовых инструментов.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Приобретать ИСУ могут как компании, так и физические лица. Владельцы участвуют в доходах, образующихся из строго обозначенных видов активов, а именно ипотечных закладных. Все риски распределяются между собственниками. По прибыльности сертификаты несколько опережают облигации.

ИСУ удостоверяется факт владения держателем бумаги доли в общей собственности конкретного пула закладных по ипотеке, по которым должники погашают задолженность и оплачивают проценты по займам. Именно из этих средств и формируется покрытие.

Ипотечный сертификат участия дает владельцу следующие права:

  • требовать от УК должного менеджмента ипотечным покрытием;
  • получать доход.

Приобрести бумагу можно по предварительной заявке на зафиксированную в рублях сумму и только у коммерческих структур, которые имеют лицензию на работу с паевыми фондами или на Московской бирже.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Пул закладных ипотечных должников, которыми владеет кредитная организация, продается управляющей компании, и переходит к ней в доверительное управление в полном объеме. За счет этой операции увеличивается ликвидность банков, которые правомочны переуступать закладные третьим лицам без согласия должников.

После закрытия сделки эмитируются ИСУ, после чего реализуются инвесторам. Денежные потоки, поступающие по закладным, и образующие ипотечное покрытие, распределяются между всеми владельцами ипотечных сертификатов. За вычетом сумм, направляемых в пользу УК.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Имеется другой вариант

Кредитор передает закладные управляющей компании, которая под ипотечное покрытие выпускает сертификаты. После чего он целиком передается банку, который самостоятельно занимается его реализацией конечному покупателю. В любом случае, обязательство по выплате дивидендов лежит на управляющем.

Каждая Управляющая компания выпускает свои сертификаты, например:

Если должник отказывается оплачивать кредит, УК обращается к коллекторам. По закладным, обеспеченным недвижимостью, взыскать с неплательщиков задолженность быстрее и проще чем по кредитным договорам.

При выпуске сертификатов должны соблюдаться определенные условия:

  • объем не превышает обеспечения;
  • период хождения не дольше срока действия закладной;
  • стоимость не более чем капитал эмитента, умноженный на 50;
  • минимальный предел — 100 000 евро по курсу ЦБ на дату выпуска.

Обязанности Управляющих:

  • аккумулировать платежи, поступающие от ипотечного покрытия и;
  • переводить денежные средства владельцам ИСУ;
  • обеспечивать исполнения обязательств по закладным, составляющим основу покрытия;
  • созывать собрания по совместному заявлению как минимум 10% собственников бумаг.

УК в обязательном порядке предоставляет следующую информацию на ежемесячной основе:

  • баланс активов, составляющих покрытие;
  • его размер;
  • расходы на свое вознаграждение.

Пока ИСУ не получил широкого распространения, и продолжает оставаться достаточно новым финансовым инструментом. Хотя и отмечается динамика роста сделок. Несмотря на то, что приобретение сертификатов доступно частным инвесторам, не многие знакомы с этой бумагой.

Некоторые специалисты полагают, что сертификаты по своей финансовой структуре аналогичны паевым фондам, и не имеет смысла их разделять на самостоятельные виды инвестирования. ЦБ с 2016 года рассматривает вопрос о замене ИСУ на закрытые паевые фонды.

Автор Абрамова Елена Николаевна опубликовала статью: «Ипотечный сертификат участия», Москва, Количество страниц: 63-74, год издания: 2008 г.

Инвестиции в недвижимость в России остаются чуть ли ни единственным вариантом выгодного вложения денег, как среди крупных финансовых организаций, страховых компаний или инвестиционных фондов, так и большинством населения, где используются традиционные формы вложения капитала, так и более современные, такие как, ипотечный сертификат участия.

При всех своих достоинствах,:

  1. как надежность,
  2. постоянный рост стоимости квадратного метра,

У этой инвестиции есть один существенный недостаток. Этот недостаток связан с тем, что проведение сделок с объектами недвижимости занимает существенный период времени.

  • От момента покупки на стадии строительства, до момента реализации объекта на открытом рынке, в лучшем случае такие сроки составляют 1 -1.5 года. Понятно, что такой временной разрыв подвергает инвестора значительному риску, в том числе и связанному с резким обесцениванием рубля, как национальной валюты. Что по крайне мере было уже два раза за последние четыре года (2014 и 2016 гг.)
Читайте так же:  Уведомление пфр о ликвидации ооо образец

Некоторым образом частично эта проблема инвесторов была решена в самом начале 2000 гг., когда на рынок инвестирования вышли, так называемые Закрытые фонды недвижимости или ЗПИФ, которые инвестировали деньги миллионов вкладчиков в различные девелоперские проекты по всей стране.

Но кроме этой схемы, у которой есть тоже немало недостатков , есть также вариант использования в качестве инвестиции в недвижимость ценные бумаги.

В этой статье мы как раз и расскажем о такой ценной бумаге, которая имеет название – Ипотечный сертификат участия или ипотечная закладная (образец закладной тут). О том, в чем заключается преимущество ее использования инвесторами, а также на каких принципах работает такая схема инвестирования в недвижимость.

ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО

Москва, обл 8 (499) 703-35-33 доб. 822
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 309-06-71 доб. 475
Федеральный номер 8 (800) 555-67-55 доб. 454

Принцип работы ипотечных ценных бумаг, формы выпуска и обращения.

Использование ценных бумаг в качестве инвестиционного инструмента на рынке недвижимости, пришло в Россию с западных рынков капитала, где эта форма инвестирования существует несколько десятков лет.

Общий принцип работы ипотечной бумаги состоит в следующем.

  1. Допустим, строится объект недвижимости — дом. Этот дом продается в кредит собственнику, о чем между ним и девелопером (строителем) или банком заключается кредитное соглашение. Этот кредитный договор (образец договора тут)обеспечивает его держателю постоянный финансовый поток в виде платежей по кредиту, плюс проценты по нему.
  2. С этим договором девелопер идет в банк для того, чтобы получить в свою очередь у банка кредит. В качестве средства обеспечения предоставляет указанный договор с покупателем дома. Банк под этот договор выдает девелоперу кредит, и он продолжает строить дом.
  3. Далее банк, имея на руках множество таких кредитных договоров, под них выпускает ценные бумаги, т.е. ту самую ипотечную закладную. Эти закладные выпускаются в обращение банком на открытом рынке, в том числе и на фондовой бирже, где инвесторы охотно покупают такие бумаги, так как они в конечном итоге обеспечены недвижимостью.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Firg77.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2F01-300x136

Суть схемы состоит в том, что пока еще дом строится, деньги, вложенные в его строительство, инвестиции уже обращаются на рынке, принося доход и девелоперу, и посредникам (банкам), и тем, инвесторам, которые будут покупать такие ценные бумаги.

Что касается наших российских реалий, то впервые ипотечные сертификаты подобные ипотечным закладным появились в 2003 году и их выпуск, обращение были регламентированы законодательным актом в виде ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

  • Согласно этого закона, гарантом исполнения обязательств перед инвесторами по ипотечной ценной бумаге, т.е. ИСУ, является организация ее выпустившая. Кто может выпускать такие ценные бумаги.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Firg77.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2F02-300x189

  1. Банки, выступающие в качестве посредника или андеррайтера по сбору пула ипотечных закладных и выпуска на их базе ИСУ.
  2. специальные ипотечные агентства, работающие по государственным программам развития рынка ипотечного кредитования, такие, например, как АИЖК (Агентств ипотечного жилищного кредитования).
  3. девелоперские холдинги, имеющие масштабные строительные объекты.

Ценная бумага, выпускающаяся под залог недвижимости, в частности ИСУ, является активом самого высокого класса надежности (т.е. имеет инвестиционный рейтинг не ниже А). Это обусловливает высокий спрос на них со стороны инвесторов. Купить такую ценную бумагу может практически любой человек. Для чего необходимо заключить брокерское соглашение с одной из брокерских компаний, работающих на фондовом рынке и через нее уже потом, либо самостоятельно, либо при поддержке инвестиционных консультантов осуществить покупки таких ценных бумаг. Также в продажу ИСУ предлагают банки и страховые компании, которые имеют в составе своего кредитного портфеля подобные активы.

Несомненно, ИСУ как инструмент

Ч ем привлекательны ИСУ и какие у них есть недостатки

Инвестирования в недвижимость, предоставляет возможность любому инвестору вложить свои деньги в рынок недвижимости. Действительно не у всех имеется лишних 5-10 млн. рублей, чтобы купить квартиру и получать доходы от нее. Поэтому главное достоинство ИСУ – это реальный вариант инвестору с любым капиталом участвовать в инвестиционном проекте, стоимость которого может достигать нескольких миллиардов.

  • относительно высокая доходность по ипотечным ценным бумагам, которая обусловлена постоянно расширяющимся спросом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах страны, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и др. Средняя норма прибыли по ИСУ на 2017 -2019 год составляет порядка 11% в год. Это как минимум в 1.5 раза выше, чем доход по банковским депозитам.
  • с помощью ИСУ можно диверсифицировать любой инвестиционный или кредитный портфель, придавая ему более устойчивый характер, за счет ценных бумаг, имеющих фиксированную доходность, тем более с гарантийным обеспечением, в виде строящихся или уже построенных домов, квартир или коттеджных поселков.
  • длительный инвестиционный горизонт таких бумаг как ИСУ позволяет спланировать личный капитал на сроки до 35 — 40 лет включительно.
  • высокий рейтинг надежности ИСУ, как ценной бумаги на фондовых площадках страны, в первую очередь на ММВБ (московской фондовой бирже), где ИСУ в основном и обращаются.
  • относительно постоянный приток прибыли по ИСУ у инвестора в виде промежуточных дивидендов или процентов, которые исчисляются и выплачиваются инвесторам не реже одного раза в квартал (раз в три месяца).
Читайте так же:  Как государство помогает предпринимателям

Кроме этого ИСУ очень выгодно использовать для рефинансирования инвестором своего личного ипотечного займа, когда в качестве средства погашения части долга по ипотечному договору банку — кредитору предоставляется ИСУ.

Это не только значительно упрощает сам процесс рефинансирования долга. Простыми словами, выпуск предоставляет владельцу ИСУ следующие права – снижение ставки кредитования, реструктуризация ипотеки, право досрочного погашения. И банки нередко охотно идут на подобные условия, так как имеют супернадежного заемщика.

Самая главная их проблема состоит в том, что рынок ИСУ в России пока еще не сильно развит как это, например, происходит в США, где рынок ипотечных закладных имеет капитализацию на финансовых рынка порядка 3 трлн. долларов.

Для сравнения, на конец 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

Другим недостатком ИСУ в российском исполнении является то, что доходность по той или иной ИСУ сильно зависит от того, как реализуется проект застройщиком и введением объектов в эксплуатацию. Т.е. здесь присутствует риск использования ИСУ, выпущенных не добросовестными девелоперами. Хотя от слишком рискованных ИСУ, банк их выпускающий, старается воздерживаться. Тем самым сами банки немного страхуют рынок ценных бумаг от откровенных фейковых сделок.

В качестве заключения

остается только отметить, что развитие рынка ипотечного кредитования посредством ценных бумаг в России еще ждет своего продолжения. Причем, как видится уже сейчас, подобные сделки на рынке недвижимости будут проводиться с помощью более современных ипотечных цифровых смарт – контрактов на платформах блокчейн.

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже. Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки. Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FISU

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие. Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Читайте так же:  Могут ли приставы забрать кредитную машину

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FVydacha-ISU

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим. Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче. Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

  • идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
  • официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
  • основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
  • точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
  • граничный срок действия данного договора ДУ;
  • порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
  • процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием. Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего. Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию. Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании. Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FUsloviya-DU

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

  • ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
  • правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
  • количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
  • гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
  • существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FDohod

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений. Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим. Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери. В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении. К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время. Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации. Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Также вам будет интересно узнать про секьюритизацию ипотечного кредита.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем признательны за оценку поста.

Читайте так же:  Заявление об отзыве искового заявления из суда образец и правила оформления

На сайте работает круглосуточная юридическая поддержка. За бесплатной консультацией обращаетесь через специальную форму на сайте.

Ипотечный сертификат – это ценная именная бумага, которая удостоверяет право обладателя на получение определенной денежной суммы, полученной путем реализации конкретно оговоренных обязательств по ипотечному покрытию. Выдачу ипотечных сертификатов могут проводить исключительно организации коммерческого типа, которые имеют необходимые разрешения и лицензию на осуществление управления инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, кредитными учреждениями, а также пенсионными фондами негосударственной формы. В 2003 г., после подписания Федерального Закона №152-ФЗ, было введено два принципиально новых подвида ценных бумаг: сертификат ипотечного покрытия, а также ипотечные сертификаты участия.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.nnre.ru%2Fdelovaja_literatura%2Frynok_cennyh_bumag_testy_i_zadachi%2F_245

  • Отменяет необходимость образования и оформления немалого количества дополнительных соглашений.
  • Вероятность добавления их в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
  • Не требует дополнительного создания и регистрации эмиссионного проспекта, что значительно экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата.
  • Оформляется только один договор, основанный на доверительном управлении, а остальные инвесторы вправе к нему присоединяться.

Ипотечный сертификат участия наделяет его обладателя такими правами:

  • получать финансовые средства, возникшие в связи с фактическим выполнением обязательств;
  • ожидать от выдавшей организации соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=http%3A%2F%2Ffs.moex.com%2Ff%2F2801%2Fisu

Процесс выдачи сертификатов служит основанием для образования общедолевой собственности собственников сертификата ипотечного покрытия, под которые, в принципе, и проводится их выдача. Негативным моментом, снижающим надежность сертификата ипотечного участия, можно считать достаточно распространенную практику формирования пул обеспечения по ипотечным сертификатам участия, не только из ипотечных закладных, но также и из определенных активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке в принципе. Существующие пробелы и недоработки в нынешнем законодательстве только способствуют развитию этого негативного фактора. Для исправления ситуации необходимо рассматривать изменение правил листинга для ипотечного сертификата участия и создавать рабочую группу, которая могла бы проработать существующие недостатки и максимально их исправить.

Ипотечные сертификаты — новый способ инвестиций в недвижимость в России

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=http%3A%2F%2Ftv-bis.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F521-1024x448

Инвестиции в недвижимость являются одним из привлекательных способов вложения капитала, как среди частных лиц, так и среди институциональных инвесторов, инвестиционных фондов, страховых компаний и т.п. Преимуществами таких вложений обычно считается надежность, возможность получения пассивного дохода, и некоторая уверенность, что она всегда будет расти в цене (что на практике не совсем соответствует действительности).

Однако при всех своих преимуществах, инвестиции в недвижимость имеют и свои недостатки, главными из которых являются низкая ликвидность рынка, т.е. когда временной период между сделками и покупки и продажи достигает нескольких лет. А также очень высокий порог входа, что часто делает невозможным участие большого количества мелких инвесторов на этом рынке.

Отчасти эта проблема была решена, когда в начале 2000 — х годов в России стали появляться паевые фонды недвижимости (ЗПИФ). Но, как показала практика управления капиталом частных инвесторов (вкладчиков) такими инвестиционными компаниями, доходность от таких вложений в редких случаях перекрывала инфляцию, и инвесторы могли бы и сами более эффективно распорядится своими капиталами.

Тем не менее, существует и другая альтернатива инвестиций в недвижимость, о которой почему — то мало говорится широкой публике. В данном случае речь идет о таких инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты участия (ИСУ), которые формально появились в 2003 году.

В этой статье будет рассказано о таком интересном инвестиционном инструменте, как ипотечные сертификаты участия (далее просто «сертификаты»). Это как раз те возможности, которые позволяют с одной стороны пользоваться преимуществами вложения капитала в такой надежный актив, как недвижимость, а с другой — пользоваться преимуществами свободного рынка ценных бумаг, где высокий уровень ликвидности сделок позволяет получать неплохие доходы от недвижимости.

Ипотечные сертификаты — преимущества и недостатки. Практика применения

В своем общем определении ИСУ или ипотечный сертификат участия является именной ипотечной ценной бумагой и регулируется российским законодательством, а именно — ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Согласно этому законодательному акту — ипотечный сертификат участия обеспечен ипотечным покрытием, то есть в их основе лежат ипотечные кредиты, которые подкреплены достаточно надежным и относительно ликвидным залогом — недвижимостью. Соответственно, ипотечный сертификат участия удостоверяет долю, принадлежащую инвестору, в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право на получение дохода.

Лицо, выдающее ипотечный сертификат участия, является управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление ипотечным покрытием, что порождает ответственность по доверительному управлению перед владельцами. Аналогичные права удостоверяют закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды.

Основной экономический смысл «сертификатов» является использование накапливающихся кредитных средств от вкладчиков в недвижимость и их рефинансирование. Иными словами, основная задача — это привлечение «коротких» денежных средств банком, который обладает правами требования по ипотеке, при сопоставимом размере удовлетворения ипотечного кредита. Схожей целью использования обладают производные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием.

Читайте так же:  Виды и образец доверенности на представление интересов физического лица, правила составления

Изображение - Ипотечный сертификат участия это proxy?url=http%3A%2F%2Ftv-bis.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F15

Схема работы капитала по такому ипотечному рефинансированию довольно проста.

Банк, как главный ипотечный кредитор, имеет в своем распоряжении два актива:

  • Первый — это недвижимость, которая находится у него в залоге, пока не будет полностью погашена вся ипотека.
  • Второй — это постоянный денежный поток, состоящий из процентных платежей по кредиту и погашению основного долга.

Чтобы повысить отдачу от капитала, банки стремятся реинвестировать эти средства для получения дополнительного дохода (часто просто, чтобы уберечь деньги от инфляции), что в частности и выражается через выпуск ипотечных сертификатов.

Таким образом, обладатель этого сертификата как бы является со — инвестором и выгодоприобретателем от недвижимости, имея часть своей прибыли от процентных платежей по кредиту. При этом такой сертификат имеет вполне надежное обеспечение в виде той недвижимости, которая находится у банка в залоге.

Помимо этого, сертификаты, обращающиеся на свободном рынке, имеют те же свойства, что и акции и облигации, и можно заработать на росте (падении) таких активов на фондовой бирже. Ипотечные сертификаты участия относятся к консервативному классу ценных бумаг, а, следовательно, при наличии их в высшем котировальном списке (список А) основными инвесторами данного инструмента становятся, прежде всего, пенсионные фонды, страховые компании и частные инвесторы (имеющие склонность к консервативной и осторожной стратегии вложения капитала), активно использующие ипотечные ценные бумаги.

В чем преимущество ИСУ, как инвестиционного инструмента?

Кроме общего понятия выгоды от вложения своих капиталов в инвестиционный проект недвижимости, существуют и вполне практические преимущества сертификатов как обычного инвестиционного актива.

К таким, например, можно отнести:

  • высокая доходность по сертификатам, по сравнению с облигациями и закрытыми ипотечными паевыми инвестиционными фондами: в среднем равна от 10 до 11 % по текущим пулам закладных.
  • возможность диверсификации инвестиционного портфеля;
  • долгосрочный инвестиционный объект: максимальный срок договора по доверительному управлению ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, соответственно, могут передаваться кредиты со сроком 20 и 25 лет;
  • обращение в высшем котировальном списке Московской биржи;
  • непрерывный поток платежей: средства, выплаченные управляющей компании, должны быть переданы инвесторам за минусом расходов в течение трех месяцев.

Кроме перечисленных достоинств сертификата, как инвестиционной ценной бумаги, стоит упомянуть и о некоторых недостатках, которые прямо влияют на возможность получения прибыли по ним инвестором.

Прежде всего, к таким недостаткам относятся:

  • относительно низкая ликвидность — они не включены в ломбардный список Банка России. Т.е. их невозможно использовать как залог для получения кредита в банке, как это, например, можно сделать с государственными облигациями ОФЗ или акциями «Сбербанка».
  • доходность является расчетной, и она зависит от ставки ипотечного кредита, чем выше ставка кредита, тем выше доходность по сертификатам, и наоборот.
  • стоимость сертификата уменьшается со временем, вследствие осуществления потока платежей, хотя если существует непрерывный поток кредита по ипотеке, то такой недостаток нивелируется

Несмотря на то, что рынок таких инвестиционных инструментов, как ипотечный сертификат, довольно молод в России, все же имеется стабильная динамика расширения рынка этого инструмента, что в частности доказывает статистика за последние несколько лет.

Например, на конец сентября 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

Видео (кликните для воспроизведения).

В заключение следует отметить, что ипотечные сертификаты участия могут способствовать развитию ипотечного рынка, так как банки приобретают возможность рефинансирования. В свою очередь инвесторы получают консервативный инструмент с достаточно высокой доходностью на длительный период.

Изображение - Ипотечный сертификат участия это 457334143346008
Автор статьи: Екатерина Павлова

Позвольте представиться. Меня зовут Екатерина. Я уже более 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Перед применением описанного на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 9

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here