Договор аренды квартиры тонкости

Здравствуйте дорогие друзья. Сегодня хочу поговорить с вами об аренде жилья.

Аренда жилья – одна из полезных возможностей, которая позволяет переждать время до покупки собственного дома или пожить в другом городе в комфортных условиях. При аренде собственность передается во временное владение и пользование (или только пользование) физическому или юридическому лицу.

• Арендодатель – собственник или лицо, являющееся законным представителем владельца жилого помещения. Он сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату.
• Арендатор – дееспособное физическое или юридическое лицо, оплачивающее пользование имуществом.

Технически, законодательство отличает договор аренды и договор найма (когда жилое помещение сдается внаем физическому лицу), но в обычном случае, когда говорят про съём/аренду квартиры, обычно употребляют именно термин «аренда».

Договора найма бывают краткосрочными (до 1 года) и долгосрочными (до 5 лет). Договор найма не нужно заверять у нотариуса и регистрировать. Он вступает в силу после подписания.

Договор аренды заключается тогда, когда жилое помещение сдается юридическому лицу или объектом является нежилое помещение.

• до 1 года – краткосрочный;
• 1-5 лет – среднесрочный;
• 5-49 лет – долгосрочный;
• когда срок договора не определен – бессрочный.

В РФ договор заключается в письменной форме, если в нем указан срок более одного года. Письменная форма договора аренды квартир также обязательна, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (при любом сроке). Договор аренды не требует заверения у нотариуса. Но договор на срок от года необходимо зарегистрировать в соответствующих территориальных органах госрегистрации.

После регистрации владелец должен заплатить 1% от суммы аренды и затем 15% ежемесячно в качестве налога. При обращении к агентству за предоставленные услуги платит арендодатель.

Договор можно заключать и устно, и в письменной форме, но устное соглашение (которое экономит расходы на налоги и на заключение договора) чревато тем, что съемщик квартиры может повредить имущество или насобирать долгов и без подтверждающих бумаг платить за него придется владельцу квартиры. Поэтому лучше всегда составлять договор аренды квартиры.

Съемщик имеет право расторгнуть договор, если предупредил владельца недвижимости за 90 дней.

Необходимо внимательно читать условия в договоре и помнить, что все предложенные образцы договоров являются скорее типовыми рекомендованными формами, а не документом, обязательным к исполнению. Поэтому, вы можете добавить некоторые пункты, которые необходимы.

В стандартном договоре аренды квартиры обычно указывают:

• технические данные арендованной недвижимости;
• адрес квартиры;
• паспортные данные владельца и квартиросъемщика;
• срок аренды;
• сумму оплаты и дату внесения платежей;

Дополнительно прописывают ответственность за оплату коммунальных услуг, список будущих жильцов, делают опись имущества, кто вносит средства на поточный и плановый ремонт (и в каком разделе) – особенно это актуально для долгосрочных договоров. Так же необходимо обговорить вопросы о подселении со стороны владельца недвижимости (точнее, прописать запрет на такое поведение) и вопрос изменения оплаты.

Перед подписанием договора желательно, чтобы его проверил кто-то со стороны – родственники или юрист, чтобы найти все уязвимые места в договоре аренды квартиры.

И небольшое примечание – если договор занимает больше одного листа, то подписи должны быть на каждой странице, чтобы избежать возможной подмены листов.

Обратите внимание, что в пункте «Предмет договора» указывается, что при согласии сторон договор продляется автоматически. Подробное и вроде бы очевидное расписывание прав нанимателя и владельца позволит избежать возможных споров вокруг жилья и поведения жильцов и собственника квартиры. В следующем пункте можно указать размер залога, если он требуется. В разделе про ответственность сторон важное дополнение про то, что квартира не заложена, не находится под арестом или другим образом связана с нарушениями закона.

При заключении договора аренды квартиры бланк желательно заполнять от руки, кроме города – его можно допечатать.

Можно свести количество пунктов до минимального. Договор аренды квартиры (образец) краткий.

После подписания такого варианта документа, он так же вступит в силу. Но это очень ненадежный договор, из-за того что не обговорены некоторые важные условия. Противоположным ему являются документы на 7-10 листов, в которых учтено огромное количество мелочей.

Помните главное – внимательное чтение документов до их подписания может избавить от большого количества проблем потом.

Содержание:

При сдаче жилья в аренду у сторон возникает масса опасений и вопросов, поскольку никто не хочет пострадать или понести убытки. В этой статье мы постараемся осветить возможные проблемы и развеять сомнения.

Суть сделки по предоставлению жилья в аренду предельно ясна и понятна без лишних слов: хозяин предоставляет квартиру для проживания жильцов, а те ее оплачивают ежемесячно согласно договоренности. Тем более? что жильцами или хозяевами зачастую являются дальние родственники, друзья знакомых и родные друзей. Действительно, стоит ли разводить формальности? Давайте разберемся.

Совсем недавно пенсионерка из Смоленска была поймана на мошенничестве. Она снимала квартиру без договора, затем пересдавала ее за плату нескольким жильцам. Собрав деньги и распродав имущество незадачливых хозяев, женщина спокойно удалялась. Ее удалось поймать на восьмом эпизоде.

Этот случай показателен: дама выступала и недобросовестным арендатором, и ненадлежащим арендодателем одновременно, так что пострадали как реальные владельцы жилья, так и последние съемщики. Хозяева лишились имущества, а арендаторы – денег.

Если бы договор найма, а так правильно назвать договор аренды жилья между физическими лицами, был заключен в том виде, в котором он предусмотрен законом, деятельность мошенницы оборвалась бы после первого выступления. А сейчас сторонам предстоит кропотливо собирать доказательную базу для взыскания по крохам «нажитого непосильным трудом».

Конечно, это необычный случай. Однако конфликты, связанные с неоплатой, порчей имущества, заливом соседей, выселением квартирантов до окончания срока найма, встречаются постоянно. Так что договор заключать необходимо, чтобы минимизировать все эти риски. А как заключить его правильно?

Есть требования закона о необходимости фиксации письменной договоренности по некоторым вопросам. Если не согласованы эти обязательные условия договора, он не будет считаться заключенным. Для договора найма – это предмет, то есть квартира. Нужно указать полный почтовый адрес жилья, площадь и количество комнат. Если эта информация в договоре есть, он действителен. Но достаточно ли этого на практике? Чаще всего вместе с квартирой в аренду поступает ее содержимое: мебель, техника, сантехническое оборудование. Чтобы защитить все это от утраты и порчи, к договору составляется приложение с описью, а с нанимателя взимается страховой депозит в качестве обеспечения сохранности имущества.

В приведенном в начале статьи примере отсутствие письменного удостоверения этого пункта вызвало основные проблемы. Стороны договора – это собственник жилья и наниматель. Их паспортные и регистрационные данные нужно указать в полном объеме.

В случае, если внаем сдается неприватизированное жилье, хозяин квартиры собственником не является. Для заключения договора требуется подпись представителя префектуры, муниципалитета и всех лиц, прописанных в квартире, а подписываемый документ становится договором поднайма.

Если квартира частная, достаточно согласия всех собственников, указанных в документах, подтверждающих право собственности на сдаваемое внаем жилье.

Основной обязанностью собственника является предоставление жилья, а нанимателя – внесение платы. Сумму необходимо указать в договоре в российских рублях или привязать к валюте с пересчетом по курсу. Здесь же необходимо оговорить порядок внесения платежей: ежемесячно, авансом, наличными или на расчетный счет. Если это не оговорено специально, размер платежей остается неизменным в течение всего срока договора и не может быть повышен в одностороннем порядке.

К обязанностям нанимателя относится соблюдение правил пользования жильем и обеспечение сохранности имущества, полученного по описи. Также он обязан не затевать перепланировки и ремонта без согласования с собственником. Стоит также определить, кто будет оплачивать связанные с проживанием в квартире расходы. К ним относятся коммунальные платежи, оплата электричества, телефон, домофон, интернет, услуги консьержа, иногда машиноместо в гараже или на автостоянке.

Внесение изменений в договор и порядок расторжения

Заключая соглашение нужно помнить, что закон не предусматривает одностороннее изменение его условий, поэтому любые изменения договора придется согласовать. Если изменения одной из сторон невыгодны и она их не поддержит, перед другой стороной встает вопрос о прекращении арендных отношений. Расторжение договора регулируется законом и, при отсутствии согласия между сторонами, не может состояться без оснований, наличие которых определит суд. Освободить квартиру от неугодного нанимателя нелегко. Выселение по требованию арендодателя может состояться, если существенно нарушаются условия договора:

• деньги не вносятся более 2 месяцев для краткосрочного и 6 – для долгосрочного найма;
• квартира используется не по назначению и наниматель не реагирует на письменное предупреждение;
• имущество разрушается и портится нанимателем.

Наниматель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предупредив другую сторону за три месяца.

Здесь указывается срок уведомления сторон об изменении или досрочном расторжении договора (по согласию сторон). Уместно будет указать список лиц, постоянно проживающих с нанимателем, возможность содержания животных, обязанности по текущему и капитальному ремонту. Однако, если последнее не указать в договоре, закон распределит обязанности следующим образом: текущий ремонт выполняет наниматель, капитальный – собственник.

Чтобы избежать ненужных конфликтов, в договоре целесообразно детально определить порядок оплаты ежемесячных коммунальных расходов и телефона.

Здесь же стоит предусмотреть ответственность сторон: штрафные санкции за просрочку платежа и порчу имущества, нарушение сторонами других обязательств. Нельзя забыть также контактные данные и реквизиты сторон.

Сроки договора могут составлять от одного месяца до пяти лет. При умолчании подразумевается, что срок договора составляет 5 лет. Права нанимателя при краткосрочном (до 1 года) и долгосрочном договоре различаются. Бытует ошибочное мнение о необходимости государственной регистрации долгосрочного договора найма, однако это не так. Государственная регистрация – право, а не обязанность.

Это юридическое действие нужно нанимателю жилья. Если договор зарегистрирован, в случае продажи квартиры, к новому собственнику она перейдет с обременением и в положении нанимателя ничего не изменится. Для наймодателя – это не более, чем еще одна гарантия существования арендных отношений с жильцами на случай судебного спора.

В общем случае заключение полноценного договора имеет огромные преимущества в любой конфликтной ситуации. При возникновении спора достаточно будет лишь открыть документ и действовать согласно прописанной в нем инструкции.

Основные положения «поручительства» Понятие «поручительство» подразумевает собой обязательство лица отвечать.

Основания для регистрации права собственности на недвижимость Вы скопили деньги.

Нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда объекты жилого фонда переходят.

Зачем приватизировать квартиру? Муниципальным или государственным считается любое жилье, на.

Любая сделка содержит элементы риска. Тем более это касается продажи.

В обществе принято считать, что если у тебя есть собственный.

Каждая семья, которая только что зарегистрировала брак, хочет стать обладателем.

У каждого владельца недвижимости есть определенные документы, с помощью которых.

Особенности договора найма жилого помещения: нюансы, образец, бланк

Сдача жилья без договора возможна, но в 99% случаев чревата проблемами. Даже с родственниками, как правило, заключают договор, например, безвозмездного пользования. Между физическими лицами заключается договор найма.

Суть договоров одна — предоставление имущества во временное пользование. Разница лишь в том, что договор найма заключается с физическим лицом, тогда как юридическое лицо может получить помещение во временное пользование лишь по договору аренды.

Почему важно понимать разницу? Если вместо договора найма между физическими лицами заключен договор аренды, суд может признать его недействительным.

Предмет договора — это жилое помещение (дом, квартира, комната и т.д.), которую за некоторую плату передают во временное пользование для жилья. Арендуемая собственность обычно изолированная с необходимыми условиями для проживания. Хотя самостоятельные объекты, как, например, часть комнаты или кухня, тоже могут быть предметом договора.

Предоставленное по договору жильё должно следовать всем нормам и требованиям, которые определяет жилищная инспекция.

В домах с большим количеством квартир наём имеет свою специфику. Арендатор имеет право пользоваться не только квартирой (комнатой и т. д.), но и коридором, лестницей, оборудованием вне наёмного помещения, лифтом, мусоропроводом.

Сторонами сделки называют наймодателя и нанимателя (в отличие от договора аренды, где стороны — это арендатор и арендодатель). В договоре найма вторая сторона не может быть предпринимателем.

Наниматель – это собственник или доверенное лицо.

Если жилая недвижимость сдаётся юридическому лицу, то это можно сделать только на правах аренды, а арендатор не имеет права использовать жильё для каких-либо других целей, за исключением проживания в помещении гражданина, например, сотрудника организации, приехавшего из другого города.

Юридическое лицо может выступать только в качестве арендатора, но не нанимателя.

Существенные условия – это условия о жилом помещении, которые есть в законодательстве и прочих правовых актах как обязательные для подобных договоров. Они всегда прописаны в типовом образце.

Также есть условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Договор обязательно должен иметь данные, по которым точно можно указать жилую площадь, полученную арендатором как предмет найма. Пригодно ли помещение для жилья определяется специальным законом.

Договор найма жилого помещения может быть краткосрочным или долгосрочным, но на не более 5 лет.

Стороны сделки сами принимают решение, какой договор они подпишут. Если же оба лица не указали срок найма, сделка будет заключена на 5 лет.

Каждый из участников может в любое время расторгнуть договор, предварительно (за 3 месяца) оповестив об этом другую сторону. Также время для оповещения об отказе от договора можно установить в самом документе, указав любой удобный для сторон срок.

Одним из основных условий договора является плата за наём помещения. Наниматель обязуется в указанные в договоре сроки оплачивать жильё. Не только срок оплаты, но и порядок, сумма должны быть установлены в договоре.

Если арендная плата обговорена за единицу площади, общая сумма устанавливается исходя из размера сданного помещения.

Наниматель имеет право требования уменьшения платы, если по каким-либо причинам, к которым он не имеет отношения, ухудшились условия для проживания в снятом им помещении.

Если наниматель неоднократно не выплатил арендную плату в установленные сроки или долго задерживает платёж, арендодатель может требовать от него досрочного расчёта в срок, который установит потерпевшая сторона.

Оплата не может быть внесена досрочно более чем на месяц. Если же наниматель более двух раз не платит за аренду в срок, хозяин жилья может досрочно отказаться от договора.

Способы расчёта, согласно закону, могут быть следующие:

1. Определённая сумма, которую можно внести сразу или периодически. Это наиболее распространённый способ оплаты.
2. Предоставление каких-либо услуг арендодателю со стороны нанимателя.
3. Передача арендатором наймодателю вещи, указанной в договоре, в собственность или во временное пользование.
4. Оплата нанимателем процедур улучшения предоставленного ему помещения (также обговаривается сторонами при заключении договора).

Смена хозяина жилого помещения, переданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в его пользу. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора.

Собственник помещения может просить досрочного отказа от договора в суде только в случаях:

• использования квартиры не по назначению или нарушения условий договора;
• ухудшения квартиры (комнаты, дома) по вине квартиранта;
• неоплаты в срок аренды более 2 раз подряд;
• уклонения от проведения капитального ремонта (если по договору он должен осуществиться нанимателем) в указанные сроки или, при их отсутствии, в разумные сроки.

Могут быть и другие основания для расторжения договора найма, но они должны быть указаны в документе и обговорены сторонами.

Наниматель может расторгнуть договор раньше срока, если:

• собственник не предоставил жильё или препятствует проживанию в обозначенном по договору жилье;
• в квартире есть недостатки, мешающие проживанию, о которых умолчал арендодатель, и о них не знал наниматель;
• наймодатель не проводит ремонт в срок, прописанный в договоре (если по документам он обязуется это сделать), или в приличные сроки;
• жильё по причинам, не зависящим от квартиранта, станет непригодным.

У договора найма жилья есть установленный образец, по которому он и составляется. Однако некоторый текст в документе нужно написать самому. Обратите внимание на точность заполнения. Обязательно указываются имя и статус (арендодатель или арендатор). Следующим шагом будет описание квартиры или дома, на которую составляется договор (адрес, размер и количество комнат).

Немаловажным является определение прав и обязанностей сторон соглашения. В бланке необходимо написать все пункты, которые обязаны безоговорочно соблюдать оба участника договора. Например, наймодатель может принять обязательство по совершению кап. ремонта в квартире в указанные сроки, также контролировать состояние жилья в обговорённые сроки.

На арендатора возлагается оплата коммунальных услуг, электричество, выполнение ремонтных работ в установленные сроки.

Права тоже отличаются:

1. Квартирант — использования квартиры только для проживания (возможно с членами семьи) и отказ от договора в удобное время.
2. Арендодатель – требование оплаты жилищных услуг, получение арендной платы и отказ от договора.

Последним будет оплата аренды и коммунальных услуг. Затраты за жилищные услуги могут быть уже в стоимости аренды, а могут и оплачиваться квартирантом вне зависимости от суммы арендной платы.

По указанию сторон деньги могут быть отданы лично, либо перечислены на счёт получателя. Обязательно нужно вписать дату внесения очередной суммы за эксплуатацию помещения, и отметить порядок смены оплаты. Если же оплата происходит не деньгами, а, например, услугами или вещами, это тоже указывается в договоре.

Особые моменты, на которые стоит обратить внимание:

Закон не обязывает регистрировать договор найма, это касается только договоров аренды, заключенных на срок более одного года.

Подать заявление в Росреестр необходимо в течение месяца после даты заключения договора.

Кроме бланка договора для заключения сделки, как правило, нужны:

1. Акт приема-передачи квартиры в аренду. Подтверждает факт передачи недвижимости, а также содержит список с перечнем имущества, ответственность за сохранность которого возлагается на арендатора сразу после заключения договора.
2. Расчетная ведомость (график платежей).

О порядке заполнения и регистрации договора найма — на видео ниже.

Аренда квартиры на сегодняшний день является распространенным явлением: люди, не имеющие возможности приобрести собственную жилплощадь, арендуют ее у собственников, ежемесячно выплачивая сумму арендной платы. Застраховать себя от обмана можно подписав договор аренды на квартиру. В этой статье мы рассмотрим, как составить договор аренды квартиры, не упустив важные нюансы.

Для начала следует определиться с тем, кто по закону имеет право осуществлять аренду недвижимости. Такими правами наделен исключительно собственник квартиры или его уполномоченный представитель (при наличии нотариально оформленной доверенности).

Никто из родственников, независимо от степени родства, или близких друзей не имеет права заключать сделку передачи недвижимости в аренду.

Собственником недвижимости считается субъект, на чье имя составлено свидетельство регистрации прав собственности.

Если жилплощадь является собственностью государства или муниципальной власти, то хозяин квартиры также не имеет права сдавать ее третьим лицам, кроме определенных обстоятельств, при которых хозяину потребуется взять письменное разрешение в соответствующих органах на осуществление сделки аренды.

Также разрешения понадобятся в случаях:

• если на жилплощади зарегистрировано лицо, не достигшее 18-летнего возраста, потребуется дополнительное разрешение в органах опеки;
• если на жилплощади проживают или прописаны другие субъекты, кроме собственника;
• если квартира находится в долевой собственности;
• если сдаче подлежит отдельная комната в квартире, то получить разрешение нужно у всех проживающих на жилплощади.

В большинстве случаев собственники предпочитают не афишировать подобную сделку в госструктурах, чтобы избежать уплаты налога, однако в случае судебных разбирательств, бумага, не прошедшая регистрационную процедуру, не будет иметь никакой юридической силы.

Арендодатель всегда рискует, предоставляя свою собственность во временное владение посторонним лицам, и чтобы минимизировать риск порчи и несвоевременного погашения арендной платы за жилище, прибегает к разным вариантам поиска жильцов.

Наиболее распространенными являются такие способы:

1. Обращение в агентства недвижимости, занимающиеся сдачей в аренду недвижимости на профессиональном уровне. Преимущества – много вариантов, предоставление гарантий, позволяет уменьшить срок поиска жильцов. Недостатки – потребуется оплатить услуги.
2. Поиск через знакомых и родственников. Преимущества – не требует затрат, фактор знакомства или родства не позволит причинить ущерб. Недостатки – не всегда этот фактор оправдывает ожидания.
3. Поиск через объявления (в печатных изданиях, на телевизионных каналах, в интернет ресурсах, путем расклейки объявлений и прочее). Преимущества – много вариантов, что позволить уменьшить срок поиска. Недостатки – нет гарантий порядочности арендатора, потребует материальных затрат.
4. Сдавать квартиру лицам, находящимся в дружеских или родственных отношениях с арендодателем. Преимущества – гарантия порядка, своевременная оплата. Недостатки – возможно снижение суммы прибыли (или вообще ее отсутствие).

Все тонкости сдачи квартиры в аренду, необходимые документы, составление договора

За пустующую квартиру приходится вносить коммунальные платежи, периодически приходить ее проверять. Чтобы избежать неоправданных материальных затрат и получить доход, приходится искать съемщиков. Владельцы недвижимости нередко допускают ошибки при сдаче квартир. Это может дорого обойтись.

Собственникам приходится тратить время и нервы, разбираясь с нерадивыми жильцами. Они могут испортить мебель, съехать не заплатив, затопить соседей. Официальная сдача жилья помогает избежать многих проблем. Вопрос, как правильно сдать квартиру в аренду, чтобы получить прибыль и не нажить себе больше проблем, волнует многих собственников пустующей жилплощади.

Владелец квартиры, заключая договор найма, избавляется от многих неприятностей. В случае возникновения претензий к жильцам, он может отстаивать свои интересы в суде. К преимуществам заключения официального договора относятся:

• Исключается вероятность мошенничества и случаи пользования жильем без внесения оплаты.
• Друзьям, родственникам часто сдают квартиру по заниженной цене, прощают просрочку платежей. Если для вас важно получение регулярного хорошего дохода, то стоит найти посторонних людей и составить договор, указав стоимость найма на среднерыночном уровне.
• Этот способ позволяет учесть все необходимые расходы на квартиру.
• Вам не грозит ответственность за сокрытие доходов.
• Если в квартиру заселятся нелегальные мигранты, то отвечать будет квартиросъемщик.
• Возможен возврат НДФЛ в случае получения налогового вычета.

Есть несколько способов сдачи квартир. У каждого есть свои плюсы и минусы. Обращение к риэлторам позволит сэкономить время. Вам не придется лично общаться с потенциальными съемщиками и показывать квартиру. В агентствах есть стандартный договор, вам останется лишь изучить его и внести дополнения в случае необходимости. Придется часть дохода отдать в чужие руки.

Размещение объявлений в газете или интернете. Необходимо подробно описать все достоинства предлагаемого жилья, желательно сделать фотографии. Это позволит отсечь клиентов, которых не устраивают предложенные условия. Вы сможете сами выбрать жильцов, лично обсудить все условия. Останется лишь подписать договор. Некоторые собственники изучают объявления, поданные съемщиками, и выбирают подходящий им вариант.

Размер платы даже за одинаковые по площади квартиры может сильно отличаться. На цену влияют несколько факторов: близость к центру, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры, состояние помещения, наличие обстановки и бытовой техники. Сложившиеся среднерыночные цены можно узнать из аналогичных объявлений. Минимизировать риски можно с помощью страхования квартиры, сдаваемой в аренду.

Чтобы сдать квартиру выгодно, ее нужно подготовить. Косметический ремонт, уборка, минимальный набор мебели и техники повышают шансы быстро найти жильцов.

Для составления договора не нужно собирать многочисленные справки и документы. В стандартный перечень входят:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности, или договор дарения (купли-продажи).
2. Справка из ЖКО или паспортного стола о лицах, зарегистрированных в квартире.
3. Заверенное у нотариуса согласие остальных собственников на сдачу жилья. Его наличие избавит от проблем с совладельцами и исключит возможность их вмешательства.
4. Паспорта участников сделки.

Подлинники документов, особенно подтверждающих право собственности, нельзя отдавать нанимателям. Достаточно их показать для ознакомления. Для официальной сдачи муниципальной квартиры необходимо получить разрешение местных органов самоуправления.

Договор о сдаче квартиры – официальный документ, подтверждающий законность найма. Он содержит подробную информацию обо всех условиях, взаимных обязанностях. Подписывают его обе стороны: съемщик и наймодатель. Есть два вида документа:

1. Договор найма. Он заключается между гражданами.
2. Договор аренды. Составляется при сдаче жилого помещения юридическому лицу.

В договоре необходимо подробно указать все условия, с которыми согласились стороны при найме квартиры:

• размер ежемесячных платежей, сроки и порядок расчета;
• наличие или отсутствие долгов за услуги ЖКО;
• какие платежи за коммунальные услуги оплачивает наниматель, какие собственник;
• периодичность и время посещения съемной квартиры владельцем для проверки состояния ее и имущества;
• количество жильцов, возможность подселения иных лиц, заведение домашних животных;
• порядок компенсации убытков в случае их возникновения по вине нанимателей;
• кто оплачивает текущий ремонт;
• какое личное имущество можно использовать;
• возможность досрочного прекращения договора, срок предупреждения о нем, санкции;
• запрет на сдачу в субаренду иным лицам без письменного согласия владельца;
• иные пункты, не противоречащие законодательству.

В договоре указываются ФИО сторон, их контактные данные. В отдельном пункте прописывается об отсутствии обременений. Необходимо составить акт, подтверждающий передачу личного имущества. В нем перечисляются все дорогостоящие предметы обстановки и имеющиеся дефекты. Заинтересованная сторона может приложить к нему фотографии. Это выгодно всем, избавляет от необходимости выяснять по чьей вине повреждено имущество.

Максимально допустимый срок договора – пять лет. Юристы советуют не сдавать недвижимость в долгосрочный наем. Проще продлить договор либо заключить его на новый срок, чем расторгнуть уже действующий.

При заключении долгосрочного договора (свыше одного года) его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Отказ возможен по следующим основаниям:

• недвижимость не числится на кадастровом учете;
• неполный перечень документов;
• положения договора не соответствуют закону;
• имеется ранее заключенный договор аренды на эту квартиру.

Обычное требование – внесение депозита. Если съемщик испортит имущество или досрочно съедет, не поставив заранее в известность, то собственник получит возмещение из этих средств. Нотариальное заверение документа не обязательно, но возможно по желанию сторон.

После передачи ключей желательно снять показания счетчиков, оставить съемщикам телефоны обслуживающих организаций, которые могут понадобиться для решения мелких бытовых проблем. Если сложились хорошие отношения с соседями, попросите их сообщать о поведении нанимателей.

Заключительный этап сделки – передача денег. Есть два варианта: при личной встрече из рук в руки и безналичный расчет. В любом случае необходимо это сделать грамотно. Первый способ не всегда удобен, особенно для работающих людей. Приходится терять время, днем это сделать не всегда возможно. Если расчет происходит наличными средствами, то необходимо написать расписку с указанием суммы, даты, за какой период платеж и расписаться в получении.

Безналичные расчеты – внесение или перевод средств на карточку или счет. Это позволяет упростить процесс, в подтверждение оплаты остаются квитанции.

Сдача квартиры официально облегчает жизнь ее владельца, избавляя от многих неприятных ситуаций. Отсутствие договора – большой риск. Причин может быть много:

• невозможность через суд взыскать долг за пользование жильем и коммунальные платежи;
• в случае кражи или порчи имущества сложно, чаще всего невозможно, возместить ущерб;
• в случае затопления соседей или нанесения им вреда иным путем платить за устранение последствий придется собственнику жилого помещения.

В документе необходимо указать, кто является собственником недвижимости и на каком основании. Милиция и суд не станут принимать заявление, если нет документа, подтверждающего факт сдачи квартиры.

Налоговый орган, узнав о сокрытии доходов, взыскивает долг, штраф и пени. В отдельных случаях собственник может привлекаться к уголовной ответственности. Это грозит штрафом, максимальная сумма которого 300000 рублей, а также лишением свободы.

Собственникам жилья, интересующимся как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, необходимо помнить об обязательной уплате налогов с полученного дохода. Ситуации, когда недовольные соседи пишут жалобы и факт неофициальной сдачи становится известным, случаются часто. В Налоговом кодексе предусмотрены штрафные санкции и пени к владельцам квартир, сдающих их неофициально.

Закон предоставляет право сдавать недвижимость в аренду ИП и физическим лицам, не зарегистрированным как предприниматели. Последние обязаны уплатить налог в размере 13% от арендной платы. В отдельных случаях его ставка повышается до 17%. Это происходит в случае превышения общей суммы дохода налогоплательщика, полученной за декабрь, размера минимально допустимой зарплаты в 10 раз.

Арендодатель заполняет и предоставляет налоговую декларацию в ФНС. Документ ф. 3-НДФЛ подается в инспекцию по месту нахождения собственности. Это нужно успеть сделать до 30/04 следующего года. Налог оплачивается единовременным платежом один раз в году.

Граждане, зарегистрированные в качестве ИП, платят 6% с полученного дохода при использовании упрощенной системы налогообложения. Кроме этого они должны заплатить фиксированные страховые взносы, налог оплачивается каждый квартал. Это делает невыгодным регистрацию ИП при сдаче дешевой недвижимости.

ИП могут купить патент, позволяющий сдавать жилье. Он выдается на срок от месяца до года. За краткосрочные разрешения плата вносится сразу полностью. Стоимость годового патента оплачивается частями. Сначала 30% от суммы, в конце срока остаток. Цена зависит от площади квартиры и ее местонахождения. Она подлежит обязательной уплате, даже если жильцы съехали, а новых съемщиков вы искать не стали. Стоимость патента не меняется при изменении рыночных цен на арендуемое жилье.

Документальное оформление найма жилого помещения – оптимальный вариант, выгодный с юридической и материальной стороны. Оно позволяет обезопасить обе стороны, хозяева и жильцы заранее оговаривают все условия и обязуются их выполнять.

Оцените статью: