Федеральный закон о жилищно строительных кооперативах

Куда двигается жилищное законодательство о ЖСК и ждать ли отмены?

Когда строительные компании снижают затраты и уходят от ответственности, они организуют жилищные кооперативы. Тогда ставят в органы управления «своих» людей.

Если знать законы, можно поломать эту схему и заставить кооператив работать на пайщиков – будущих собственников жилья. Разберёмся, как менялись правила игры на первичном рынке недвижимости и на какие нормы обратить внимание.

В настоящее время потребительским кооперативом (ПК) признается добровольное объединение лиц (граждан и/или юридических лиц) в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей путем объединения их членских имущественных паевых взносов.

Различают следующие виды (ПК): жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.

По Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существует следующие легальные схемы вложения денежных средств в строительство многоквартирных домов:

• по договорам участия в долевом строительстве;
• путем выпуска жилищных сертификатов;
• при участии в жилищно-строительном или накопительном кооперативах.

Участие в жилищных кооперативах регулируется Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

По договорам ЖСК и ЖНК покупатель приобретает не квадратные метры, а паи. В этом их сходство.

Отличия состоят в том, что ЖСК занимается непосредственно строительством дома на выделенном для этого земельном участке, а ЖНК предназначен для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося дома.

Кроме того, первый образуется при участии 50 физических и юридических, а второй – не менее 500 граждан.

Подробнее о накопительных кооперативах читайте здесь.

Деятельность ЖСК регламентируется разделом 5 Жилищного кодекса РФ (главы 11 и 12). Нормы ЖК РФ являются приоритетными по отношению к общим положениям гражданского законодательства. В Кодексе прописаны общие положения, связанные с организацией и деятельностью кооператива, правовое положением его членов.

Положения, не предусмотренные законом, упорядочиваются в Уставе организации, его локальных актах.

В уставе найдёте:

• название,
• адрес,
• цель создания,
• как вступить и выйти,
• сколько платить (вступительные и паевые взносы),
• ответственность за нарушение обязательств,
• кто и как управляет кооперативом,
• как принимают решения,
• как покрыть вероятные убытки,
• как реорганизовать или ликвидировать организацию.

Здесь те нормы, о которых закон молчит. Условия выхода, указанные в уставе, могут быть двух видов:

• невыгодными для пайщиков;
• очень невыгодными.

• условия вступления и выхода,
• устав и где в нём искать подвох.

Государство пытается устранить пробелы, которыми используются недобросовестные застройщики. С 2011 года в регулировании деятельности ЖСК начались изменения. Правила игры для застройщиков ужесточаются.

Кооперативы должны иметь в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство, т.е. их обязали выступать в роли реального застройщика.

С 2015 года кооператив может строить одновременно не более одного жилого дома, с высотой не более трех этажей (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ, пункт 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ).

Запрет не касается кооперативов с господдержкой, которые создаются для обеспечения доступным жильем отдельных категорий граждан (Федеральный закон от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») Перечень категорий таких граждан и правила формирования списков льготников приведены постановлении Правительства РФ от 09.02.2012 №108.

С 1 июля 2016 года к ЖСК предъявляются новые требования.

В информационной системе ГИС ЖКХ необходимо разместить устав, а также:

• количество участников;
• права на участок;
• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• количество жилых помещений, их технические характеристики;
• срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Во-вторых, требования участников об ознакомлении с указанными документами, а так же протоколами собраний, заключениями экспертизы, ревизионной комиссии и т.д. подлежат исполнению.

В-третьих, новая статья 123.1 Жилищного кодекса РФ обязала кооперативы вести реестр своих членов (пункт 3 статьи 4, пункт 9 статьи 9 Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ). В реестре необходимо указывать какое помещение подлежит приобретению, размер вступительных взносов.

За ненадлежащее ведение реестра — штраф.

• для должностных лиц — от 5000 до 15 000 рублей;
• для юридических лиц от 20 000 до 100 000 рублей.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Деятельность ЖСК подлежит контролю со стороны специализированного государственного органа. Согласно статье 23 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ надзор осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Надзор проводится путем плановых проверок ЖСК:

• через год со дня выдачи разрешения на строительство;
• через год с даты окончания последней плановой проверки.

Если поступили сведения о нарушениях правил застройки или неисполнения ранее выданных предписаний, то проводятся внеплановые проверки.

Надзорный орган:

• проверяет исполнение обязанности ЖСК по размещению необходимой информации и документов о своем правовом статусе и о планируемом строительстве;
• запрашивает из уполномоченных государственных и муниципальных организаций сведения и документы, касающиеся строительства дома, правового статуса ЖСК и принадлежащего ему имущества;
• проводит проверку деятельности ЖСК по привлечению денежных средств;
• осуществляет государственный надзор за деятельностью ЖСК;
• обрабатывает ежеквартальные отчеты ЖСК о своей деятельности;
• направляет в органы управления ЖСК обязательные требования по устранению выявленных недостатков и принимает меры для привлечения к административной ответственности виновных;
• рассматривает жалобы и обращения, возникающие в процессе работы кооператива и обращается в суд в защиту прав и законных интересов пострадавших членов ЖСК и иные полномочия.

В случае выявления нарушений в деятельности ЖСК, может быть инициирована процедура банкротства.

Прокуроры вправе выходить в суд с исками о понуждении ЖСК разместить информацию в соответствии с ФЗ.

Полномочия контролирующего органа расширены.

• как добиться решения проблемы, не привлекая государство,
• в чём отличия от ДДУ и ТСЖ.

Финансовая деятельность ЖСК определяется уставом и другими документами кооператива, например, положением о ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива. Ревизии проводятся не реже одного раза в год. Общему собранию комиссия представляет заключение о смете расходов и доходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

Комиссия вправе проводить проверку в любое время.

Действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1″О защите прав потребителей» не распространяется на отношения, возникающие между жилищным кооперативом и его членом.

Это не обязательственные (договорные), а корпоративные (членские) отношения, регулируемые уставом организации.

Осенью 2017 года в Госдуму был внесен законопроект, запрещающий привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов с использованием жилищных кооперативов.

Обосновывается это отсутствием контроля за деятельностью застройщиков, использующих обозначенные способы привлечения средств граждан.

Исключение планируется сделать только для ЖСК, которые строят на государственной или муниципальной земле.

ФЗ-215 регулирует отношения, которые возникают в результате деятельности в жилищно-строительных членствах. Участник ЖСК вправе передать свою долю третьему лицу или завещать ее близкому родственнику. Главной обязанностью участников ЖСК является соблюдение установленных правил.

Федеральный закон №215 был принят 22 декабря 2004 года Госдумой РФ. Одобрен законодательный акт был 24 декабря того же года. Вступил в силу Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» 30 декабря 2004 года.

ФЗ-215 определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов.

В законе прописаны:

• права и обязанности членов накопительных ЖСК;
• порядок их создания;
• реорганизация и ликвидация ЖСК;
• порядок осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств в жилищно накопительных кооперативах.

Накопительный ЖСК вправе осуществлять только деятельность, прописанную в настоящем законе. Согласно ФЗ-215 жилкооператив создается без ограничения срока деятельности. Он должен отвечать по всем своим обязательствам и принадлежащему ему имуществу, но он не отвечает по обязательствам своих членов.

Требования к отношениям между жилищным кооперативом и его членами прописаны в Гражданском кодексе РФ, настоящем ФЗ, нормативных актах ЦБ и других правовых документах. Согласно положениям ФЗ-215 жилищный кооператив вправе открывать счета в банках РФ.

Жилищный кооператив должен вести реестр каждого его члена.

Реестр должен содержать:

• ФИО члена жилкооператива;
• удостоверение личности или другой документ, подтверждающий личность члена сообщества;
• номер телефона, почтовый адрес, е-майл, вступающего в сообщество;
• форма участия;
• иные сведения, предусмотренные уставом жилищного кооператива.

Число членов жилищного кооператива должно быть ровно 50, не больше и не меньше этой цифры.

Скачать ФЗ 215 о жилищно накопительных кооперативах в новой редакции

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» включает в себя 6 глав и 58 статей. Согласно статьям закона, членом кооператива может стать любой гражданин, достигший 16-летия. Чтобы стать его полноправным членом, гражданин должен написать заявление и на его основании он будет принят в сообщество.

Чтобы ознакомиться с ФЗ-215 с изменениями на 2017 год, скачайте его по ссылке.

Последние изменения в ФЗ-214 вносились 3 июля 2016 года. Поправки коснулись: ч 3 ст 14, п 1 ч 1 ст 17, п 2 ч 1 ст 20, ч 3 ст 20, ч 6 ст 27, п 5 ч 2 ст 48, п 4 ч 1 ст 51, п 8 ч 1 ст 51.

При последнем изменении ФЗ-214 из закона были исключены: п 2 и п 3 ч 4 ст 56, ч 2 ст 58, п 1 ч 5 ст 56 и ч 2 ст 56.

Часть 3 ст 14 была дополнена предложением «установленного Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 223-ФЗ «О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка» требования об обязательном членстве в саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, объединяющей жилищные накопительные кооперативы».

Пункт 1 части 1 ст 17 был дополнен информацией о саморегулируемой организации в сфере рынка финансов, которая объединяет жилищные накопительные кооперативы.

В Пункт 2 части 1 ст 20 была добавлена та же информация, что и в пункт 1 части 1 ст 17.

Часть 3 ст 20 была изложена в новой редакции. После последних поправок он звучит так: годовую отчетность деятельности кооператива необходимо сдавать в банк.

В Часть 6 ст 27 была добавлена та же информация, что и в пункт 1 части 1 ст 17.

В Пункт 5 части 2 ст 48 было добавлено ограничение, связанное с деятельностью кооперативов.

Из пункта 4 части 1 ст 51 были исключены слова: «и о саморегулируемых организациях жилищных накопительных кооперативов».

В Пункт 8 части 1 ст 51 были добавлены права банков при контроле за деятельностью жилищных товариществ.

Ниже рассмотрены статьи, в которые при последней редакции не были внесены изменения, но они важны.

Статья 6

В ст 6 прописана ответственность членов жилкооператива. В нее входит:

• член кооператива несет ответственность перед ним в соответствии с положениями, предусмотренными настоящим законом;
• члены жилкооператива несут убытки и риски, связанные с деятельностью сообщества;
• члены сообщества несут ответственность в случае несоблюдения правил и норм, прописанных в регламенте.

Статья 7

В ст 7 обозначены права членов ЖСК:

• участвовать в управлении и быть избранным в его органы;
• пользоваться всеми предоставленными услугами;
• выбирать форму участия в его деятельности;
• получить от кооператива в пользование жилье в порядке, предусмотренном ФЗ-215;
• пользоваться предусмотренными льготами;
• участвовать в распределении доходов;
• завещать пай;
• передавать пай третьему лицу и другие.

Статья 8

Ст 8 регламентирует обязанности членов ЖСК:

• соблюдение устава;
• своевременное внесение взносов и платы за пай;
• не препятствовать деятельности других участников;
• исполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим законом.

Статья 9

В ст 9 описаны моменты, при которых возможно прекращение членства в ЖСК:

• добровольный уход;
• исключение без воли участника;
• передача пая третьему лицу;
• обращения взыскания за пай и другие.

Статья 10

Участник ЖСК может быть исключен из товарищества в принудительном порядке, если:

• он неоднократно не исполнял свои обязанности;
• нарушал дисциплину;
• оплачивал взносы и платежи за свой пай не своевременно.

Исключение может быть осуществлено и через суд.

Статья 11

В ст 11 описывается устав ЖСК и его составляющие:

• наименование и место нахождения;
• предмет и цели деятельности;
• порядок приема в членство кооператива;
• порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;
• ответственность за нарушение порядка;
• права и обязанности участников членства;
• фонды, создаваемые кооперативом и другие.

Статья 16

В ст 16 описаны права ЖСК:

• использовать привлеченные денежные средства людей на приобретение жилья;
• вкладывать денежные средства в строительство жилых помещений, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
• приобретать жилые сооружения;
• привлекать заемные деньги в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 настоящего ФЗ.

Статья 33

Органы жилищного кооператива:

• общее собрание всех его участников;
• правление;
• ревизор;
• исполнительные органы.

Их деятельность регламентируется уставом жилищного кооператива. Срок полномочий правления истекает в день голосования.

В статье 34 обозначены общие положения собрания членов кооператива. У каждого участника есть только 1 голос. Правление кооператива созывает собрание и созывает внеочередное заседание.

Чтобы подробнее ознакомиться со всеми главами ФЗ-215, скачайте его тут.

Федеральный закон “О жилищных накопительных кооперативах”

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ
“О жилищных накопительных кооперативах”

16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 30 ноября 2011 г., 23 июля 2013 г., 13 июля 2015 г., 3 июля 2016 г., 29 июля 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Определяются правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан – членов жилищных накопительных кооперативов. Устанавливается правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Число членов кооператива не может быть менее 50 и более 5 тыс. человек. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Устанавливаются требования, предъявляемые к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива. В частности, размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива. Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива. Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет. Приводится перечень сделок, который кооператив может совершать только после получения согласия общего собрания членов кооператива.

Учредительные документы ранее созданных кооперативов и иных организаций и осуществляющих деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов подлежат приведению в соответствие с Федеральным законом в течение года со дня его вступления в силу.

Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением ряда положений, для которых установлен иной срок вступления в силу.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением положений статьи 51 в отношении саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов и статьи 56, которые вступают в силу со дня вступления в силу федерального закона, регулирующего деятельность саморегулируемых организаций

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 31 декабря 2004 г. N 292, в “Парламентской газете” от 15 января 2005 г. N 7-8, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 41

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 292-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 231-ФЗ

Изменения вступают в силу с 9 февраля 2016 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 251-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 сентября 2013 г.

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2012 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении десяти дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Количество просмотров: 13 410

Скоро, совсем скоро вступят в силу новые правила для ЖСК, которые регламентируются законом ФЗ-236, изложенном в статье 123.1 Жилищного кодекса РФ.

Закон был принят в 2015 году, но как обычно бывает, застройщикам дали время раскачаться и подготовиться к нововведениям.

Кроме этого, при внимательном ознакомлении с данным законом, не устаешь удивляться тому, как наши парламентарии успевают в одном законе прописать строжайшие предписания и ограничения для застройщика, и тут же, в этом же законе, указываются методы обхода данного закона. Но, обо всём по-порядку.

Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:

• устав кооператива;
• количество членов жск;
• документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
• разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;

Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:

• количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
• географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
• предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;

В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована

Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:

1. Проектная документация,
2. Правоустанавливающая документация на землю,
3. Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
4. Заключения ревизионной комиссии и т.д.

Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно, с помощью всё той же информационной базы, о которой говорилось выше.

Это далеко не всё, что приготовили законотворцы в рамках закона 236 ФЗ. Самое интересное касается ограничений по объему строительства жск.

С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения:

• дом должен быть не более 3х этажей;
• одновременно нельзя строить более одного дома.

И дальше самое интересное! Ну не могли парламентарии не оставить лазейки для коррупционных схем. Законом предусмотрены исключения из общего правила, ограничивающего объем строительства.

В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.

Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.

Хотя данным законом достаточно строго регламентируются правила вступления в ЖСК, чётко прописаны те категории граждан, которые имеют право на вступление в жск с целью строительства многоквартирного дома, но нет сомнений и в том, что найдутся умные головы, которые смогут найти лазейки для строительства многоэтажек посредством жск.

Сам собой возникает вопрос, что же будет с теми ЖСК, которые созданы до 25.07.2015 (дата принятия закона ФЗ-263) и в настоящее время ведут строительство многоэтажек на территории Анапы. К таким относятся:

• ЖСК «Каскад», который зарегистрирован в 2013 году и возводит ряд девятиэтажных домов по ул. Парковая, 60
• ЖСК “Спектр” зарегистрирован 29.01.2014
• ЖСК “на Крепостной” зарегистрирован 03.02.2014
• ЖСК “на Ленинградской 81” зарегистрирован 28.08.2014
• ЖСК “на Шевченко” зарегистрирован 28.08.2014
• ЖСК “на Стахановской” зарегистрирован 03.04.2015
• ЖСК “Ленинградский” (Ленинградская, 76) зарегистрирован 14.04.2015

Согласно пункта 8 статьи 9 ФЗ-236 данные жск после 25.07.2016 не будут вправе принимать новых членов в кооператив до тех пор пока не получат разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остановятся ли продажи в данных жск? Сомневаюсь. Еще Остап Бендер доказал, что существует множество законных способов изъятия денег у населения. Это может быть обыкновенная расписка о получении денег, или добровольное пожертвование. Уверен, что застройщики найдут грамотный выход из положения и продажи не остановятся.

В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Не важно, как он будет называться, комитет, отдел, департамент, – в любом случае, это будут люди из администрации г-к. Анапа.

Плановая проверка деятельности жск, согласно п.п.5,6 статьи 123.2 ФЗ-236 проводится через год после выдачи разрешения на строительство или через год после крайней проверки. Внеплановые проверки так же возможны. Основанием для них служит заявление от граждан о нарушении правил застройки или строительства, либо это может быть требованием прокурора.

За что будут наказывать жск и руководителей жск

Кому доверить управление вашим домом? Разбираемся в ТСЖ, ТСН и ЖСК

По информации МинЖКХ Башкирии, в республике дома обслуживают 140 товариществ собственников жилья. При этом в общем жилом фонде свыше 15 тысяч домов. Насколько сложно организовать ТСЖ в доме и каковы риски?

Три формы объединения собственников: разбираемся, что к чему

Создание и деятельность товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных кооперативов (ЖК) контролируется Жилищным кодексом России. ТСЖ и ЖК возникают, когда появляется такая необходимость и в доме есть инициативная группа во главе с ее председателем. Кроме того, собственники могут объединиться уже в начале строительства дома в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

При этом ТСЖ и ЖСК могут существовать как на прямых договорах с ресурсниками, так и взаимодействуя с управляющими компаниями. При этом у товариществ и кооперативов должен быть свой устав, в котором прописаны цели и задачи их деятельности, права и обязанности членов, а также функции и порядок выбора председателя.

Рассмотрим ЖСК – кооператив, который возникает на этапе строительства дома. Сегодня он приобрел немного иную форму и превратился в ЖНК – жилищно-накопительный кооператив, где контроль за движением средств на строительство ужесточился.

ЖНК, как правило, существует за счет паевых взносов его членов в общий фонд. Образовавшиеся убытки они покрывают самостоятельно с помощью очередных взносов. Такой накопительный кооператив может включать в себя от 50 до 5 000 граждан. При этом его деятельность контролирует Центробанк России.

Стоит отметить, что приобретать жилье через ЖСК достаточно рискованно – если стройку заморозят, то ответственных лиц найти будет невозможно.

ТСЖ: как создать, как вступить и что там делать?

Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, в которую входят собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) и которая управляет общим имуществом дома.

Основные цели ТСЖ: обеспечить законное владение, пользование и распоряжение общим имуществом, а также сохранение и содержание такого имущества. Кроме этого, члены ТСЖ обязаны содержать и сохранять предоставляемые им коммунальные услуги.

Деятельность ТСЖ регулирует не только ЖК РФ, но и федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 года № 7-ФЗ.

Создавая ТСЖ, жильцы могут сами управлять домом, его содержанием и ремонтом либо передать часть обязательств своей УК.

Перед тем как создать ТСЖ, жильцы дома должны хорошо обдумать эту идею. У большинства жителей дома должны быть схожие намерения, например, построить детскую площадку или организовать удобный паркинг. Также необходимо здраво оценить состояние дома и его имущества, ведь все это придется содержать на средства собственников.

Чтобы в доме появилось товарищество, необходимо создать инициативную группу жильцов. Обычно количество инициаторов равно числу подъездов в доме, однако членов группы должно быть не менее трех. Члены инициативной группы должны пользоваться авторитетом и доверием среди остальных жильцов. Полезно в составе инициаторов иметь профессионального юриста, бухгалтера или работника ЖКХ.

Далее следует провести общее собрание собственников помещений, на котором жильцы дома должны проголосовать за создание ТСЖ, утверждение его устава и правления.

При этом количество голосов должно превышать 50% всех собственников дома. Для этого необходимо предварительно пообщаться с жильцами и убедить их в необходимости создания ТСЖ для решения проблем.

После проведения собрания его результаты должны быть зафиксированы документально – в протоколе. Нужно помнить, что протокол будет основным документом для государственной регистрации ТСЖ – это следующий шаг на пути к созданию товарищества.

Поскольку ТСЖ выступает как юридическое лицо, его нужно зарегистрировать. Для этого в регистрирующий орган необходимо предоставить несколько документов: заявление о госрегистрации, протокол общего собрания, устав ТСЖ, а также чек об уплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

ТСЖ будет зарегистрировано, когда появится запись в ЕГРЮЛ – едином реестре юрлиц. Свидетельство о регистрации ТСЖ будет выдано на шестой день после подачи документов.

Чем занимается ТСЖ и как проконтролировать расходы?

Во время своей работы правление ТСЖ обязано составлять годовую смету доходов и расходов по содержанию дома, а также организовать резервный фонд. ТСЖ обязано иметь годовой план работ и придерживаться его.

Правление ТСЖ, избираемое не более чем на два года, должно контролировать расходы на обслуживание дома, контролировать обязательные взносы жильцов и созывать собрания собственников. Каждый год ТСЖ должно отчитываться о своей работе, при этом способ выбирается согласно уставу товарищества. Естественно, вся финансовая деятельность товарищества проверяется вышестоящей ревизионной комиссией. При этом если у жильцов возникнут сомнения в честном расходовании средств на обслуживание дома, то оспорить смету не удастся. Единственный вариант – сместить правление и взыскать с него соответствующие убытки.

Новая форма товарищества собственников недвижимости (ТСН): отличие от ТСЖ

В сентябре 2014 года ТСЖ решили расширить на законодательном уровне и превратить в ТСН, включив, помимо многоквартирных домов, дачи, садовые участки и гаражные кооперативы.

ТСН, в отличие от ТСЖ, объединяет разные виды недвижимости. Теперь ТСЖ – это как бы вид ТСН. Плюсом является то, что перерегистрировать ТСЖ в ТСН не нужно.

– Сегодня ТСЖ как форма устарела, по новому закону лучше организовывать ТСН . При этом риски есть немалые. У нас в Уфе есть такие ТСЖ, от которых положение в управлении домом стало еще хуже. Поэтому в правлении такого товарищества нужен человек, который не будет уподобляться УК, не будет воровать.

Если на УК можно воздействовать, то ТСЖ имеет иной статус и совладать с ним сложнее. При этом искать для управления домом ТСЖ со стороны ни в коем случае нельзя, это могут быть мошенники, – полагает общественник Константин Прасолов.

– ТСЖ актуально на стадии управления домом, здесь первый конкурент – УК. Жильцы могут выбрать или УК, или ТЖС. ЖСК они выбрать не могут. Бывают случаи, когда председатели воровали и копили долги перед ресурсниками. Сейчас ТСЖ заставляют отчитываться, хотя раньше такого не было, никто не знал, как председатель – бог для жильцов – тратил деньги.

Ревизионная комиссия чаще всего тесно общается с правлением ТСЖ. Сейчас такой кооператив интересен только одноподъездным домам. Процедура организации ТСЖ очень сложная, и нередко жильцы просто отказываются от такой формы. Однако новой формы собственников, кроме ТСЖ, нет. Поэтому все строится только на доверии своим соседям, – отмечает юрист в сфере ЖКХ Радик Султанов.

Оцените статью: