Договор тсж с собственником нежилого помещения

Образец договора ТСЖ на оказание услуг между товариществом собственников жилья и собственником нежилого помещения

5.1. ТСЖ несет ответственность за ущерб, причиненный многоквартирному дому в результате его действий или бездействия.
5.2. ТСЖ не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по его вине или не по вине его работников.
5.3. Ответственность по сделкам, совершенным ТСЖ со сторонними организациями, Правообладатель не несет.
5.4. При нарушении Правообладателем обязательств, предусмотренных настоящим договором, последний несет ответственность перед ТСЖ и третьими лицами за все последствия, возникшие по вине Правообладателя, в результате каких-либо аварийных и иных ситуаций.

Приложение N 1
к договору N________/ЖКУ
от 13.04.2018 года

Перечень услуг и работ, которые предоставляет ТСЖ Собственнику по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома

1. Услуги и работы, предоставляемые ТСЖ Собственнику по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, включают:

1.1. Обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (систем отопления, водоснабжения, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.

1.2. Ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования.

1.3. Техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации, санитарное содержание лестничных клеток, и придомовых территорий.
2. При проведении технических осмотров и обходов (обследований):

а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смену прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров);
б) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировку трехходовых кранов, набивку сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборку, осмотр и очистку воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистку от накипи запорной арматуры и др.);
в) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
г) прочистку канализационного лежака;
д) проверку исправности канализационных вытяжек;
е) частичный ремонт кровли и фасадов;

3. При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
а) ремонт, регулировку, промывку и гидравлическое испытание систем отопления;
б) укомплектование тепловых вводов, элеваторных и тепловых узлов поверенными контрольно-измерительными приборами;
в) восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
г) ремонт кровли;
д) остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
е) замену разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
ж) установку пружин или доводчиков на входных дверях;
з) ремонт, утепление и прочистку дымоходов и вентиляционных каналов;
и) ремонт труб наружного водостока;
к) устранение причин подтапливания подвальных помещений.

4. Санитарное содержание придомовых территорий:
а) уборку в зимний период:
– подметание свежевыпавшего снега – 1 раз в сутки;
– посыпку территорий противогололедными материалами – 1 раз в сутки;
– подметание территорий в дни без снегопада – 1 раз в сутки;
б) уборку в теплый период:
– подметание территорий в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см – 1 раз в сутки;
– уборку газонов – 1 раз в сутки;
– выкашивание газонов – 3 раза в сезон;
– поливку газонов, зеленых насаждений – 2 раза в сезон;
– подметание территорий в дни выпадения обильных осадков – 1 раз вдвое суток;

5. Санитарное содержание лестничных клеток:
а) мытье лестничных площадок и маршей – 4 раза в месяц;
б) мытье окон -1 раза в год;

6. Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
7. Текущий и капитальный ремонт дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденным планом.

8. Перечень работ и услуг, указанных в пункте 1 настоящего приложения, может быть изменен по соглашению сторон в соответствии с изменениями действующего законодательства.

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2008, N 8

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон “не видит” специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с Приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.

Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Между тем параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья”, а затем был принят и Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Если учесть, что большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале, на цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы законодательства .

См., например, Постановления ФАС ДВО от 31.03.2008 N Ф03-А51/08-1/822, ФАС СЗО от 29.05.2008 N А56-11487/2007.

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное – оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный Суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную плату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения

Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ .

Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).

В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения – необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

• права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;
• порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например, для снятия показаний с индивидуального прибора учета.

Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Например, в соответствии с п. п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г. Н. Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г. Н. Новгорода от 20.06.2007 N 56, Администрация г. Н. Новгорода оставляет за собой право закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.

Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.

Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется § 6 гл. 30 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.

Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Товарищество собственников жилья – юридическое лицо, формируемое собственниками изолированных помещений в многоквартирном доме. Деятельность ТСЖ направлена на поддержание систем и инфраструктуры дома в надлежащем состоянии, а также на удовлетворение потребностей граждан в коммунальных услугах и благоустройстве. Свою активность товарищества осуществляют на основании типового договора с гражданами, а также устава, принятие которых производится путем общего собрания.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Для реализации целей организации, жители делегируют ей следующие функции:

• Оперативное управление активами общей собственности многоквартирного дома. Помимо прикладного использования для осуществления коммунальных услуг, ТСЖ может заключать соглашения с третьими лицами о пользовании имуществом.
• Обеспечение надлежащей оплаты электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, а также основной деятельности по ремонту и благоустройству.
• Представление интересов граждан, участие в государственных программах.
• Ведение документации (финансовой, бухгалтерской, статистической).
• Найм штата и заключение договоров с подрядчиками.
• Выдача справок и выписок о жилищном статусе, коммунальных платежах или прописанных гражданах.

В отличие от ЖСК, принятие решений в ТСЖ строится путем получения подавляющего числа голосов жильцов, а не единогласно. Форма управления кооперативом направлена на предпринимательскую деятельность, пусть и в интересах граждан, проживающих в строении. Товарищество является некоммерческой структурой, большая часть операций которой производится с участием взносов, не облагаемых налогами. Значительная часть операций в ТСЖ регламентирована статьями 45-48 ЖК РФ, а правление и члены ЖСК более свободны в формировании устава и ведении деятельности.

Договор на обслуживание многоквартирного дома оформляется между собственниками помещений и правлением, избранным на собрании жильцов. Несмотря на то, что документ разрабатывается совместно, практика коллективного соглашения отсутствует.

Закон непосредственно не описывает форму договора с ТСЖ, но допускает применение иных норм гражданского права. В частности, образец договора оказания услуг ТСЖ между гражданином и юридическим лицом, касающееся оказания услуг, должно быть заключено в простой письменной форме (статья 161 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы не несет ответственности, но лишает стороны необходимости соблюдать обязательства.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Договорная форма оформления бумаг подразумевает, что гражданин и организация пришли к согласию относительно условий, что подтверждается подписью. В то же время, если услуги уже фактически оказываются, но договор не заключен по вине жильца, оплачивать проделанную работу все равно требуется (статьи 137, 154, 155 ЖК РФ).

Внесение информации в документ производится на основании устава товарищества, мнения большинства жильцов и Гражданского кодекса, который определяет существенные условия взаимоотношений с контрагентами. Договор также не должен противоречить ЖК РФ, в частности не ущемлять права граждан, не вступивших в ТСЖ.

Образец договора собственника с ТСЖ (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора с ТСЖ]) включает следующие элементы:

Заключение договора невозможно, если лицо не обладает правами собственности или не изъявляет желания вступить в товарищество. В то же время ТСЖ не может отказать гражданам в реализации своего права на участие в управлении общим имуществом. Заключенное соглашение не требует нотариального удостоверения кроме случаев, когда единственный собственник помещения недееспособен и не имеет представителей.

Лицо, участвующее в сделке, должно быть ознакомлено с условиями договора, даже если оно не участвовало в его составлении (образец был составлен на собрании ранее). Стороной сделки не могут быть лица, не имеющие достаточной правоспособности (например, несовершеннолетние). После составления договора и его последующего подписания, каждый участник получает по одному экземпляру.

Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг позволяет разграничить права и обязанности сторон и создать предпосылки для единообразного сотрудничества товарищества с жильцами. Жилищный кодекс устанавливает следующие нормативы:

• Соглашение оформляется на бумажном носителе и заключается между двумя сторонами.
• Документ содержит существенные условия, определенные в ГК РФ, а также пункты, внесенные на основании устава.
• Договор заключается по воле жильца
• Договор с ТСЖ образца 2017 года можно скачать на сайте.

Вам понадобятся следующие образцы документов:

LaPa 05 Окт 2009

Talion 06 Окт 2009

С собственником. Жилищный кодекс упоминает собственников, а не арендаторов.

Добавлено немного позже:
Что то в этом роде.
ДОГОВОР
управления многоквартирным домом
(в порядке ст. ст. 138, 155 Жилищного кодекса РФ)
город ______________ «___» ________ 2009г.

Товарищество собственников жилья «Трезвые сантехники» в лице Председателя Правления Забухонова И.А., действующей на основании Жилищного Кодекса РФ и Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и собственник нежилого помещения _______ площадью ___м2 , в подвальном этаже (номер помещений на поэтажном плане подвала _____), расположенного по адресу: _______ Машкина Мария Петровна действующая от своего имени и в своих интересах, именуемая в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

2. Цена договора (стоимость услуг)

2.1. Месячная стоимость услуг осуществляется по ставкам и тарифам, устанавливаемых (рекомендуемых) органами местного самоуправления и на момент составления договора составляет:
– содержание, обслуживание, текущий ремонт, благоустройство общего имущества в многоквартирном доме – ___ руб. ___коп. за каждый квадратный метр площади помещения, находящегося в собственности или ином законном пользовании нанимателя, арендатора и т.п.
– вывоз и утилизация твердых бытовых отходов – ___руб. ___ коп. копеек за каждый квадратный метр площади помещения, находящегося в собственности или ином законном пользовании нанимателя, арендатора и т.п.

2.2. Изменения стоимости услуг осуществляются в размере и с даты, установленной органом местного самоуправления или общего собрания членов ТСЖ. Перерасчет осуществляется Исполнителем в одностороннем порядке с уведомлением собственника за 20 рабочих дней.
2.3. Собственник или иной, законный пользователь помещения, обязан осуществлять ежемесячную оплату стоимости услуг путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя или путем внесения наличных денежных средств в кассу Исполнителя, в срок не позднее 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, в соответствии с выставленным платежным документом.
2.4. Обязанность Собственника по оплате услуг считается исполненной с момента зачисления денежных средств на счет Исполнителя или внесения их в кассу Исполнителя.
2.5. В случае не своевременного или не полного внесения Собственником платы за услуги, он обязан уплатить Исполнителю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

3. Срок договора, порядок его расторжения.

3.1 Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания и действует в течение 12 календарных месяцев. В случае, если за 10 рабочих дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, действие договора продляется на очередные 12 календарных месяцев на тех же условиях. Количество подобных пролонгаций не ограничено. Стороны договорились, что правоотношения по данному договору, и соответственно начисление платы, начинаются с ___________ 2009 года.
3.2. Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке не допускается за исключением случаев, прямо указанных в законе.

4. Права и обязанности сторон, порядок разрешения споров.

4.1. Собственник вправе контролировать качество предоставляемых услуг и выставлять претензии, которые Исполнитель обязан рассматривать.
4.2. Исполнитель вправе требовать своевременной оплаты за предоставляемые услуги.
4.3. Собственник обязан своевременно оплачивать услуги.
4.4. Исполнитель обязан предоставлять услуги надлежащего качества.
4.5. В случае возникновения разногласий, стороны обязуются предпринять разумные и добросовестные меры для досудебного их урегулирования. В случае невозможности досудебного урегулирования разногласий, споры передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Явно будет прав тот, кто скажет, что одним из наиболее остро стоящих и болезненно размещаемых конфликтов на сегодняшний день, является конфликт между Товариществом собственников жилья (далее по тексту – ТСЖ) и собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах (далее по тексту – собственник). Суть спора, по-нашему мнению сводится к тому, что собственники нежилых помещений не желают оплачивать «блага», которыми не пользуются и в которых не нуждаются. Безусловно, многие ТСЖ идут навстречу собственникам, выставляя счета лишь на определенный объем услуг (помимо общеобязательных), однако, как показывает практика на сегодняшний день, бывают случаи, когда правление, председатель ТСЖ используют механизм Товарищества не с целью управления имуществом собственников, а с целью личного обогащения. Именно с этим связано нежелание ТСЖ идти навстречу собственникам нежилых помещений. На сегодняшний день уже не единичны случаи привлечения Председателей ТСЖ к уголовной ответственности по ст. 160 Уголовного кодекса РФ.

Данная статья в большей мере ориентирована на собственников нежилых помещений и целью ее является посильно помочь собственникам разобраться в непростой схеме работы с ТСЖ, способом защиты своих интересов и прав.

Итак, отношения сторон в рассматриваемой ситуации регламентируются следующими нормативными актами: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. (вступает в силу 01.01.2012 года); Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими уставленную продолжительность» (иногда применяется судами по аналогии к собственникам нежилых помещений, хотя зачастую суда и признают ссылки сторон на данный акт необоснованными); Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норма технической эксплуатации жилищного фонда».

1. Обязанность по оплате коммунальных услуг.

Вне зависимости от членства в ТСЖ, собственник нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные расходы и расходы на содержание общего имущества. При этом очень важным является вопрос о том, что именно включают в себя расходы на содержание общего имущества и весь ли объем услуг, указанных в счете ТСЖ – это расходы на содержание общего имущества (подробнее вопрос см. в п.3 настоящей статьи).

Обязанность обусловлена следующим. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Кроме того, в силу ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, обязан нести бремя содержания помещений, а также оплачивать расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Оформление отношений с ТСЖ, РСО (ресурсоснабжающие организации).

Собственник может заключить договор с ТСЖ, оговорив объем услуг, оказываемых ТСЖ. Например, могут быть оформлены 2 варианта договора с ТСЖ.

Вариант 1. Включает лишь объем услуг, оказываемых ТСЖ по содержанию общего имущества собственников ТСЖ. Договоры с РСО на оказание коммунальных услуг собственник заключает самостоятельно.

Вариант 2. Включает весь объем услуг, в том числе коммунальных услуг, то есть в данном случае ТСЖ выступает как посредник между собственниками и РСО (в общем режиме).

Заключение договора желательно для собственника нежилого помещения, не являющегося членом ТСЖ, так как в данном случае, собственнику не придется оплачивать все услуги по тарифам, определенным протоколом общего собрания ТСЖ. В случае несогласия с протоколом, собственник вправе обжаловать протокол общего собрания ТСЖ. Собственник, заключая договор, оплачивает лишь услуги, которые указаны в договоре.

Механизм заключения договора с ТСЖ следующий.

Вариант 1. Вы готовите договор и передаете его ТСЖ с письмом, указав срок для подписания ТСЖ и возврата Вам договора.

Вариант 2. Вы берете договор ТСЖ и в случае несогласия с отдельными положениями, готовите протокол разногласий и подписываете договор с проколом разногласий.

Однако ТСЖ может не согласиться с предложенными Вами условиями, тогда можно обратиться в суд с требованием понудить ТСЖ к заключению договора в предложенной Вами редакции. В ходе процесса будет необходимо обосновать незаконность отдельных положений договора либо то, что данные положения ущемляют ваши права и законные интересы.

В свою очередь ТСЖ обязано заключать договоры с собственника, в то время как заключение договора собственника с ТСЖ – это воля собственника. Обусловлено это следующим.

Согласно ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано:

«1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений;

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом);

путем членства собственников помещений в указанных организациях – в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями – в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Однако и здесь есть небольшая ремарка.

Основным документом, регламентирующим порядок предоставления коммунальных услуг в РФ, является Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Однако действие Правил предоставления коммунальных услуг не распространяется на собственников нежилых помещений (ведь в таких помещениях нет потребителей – граждан, использующих коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). Следовательно, ТСЖ не обязано заключать с собственниками нежилых помещений договор об оказании коммунальных услуг (Постановление ФАС СЗО от 02.04.2009 по делу N А56-107/2008, в пересмотре которого отказано Определением ВАС РФ от 03.09.2009 N ВАС-9072/09). Соответственно, у товарищества не возникает обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам нежилых помещений, которые вправе с согласия РСО заключить субабонентский договор с ТСЖ либо требовать внести изменения в договор между ТСЖ и РСО в части включения в него собственника нежилого помещения в качестве субабонента. Также как было сказано выше, собственник может заключить договоры с РСО самостоятельно. Обязанность ТСЖ заключить договор на предоставлении коммунальных услуг возникает в случае отсутствия у собственника технической возможности для самостоятельного подключения к РСО.

Важно. Член ТСЖ обязан оплачивать все расходы на содержание общего имущества, установленные общим собранием участников ТСЖ. Собственник, не являющийся членом ТСЖ, может заключить договор, не вступая в ТСЖ, тогда протокол общего собрания членов ТСЖ на данного распространяется не в полной мере, так как договором может быть установлен определенный перечень, объемы и стоимость услуг, подлежащих оплате лицом, не являющимся членом ТСЖ.

Хотелось бы обратить внимание на следующее. Известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП (собственников нежилых помещений) — в повышенном размере и собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см., например, Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд примет сторону собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника (Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007 (40703-А70-30)).

1. Отсутствие членства в ТСЖ не освобождает от обязанности оплаты коммунальных услуг (в отсутствии самостоятельных договоров с РСО) и расходов на содержание общего имущества.
2. Заключение договора с ТСЖ не обязательно, но желательно, так как в договоре собственник может определить количество услуг, оказываемых ему ТСЖ, в обратном случае, на собственника может быть возложена обязанность по оплате услуг ТСЖ в полном объеме (за исключение отдельных положений).

Оцените статью: